Изучая неутешительные для рынка итоги первого квартала, натолкнулся на интересную особенность – один из новичков рынка ставит рекорды по продажам. Я не ищу славы через организацию срача, поэтому, как всегда, в позиции «о конкурентах, как о покойниках – либо хорошо, либо никак 🫥». Называть о ком идет речь не буду, кто в рынке, тот поймет. Кто не поймет – будет больше думать, что тоже хорошо 😜😜😜
И с одной стороны, можно за коллег порадоваться, хорошие продажи, в достаточно конкурентном сегменте, но… Всегда есть «НО»! Речь идет не о гениальном маркетинге, супер перфомансе, запредельной эффективности команды, а о сливе, как я это понимаю: за пару месяцев продано более четверти всего объема по цене, по моим оценкам ощутимо ниже себестоимости (я вижу, что рекламирует застройщик, я представляю цену СМР, я примерно знаю сколько стоила земля и сети). Где экономика?
При этом речь идет о точечной застройке. В длинном проекте стратегия более реалистична – стартануть, раскрутить локацию и бренд, за счет более поздних очередей вытащить экономику… но тут не так .
Я понимаю агентов, которые ведут своих клиентов в такие проекты. Я бы наверное сделал также, но предупредил:
«большой риск, что построено будет не так хорошо как на картинке, риск, что будет построено не вовремя, риск плохого качества, но цена и локация (например) покрывает все эти риски, пошли покупать»
Почему я бы это сказал? Об этом говорил на митапе Сделки.рф – картинка из моей презентации. На старте легко можно продать много и дешево, и некоторые умеют пользоваться этой стратегией, но всегда есть риск (и чаще всего так и бывает), что компания промазала и в какой-то момент начнет не добирать оборотов, а плюсом получит рост процентной нагрузки и поймает рост себестоимости. И получится, что для планируемой прибыли надо продавать быстро и дорого… но дорого продавать не получается, полезнее продавать быстро… и по факту плановая выручка по проекту падает, а это что означает? Что на финальной стадии застройщик может начать экономить. А что на финальной стадии остается? То что видит покупатель – МОП, двор, фасады, качество отделочных и инженерных работ и проч.
Не факт что так случится. Может рынок вырасти и все сгладить, может застройщик сказать я ошибся – отвечу рублем и доделаю за свой счет… много чего может быть. Но риск есть…
Пишу, наверное, больше для того, чтобы люди понимали последствия своего выбора при покупке квартиры, а также некоторые мои коллеги чуть пристальнее следили за экономикой проектов! Вдруг получится 🥸