Вадим Пирушин | Активы от владения до сделки

МЫ ВСЕ ХОТИМ БЫТЬ ЗДОРОВЕЕ

А инвесторы это знают и сражаются за землю под спортивные объекты

С торгов продано право аренды 2-х участков под нестационарные объекты спортивного назначения

Это в первую очередь не про сделки, а о нас с Вами и о наших здоровых потребностях.


Характеристика объектов и процедуры:
Лот 1
Объект сделки: право размещения НОСН
Общ.Пл. ЗУ: 3,2 т. м²
Срок аренды: 3 года
_____________
Ст. Цена: 520 т. ₽
Цена сделки: 3,7 млн. ₽
1,1 т. ₽/м²/год
______________________________
Лот 2
Объект сделки: право размещения НОСН
Общ.Пл. ЗУ: 1,9 т. м²
Срок аренды: 3 года
_____________
Ст. Цена: 786 т. ₽
Цена сделки: 5,2 млн. ₽
2,6 т. ₽/м²/год

#СДЕЛКА_ЗУСпорт_Москва

ЗЕМЛЯ ПОД ИЖС НА НИКОЛИНОЙ ГОРЕ: СПРОС НЕ ПАДАЕТ

3 лота с общей площадью 9,3 Га, почти везде кратный рост цены, разные покупатели
Общая сумма сделок 1,3 млрд ₽

Спрос на землю в зоне Николиной горы с/п Успенское остается высоким


Общая характеристика 3-х лотов:
Общ.Пл. ЗУ: 93,6 т. м²
Кол-во ЗУ: 4
ВРИ: для ИЖС
______________
Дата сделки: 18.09.2026г.
Общ. Ст.Цена: 772,3 млн. ₽
Общ. Цена Сд.: 1,3 млрд ₽
Ср. Стоим-ть: 13,6 т. ₽/м²

#СДЕЛКА_ЗУКоммерчИЖС

15% - ТОПОВАЯ НАГРУЗКА ЗЕМЛИ В СДЕЛКЕ В ВОРОНЕЖЕ

В Воронеже продан 1 Га земли с "топовыми" показателями в сделке не только для Воронежа, но и для регионов.
Рост цены в пять раз. Нагрузка 15,3%.

Что сформировало цену:
• Текущее ВРИ под многоэтажное жилье
• Непосредственная близость к крупной благоустроенной парковой зоне
• Примыкание к строящимся жилым массивам (инвесторы понимают динамику и цены продаж в этой зоне)
• Шаговая доступность до реки Воронеж

Местоположение не в центре города прочие факторы перебили
Набор качеств земли в сделке сформировал верхнюю границу нагрузки для регионов

Характеристика объекта и процедуры:
Общ.Пл. ЗУ: 9,7 т. м²
____________
Ст. Цена: 89,7 млн. ₽
Цена сделки: 455,6 млн. ₽
46,6 т. ₽/м² ЗУ
Нагрузка ЗУ: 15,33 %

#СДЕЛКА_ЗУМнЭтЖ_Воронеж

НАГРУЗКА ЗУ В ПРОЕКТАХ ЖИЛОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Нагрузка земли на продаваемую площадь или доля ЗУ в проекте - ключевой показатель, который позволяет достаточно точно и в режиме скоринга спрогнозировать стоимость земельного участка.

Теперь мы видим ценообразование по земле под жилье по стране в целом.

В скрине пример сделок с расчетом нагрузки в Екатеринбурге

#АНАЛИТИКА_ЗУМнЭтЖ_РОССИЯ

И С ОДНИМ ПОКУПАТЕЛЕМ МОЖЕТ БЫТЬ ДОРОГО
ИЛИ
ВСЕГДА ИЩИ "СОСЕДА"

Один участник в торгах - это далеко не всегда сделка в нижней границе рынка.
Особенно если этот покупатель "Сосед"

Почему при продаже всегда нужно работать с "соседями":

• они лучше понимают рынок и арендные ставки в этой зоне (для арендного бизнеса)
• для них затраты в инвестпроектах могут быть ниже за счет своей инженерии
• у соседа все хорошо с бизнесом и для дальнейшего масштабирования ему нужна смежная территория.

