Эти 7 пунктов в строительном договоре могут обнулить твою прибыль

Сегодня про договоры. Точнее про то, как они сжирают рентабельность ещё до начала стройки.

Есть у меня знакомый Артём, опытный подрядчик с 8 годами в стройке и десятками объектов за спиной. В прошлом году он зашёл на контракт школы в одном ЖК, 580 млн ₽, аванс 30% (Всё как я люблю). Договор пришёл от юриста заказчика с пометкой «стандартный». Артём пробежался по нему глазами, не нашёл ничего тревожного и подписал.

Через 11 месяцев школа стояла готова на 80%, Артём подал на очередную оплату, и заказчик начал возвращать акты с замечаниями. Раз, второй, третий. Формально всё по договору. Когда Артём наконец сел читать договор с юристом, они нашли три пункта, из-за которых заказчик мог делать это бесконечно и при этом ни разу не нарушить свои обязательства.

Итог: 5 месяцев без оплаты, кредит под 24% годовых на пополнение оборотки и два подряда, которые Артём не смог взять, потому что деньги были заморожены.

Я не рассказываю эту историю, чтобы напугать. Я сам, с партнером, наступал на похожие грабли, и, думаю, большинство из вас тоже. Вопрос только в том, сколько это стоило.

Вот пять пунктов, которые встречаются в большинстве договоров и работают против подрядчика:
⚡️ Объём работ согласно проектной документации.
Без закрытого перечня (утвержденная смета или ВДЦ) с единицами измерения у заказчика всегда найдётся что добавить к вашим обязательствам. «Это же входит в проект, а не доп работы» и попробуй докажи обратное. На объекте в 100 млн ₽ такая формулировка легко превращается в 5-15 млн бесплатных работ.

⚡️ Приёмка работ без срока
«Заказчик обязан принять работы» - хорошая фраза. Жаль, что без ответа на вопрос «в течение скольких дней». Без конкретного срока можно ждать оплаты месяцами, и это не будет нарушением со стороны заказчика.

⚡️ Гарантийные удержания без порядка возврата
5% удержат исправно, а вот как и когда их вернут - в договоре тишина. На объекте в 80 млн ₽ гарантийное удержание, это 4 млн ₽ вне вашего оборота на пять лет. При нынешней стоимости денег потери от одной только заморозки составят около 800 тыс. ₽ в год.

⚡️ Неустойка 0,1% в день без потолка
За 100 дней просрочки набегает 10% от суммы договора. На контракте в 50 млн ₽ - это 5 млн ₽, то есть вся прибыль проекта и немного сверху. Просрочки на стройке случаются почти всегда, и не всегда по вашей вине. Без потолка неустойки и без оговорки о вине заказчика этот пункт приведет к печальным последствиям.

⚡️ Одностороннее расторжение «по усмотрению заказчика».
Заказчик уведомляет вас за 10 дней и уходит. Платит только за закрытые акты. Ваша мобилизация, городок, завезённые материалы, которые ещё не вошли в акты - это всё не будет оплачено.
Остальные два пункта и чек-лист из 25 позиций для проверки любого договора разобрал подробно в статье на Дзене (https://dzen.ru/a/ae5v0e7lkWMx6IwM?share_to=link).

Артём теперь тратит два часа на изучение каждого договора с юристом. Говорит, что это самые дешёвые два часа во всём проекте. Он прав.

А у вас был пункт в договоре, который обошёлся дороже, чем хотелось бы? Пишите в комментарии 👇

Ставьте 👍 если было полезно

✈️ Управление строительными проектами