Муки Нострадамуса 😊

Сегодня, пока сижу в самолете- буду писать о том, о чем меня постоянно спрашивают все последнее время. Будем играть в Нострадамуса и предсказывать будущее рынка недвижимости хотя бы на 26 год 😊

Сразу скажу, что все написанное есть лишь плод моих размышлений и не является финансовой рекомендацией))))))
Итак – что ждет рынок недвижимости?

В моем понимании, сейчас со стороны девелопера все более-менее нормально, ну или движется в сторону выхода из темного тоннеля (как ни странно, но да). Безусловно, ипотека до сих пор не доступна большинству, безусловно, себестоимость растет как на дрожжах и сильно опережает рост цен. Однако, если брать Екатеринбург, от месяца к месяцу растет количество сделок. Объем лотов в продаже действительно растет, но в принципе все еще на приемлемом уровне (на сколько помню в последний месяц даже снизился). Основной перегрев происходит в основном из-за того, что куча застройщиков внезапно поверила в себя и вышла на рынок города. У кого-то получится удержаться, у кого-то нет, но в моменте это создает давление.

В моем понимании, сейчас рынок переходит к началу прыжка цены. Почему? Как видим - Глобально проблем нет. Текущее состояние диктуется сугубо текущей макроэкономической ситуацией. А конкретно – ключом (со стороны спроса).

Как только ипотека становится доступной, а это означает и одновременное снижение процентов по депозиту (если сейчас попытаетесь положить деньги более чем на 1 год – ваша ставка будет ниже 10%) – то что бывает? Правильно – настает мир, когда «хочу» квартиру (а ведь уже больше года значительная часть людей могла только хотеть) встречается с «могу» (деньги с депозитов освободились, а ипотека стала доступнее)? Как следствие куча людей ломанется за метрами.

Тут важен временной фактор: со снижением ключа будет снижаться ставка по ипотеке. До скольки она должна снизиться, чтобы процесс пошел? В моем понимании до уровня 10-12%. Какой ключ при этом должен быть? Это самое интересное: 14-15%. Волшебное слово «субсидирование» - уже сейчас можно взять ипотеку под 13.9%, осталось совсем чуть-чуть. Собственно, при этом размере ключевой ставки заработает первичный рынок… а вторичный – нет 😊 диспропорция между первичкой и вторичкой сохранится. Вся экономика циклична и за любым спадом следует рост, именно поэтому я считаю, что следующие пару лет для отрасли должны быть неплохими (если у нас опять глобально что-то не поменяется). Сначала будет всплеск продаж, потом все начнут наполнять эскроу счета, скромно повышая цены, и в конце закончится все просто ростом цен), к тому же рост себестоимости не останавливается (сюда же вспомним об увеличении налогов с нового года).

Единственным сдерживающим фактором могут быть только те разрешения на строительство, с которыми сидят на руках почти все застройщики. Но, сдается мне, - фактор даже при выходе на рынок всех объектов сильно не сиграет.

Далее, по мере падения ключевой ставки начнет оживать вторичный рынок и циклично первичка на определенный срок уйдет в откат, но это уже совсем другая история 😊 ну и не 26 года.

Сейчас ключ снижается медленно, что позволяет постепенно «выманивать» деньги с депозитов и аккуратно отмораживать отрасль. Я не удивлюсь, что до конца года мы увидим лишь минимальное снижение ставки (но прошу помнить, что я еще тот эксперт в макроэкономике))))

Как-то так. Коллеги, кто читает – буду рад если сможете поделиться своим мнением в комментариях!

Ну а я уже приземляюсь – на этой неделе аж два выступления на МЖК и SmartisConf. Не пропустите! Если кто будет – буду рад встретиться!)