Именно последний случай сформировал цену сделки с участком 1,1 Га на Партизанской улице в Санкт-Петербурге
Участок неоптимальной вытянутой формы с санитарными зонами и сервитутом с правом прохода/проезда.

Собственник актива изначально "зарядил" цену актива в верхней границе рынка с прицелом на одного покупателя - "Соседа"
И выиграл
А покупатель решил не рисковать и купил актив по предложенной цене

Характеристика объекта и процедуры:
Общ.Пл. ЗУ: 11,2 т. м²
Общ.Пл. Зд: 1,4 т. м² (под снос)
____
Ст. Цена: 150 млн. ₽
Цена сделки: 150 млн. ₽
13,3 т. ₽/м² ЗУ

#СДЕЛКА_ЗУКоммНазн_СПб
#УПРАВЛЕНИЕ_СТОИМОСТЬЮ

КОГДА ПОДВАЛ НЕ ПОДВАЛ

Щепетильность в идентификации актива - обязательное условие при инвестировании.
Исключить предмет торгов из зоны своих интересов на основе одной фразы, что это подвал/цоколь, не всегда правильно.

Юридически это может быть подвал, а фактически здание стоит на склоне и помещение имеет полноценную входную группу с уровня земли в зоне высокого трафика.

Текущая сделка тому пример.

p.s. это история со знаком "плюс", а можно купить коридоры и лестницы (случай из жизни одного инвестора).


Характеристика объекта и процедуры:
Адрес: Москва, Маросейка 2/15 с1
Общ.Пл. Пом: 276,2 м²
Этажность: подвал (факт. 1 эт.)
____________
Ст. Цена: 101,6 млн. ₽
Цена сделки: 132 млн. ₽
478,2 т. ₽/м²

#СДЕЛКА_СТРИТ_Москва

ЗЕМЛЯ В БУХТЕ "ЗОЛОТОЙ РОГ"

В бухте "Золотой рог" в Владивостоке продано 1,3 Га земли за 35 ₽/м²
Не причал
Причальная набережная с разгрузочно-комлпектовочной площадкой

Зона повышенной деловой активности, соответствующий уровень цены сделки


Характеристика объекта и процедуры:
Общ.Пл. ЗУ: 13,1 т. м² (право аренды)
Сооружения: 913 м
_____________
Ст. Цена: 4,6 млрд ₽
Мин. Цена: 255 млн. ₽
Цена сделки: 461 млн. ₽
35 т. ₽/м² ЗУ

#ЗУ_КоммерчНазн_Владивосток

ЧЕМПИОН В ЗЕМЛЕ ПОД СПОРТ-РЕКРЕАЦИЮ

На берегу Волги рядом с г. Конаково в Тверской области продано 1,5 Га земли за 23 т. ₽/м²
Текущее ВРИ: под благоустройство
Участок расположен непосредственно в парке "Карачарово" и рядом с санаторием "Карачарово

На текущую дату это самый высокий удельный показатель в сделке с землей под подобную функцию.
Редкий актив, хороший ориентир стоимости в подсегменте

Характеристика объекта и процедуры:
Общ.Пл. ЗУ: 15,4 т. м²
Общ.Пл. Зд: 131,5 м² (под снос)
____________
Ст. Цена: 112,6 млн. ₽
Цена сделки: 354,7 млн. ₽
22,97 т. ₽/м² ЗУ

#ЗУ_РЕКРЕАЦИЯ_ТверскаяОбл

ВОСТОЧНЕЕ НЕ БЫВАЕТ

Чукотка, залив Лаврентия, Берингов пролив - и там наши люди тратят деньги/инвестируют

Сумма сделки не важна.
Горжусь за наших.

p.s. в 1994 году совершил переход с Севера на Камчатку подо льдами, проходил рядом.
Почти родные места.

#СДЕЛКА_СТРИТ_Чукотка

СДЕЛКА С ОФИСАМИ ВНУТРИ САДОВОГО КОЛЬЦА В МОСКВЕ

Не далеко от метро  Таганская в Москве  в июне 2026 года проданы офисные здания 6,2 тыс. м²
Бывшие банковские помещение, готовые к эксплуатации

1,7 млрд ₽ или 273 тыс. ₽/м²

Наименее ликвидный район внутри Садового кольца.

