Земля в Вануату. Что происходит на рынке прямо сейчас

Материалы по теме:
Общий обзор рынка недвижимости Вануату.
Правила leasehold.

Сегодня — только про то, что вижу лично, мониторя рынок последний год.

Общая ситуация

▪️ Участки в центральной части Порт-Вилы бьют рекорды. Купить 3 сотки в центре — $1 млн. Аренда офиса 150 м² — 500 тыс. руб.
▪️ Государственной земли в городе и ближайших окрестностях фактически не осталось.
▪️ Китайцы скупают всё как сумасшедшие — это ощущается на каждой сделке.
▪️ Центральные участки давно у местной элиты — на продажу их не выставляют.
▪️ Частники ломят цены и всё чаще предпочитают сдавать в аренду, а не продавать титул.

🇮🇩 Похожий путь был на Бали. Государственной земли в нормальных локациях давно нет, всё у местных семей. Они прекрасно понимают ценность актива и выкручивают руки при каждом продлении аренды — ставки растут по 30–50% за цикл. Инвесторы, вложившие миллионы в виллы, оказываются в позиции слабой стороны: либо соглашаешься, либо теряешь бизнес.

Классическая ловушка рынков без freehold: пока участок пустой — цена одна. Как только на нём что-то работает и приносит деньги — цена совсем другая. Вануату идёт по тому же сценарию с задержкой в 10-15 лет.

Аренда у частника vs титул у государства

Взять землю в аренду у частника на 3–5 лет ещё можно по адекватной цене. А вот отдавать титул никто не хочет. И это принципиально: титул — это аренда у государства на 75 лет с продлением по фиксированным правилам. Аренда у частника — его настроение. Пока пусто — вопросов нет. Как только построили и запустили — «а теперь давай в 3 раза дороже».

Где сейчас можно найти интересные цены (три сценария)

1️⃣ Земля без титула. Дешевле рынка, но нужно пройти путь около 6 месяцев: зарегистрировать землю, оформить титул, подписать договор с государством. Требует местного юриста и терпения. Бонус - обычно это реально большие участки.

2️⃣ Земля через банки: Bred, BSP, ANZ, NBV. Банки кредитуют бизнес под залог титула, дают 20–40% от рыночной стоимости. В случае банкротства заёмщика готовы продать залог за те же 20–40%, чтобы закрыть долг быстро. Реальный канал сделок ниже рынка — нужно держать руку на пульсе.

3️⃣ «Спящие» компании — интересная и сложная категория. Классический сюжет: китаец купил землю через компанию в Вануату 10–15 лет назад, потом умер / посадили / уехал. Компания перестаёт сдавать отчётность и удаляется из реестра VFSC (Vanuatu Financial Services Commission), не платится ежегодная пошлина государству за титул (1-2тыс$ в год). Казалось бы — актив потерян. Но по факту компанию можно восстановить даже спустя 10 лет, вместе с титулом на землю:
▪️ найти собственника или наследников;
▪️ выкупить у них этот «неликвид», с которым они не понимают, что делать. А 10-15 лет назад за этот титул они платили в 5-10 раз меньше текущих цен.
▪️ обязательно заранее подписать договор покупки компании, чтобы после проделанной бюрократической работы они не передумали, поняв реальную стоимость;
▪️ пройти путь восстановления компании в VFSC и титула на землю (с уплатой крупного штрафа и погашением задолженности);
▪️ получить актив по цене в разы ниже рынка.

Прямо сейчас я лично прохожу этот путь с одним участком. Расскажу отдельно, когда закроем сделку — с деталями.

🎯 Практический вывод: просто зайти на сайт и купить хороший участок в Порт-Виле сейчас не получится - рынок только формируется, агрегаторов нет. Работает только активный мониторинг и личное общение.

Если хотите больше историй про реальные сделки с землёй в Вануату — поставьте 🤝 под постом , буду делиться дальше.