Очередной региональный девелопер готовится к старту продаж нового проекта. Это воронежский ГК «Консоль», почему, кстати, все пишут, что он именно воронежский — неизвестно, так как, если верить данным ЕИСЖС, он строит в таких прекрасных городах, как Тула, Гагарин, Нижний Новгород, Смоленск, Дорогобуж, и проектик под Питером. Кажется, попахивает настоящим федеральным девелопером, ведь вот даже проект в столице застолбили.

Проект будет стартовать по адресу «Автозаводская, 22». Изначально там был бывший универсам завода имени Лихачева, ну или проще говоря — ЗИЛа. Потом произошла джентрификация, и вместо универсама появился офис продаж для реализации проекта «ЗИЛАрт», который джентрифицировал тот самый завод имени Лихачева, а потом ЛСР решил, что такой большой офис продаж не нужен, а вот лишние 40–50 тыс. кв. м недвижимости — очень даже. Поэтому пошел там проектировать очередную доминанту, которая должна была разбавить виды из Формавского Форста и регионального Инсайдера.

У ЛСР была пара вариантов этой высотки, но остановились на довольно хитром проекте от вездесущего бюро АПЕКС. Вероятно, логика была простая. Мы тут мастер-девелопер, реализовывать проект не будем, а значит лучше быстрее что-то согласовать, а потом кому-то толкнуть. Все так и получилось, хитро сделанный фасады будет реализовывать воронежский девелопер без какого-либо опыта вообще стройки проекта выше 100 метров.

ЛСР можно поздравить с таким простым вхождением в высшую лигу мастер-девелоперов. Это когда ты не квартиры строишь и продаешь, а на земли проектируешь, получаешь документы и сливаешь людям, которые думают, что могут на этом заработать. В эпоху кризиса, который сейчас все-таки на рынке есть, все начали хвастаться именно такими мастер-девелоперскими способностями, хотя многим застройщикам это довольно несвойственный процесс.

Поэтому главный вопрос — это за сколько Консоль купила у ЛСР эти 45 тыс. кв. м. Явно там модель не показывала IRR 30%, как показывает обычно у одного амбициозного федерального девелопера. На это накидываем довольно сложную архитектуру, а значит девелопер без опыта просто будет брать дорого генподрядчика, который заберет себе в карман 20–30%. Если проект покупали не за кэш, то сейчас несут огромные фин. расходы на бридж. Риски? Ириски полные.

С текущими вводными регионалам надо будет сейчас стартовать не ниже 500 тыс. руб./кв. м. Только за такие деньги Форма свой готовый-то проект еле-еле продает. И Форма — это контора ПИКа, со всеми технологиями по маркетингу и продажам ПИКа. Что сделает регионал без бренда? Правильно, навалит ещё процентов агентам, которые должны будут привести клиентов в этот замечательный проект. Итого: мастер-девелопер точно заработал, банк зарабатывает сейчас, агенты и генподряд заберут свои проценты в будущем. Где будет экономить девелопер? Правильно, на последней миле проекта — благоустройство, МОПы, качество реализации, ну и так по мелочи велью инжинирингом заниматься.

Обозвали всю эту радость «А22». Ох уж эти маркетологи. Креатив просто мега креативный. Средняя площадь в проекте составляет 49 кв. м. По меркам рынка — мало, по меркам умников из ЛСР — вообще огромные квартиры в небоскребе на трешке. 236 машино-мест на 907 квартир — 26% квартир обеспечены машино-местами. Нужны ли комментарии, что это цифры уровня эконом, а не уровня бизнес и даже не уровня комфорт? Но таков подход нынче у девелоперов. Копить проблемы, чтобы они выстрелили через 3–4 года, а не решать их в процессе.