Для этой зоны ориентируемся на этот уровень цен для офисной фукнции
 
Характеристика объекта и процедуры:
Общ.Пл. Зд: 6,2 т. м²
Общ.Пл. ЗУ: 4,7 т. м² (право аренды)
____________
Ст. Цена: 1,7 млрд ₽
Цена сделки: 1,7 млрд ₽
272,8 т. ₽/м²

#СДЕЛКА_БЦ_Москва

19 млн. ₽/номер за гостиницу 4* в регионе

Одна из знаковых сделок последнего периода – продажа гостиницы "Radisson Blu Hotel" в Челябинске.
Объект продажи – юрлицо, балансодержатель гостиницы.
Номерной фонд – 211 номер, гостиница 2013 года постройки.
Обременение в виде аренды.
Выручка по бухотчетности за 2025 год – 555 млн. руб.
Предполагаю, что у выручки есть потенциал роста.

Хороший торг 35%.
Цена сделки в пересчете на инвестированный капитал – 3,97 млрд ₽ или 18,8 млн. ₽/номер

Характеристика объекта и процедуры:
Объект сделки: 100% долей УК ООО «ОтельСтрой»
Общ.Пл. Зд: 19,4 т. м²
Общ.Пл. ЗУ: 11,5 т. м²
Номер.Фонд: 211 номеров
____________
Ст. Цена: 994,2 млн. ₽
Цена сделки: 1,3 млрд ₽
Чистый долг: 2,6 млрд ₽
Инв.Капитал: 3,9 млрд ₽
204,6 т. ₽/м²
18,8 млн ₽/номер

Редкий актив, хороший ориентир стоимости

#СДЕЛКА_ГОСТИНИЦА_Челябинск

Добрый день всем

Сори, долго не выходил с публикациями

Запускал новый IT-продукт: Цифровую платформу по управлению корпоративными активами АКТИВСКАН.РФ

Чуть позже подробнее расскажу о платформе и ее ценности для корпоративного бизнеса и для банков.

Возвращаюсь в нормальный режим работы

Спасибо

Channel name was changed to «Вадим Пирушин | Активы от владения до сделки»

СЕЛЬХОЗКА НЕ ВСЕГДА ДЛЯ РЫНКА СЕЛЬХОЗКА

В Московской области в 25 км. от МКАД в зоне п. Электроугли были проданы земли сельхозназначения общей площадью 204 Га.

Десятикратный торг, цены сделок 5,5 млн. ₽/Га для лота №1 и 1,56 и 1,78 млн. ₽/Га для лотов №2 и 3.

Текущее ВРИ: для сельхозпроизводства

Экономика сделок конечно же не является производной от сельхозбизнеса.

Малый участок 37 Га примыкает к ж/д станции "Электроугли", два других лота имеют значимые обременения в виде водоохранных зон, зон ЛЭП и т.д.

Сложности перевода земель сельхозназначения в иное ВРИ не останавливают Инвестиционный рынок.
В течение нескольких лет в этих зонах мы скорее всего увидим качественные коттеджные поселки с постоянным проживанием жителей или, возможно, проекты многоэтажного жилого строительства.

Прим.: цены сделок с локальными участками под ИЖС превышают цены по лоту №1 примерно в 20 раз, запас прочности по проекту более чем высокий.


Лот 1
Общ.Пл. ЗУ: 37,6 Га
_____________
Ст. Цена: 876 т. ₽
Цена сделки: 207 млн. ₽
550 ₽/м²
______________________________
Лот 2
Общ.Пл. ЗУ: 144 Га
_____________
Ст. Цена: 24,3 млн. ₽
Цена сделки: 226,2 млн. ₽
156 ₽/м²
______________________________
Лот 3
Общ.Пл. ЗУ: 122 Га
_____________
Ст. Цена: 20,6 млн. ₽
Цена сделки: 217,9 млн. ₽
178 ₽/м²
#СДЕЛКА_ЗУКоммерчИЖС_МоскОбл