Сергей Петров - стройка без сюрпризов

Для тех кто не в курсе -
🏙️ Второй проект «Москва-Сити» стартовал в Южном порту.

В бывшей промзоне на юге Москвы (43 га) начали строить два жилых корпуса будущего района на 1 млн кв.м с деловым кластером и собственной станцией метро — проект уже неофициально называют «Москва-Сити 2».
Источник: mos.ru, msk1.ru

💬 Мой комментарий: Масштаб заявки конечно впечатляет — три башни до 300 метров у воды, канатная дорога через реку, парящий на высоте 30 метров ярус, но именно поэтому здоровый скепсис не помешает: горизонт реализации до 2042 года — это шестнадцать лет‼️ за которые успеют смениться три экономических цикла, ставка ЦБ и, чего доброго, пара поколений архитектурных трендов.

Красиво нарисовать умеют все, вопрос в том, кто досидит до сдачи последней очереди...
Будьте осторожны,
заходя в этот проект 😊

От многих слышу, что обучающие ролики больше никому не нужны.

Дело не в этом. У того, что перестало работать, появилось название — EduSlop (ЭдуСлоп).
Edu — обучающий,
Slop — мусор. 🙈
Короче, обучающий мусор никому не нужен!

Нейросеть завалила ленту теоретиками. А работает ли это на практике то, что они говорят — никто и не проверял. Короче, все это только для залипания в соцсетях, но не для развития своих soft и hard навыков.

!!! Но, обучающий контент по-прежнему работает.
Просто работают уже другие форматы.

Я сейчас готовлю образовательную среду в виде лектория, куда сможет попасть каждый и выбрать себе при помощи Ai что ему необходимо смотреть и что изучать для повышения квалификации в той области в которой он развивается.

Демо версия уже будет скоро, следите за новостями, а пока мы будем вас радовать вебинарами по пятницам, которые обогнали обычный результат своей ниши в десятки и сотни раз, где я вытащил информацию и структурировал её для каждого. Всё также собираю в мини-book/magazine для вас супер качества.
А для тех кто станет вип учеником, получит обязательно в подарок такое издание!
Так что оставайтесь с нами и развивайтесь!

😊
PS: все работает. Но сейчас ценится не просто информация...а мнение экспертов-практиков, которые скоро перевернут образовательную среду по требованиям к квалификации и установят соответствующие границы между работодателем и специалистом. Ждите новостей, все будет по порядку...

Ещё возьму пожалуй на заметку следующее -
👤 Антон Глушков: стройка — зеркало экономики, а не отдельная отрасль.

Президент НОСТРОЙ Антон Глушков 18.09.2026 в интервью «Ведомостям» заявил, что масштабы и проблемы стройотрасли всегда отражают состояние экономики страны в целом, и обозначил пакет предложений НОСТРОЙ по донастройке нормативной базы.
Источник: vedomosti.ru

💬 Мой комментарий: Глушков в этом году стал, пожалуй, самым цитируемым голосом отрасли — интервью выходят чуть ли не ежемесячно, и тон меняется от «результаты отличные» в декабре к куда более тревожному сентябрю. Хорошо, что НОСТРОЙ не отмалчивается и формулирует предложения, а не просто фиксирует статистику. Но хочется не деклараций про «отражение экономики», а конкретики — какие из этих предложений реально дойдут до текста поправок, а не осядут в протоколе совещания.

А вообще есть ещё одна заметка из прошлого - может быть многие читали или знают что в советское время по поручению Косыгина был проект, который не был реализован, под названием ОГАС (общегосударственная автоматизированная система учёта и обработки информации).
Это был амбициозный проект единой компьютерной сети для управления всей экономикой СССР: сбор данных, планирование, распределение ресурсов в реальном времени. К 1 октября 1970 года план был готов к рассмотрению Политбюро и имел поддержку Брежнева и Косыгина — но проект так и не был реализован (ведомственное сопротивление, конкуренция с параллельной экономической реформой Либермана-Косыгина, смерть Глушкова в 1982). Иногда ОГАС называют «советским прото-интернетом», хотя это упрощение — цель была не коммуникационная сеть сама по себе, а именно кибернетическое управление народным хозяйством.
Так вот что по-настоящему обидно — по факту другой Глушков предлагал ровно то, к чему мир пришёл спустя полвека и что сейчас называют «цифровой экономикой» и «управлением на данных», только на 50 лет раньше и без современных вычислительных мощностей. Проект утонул не в технологиях, а в аппаратной борьбе министерств, которые не хотели терять контроль над своими данными — до боли знакомая история и сегодня, когда цифровизация отрасли чаще спотыкается о нежелание делиться информацией, чем о нехватку технологий.

Может быть и сегодня однофамилец тоже начинает понимать, что сегодня отрасли нужен другой орган управления и власти, а не бюрократический критинизм который доходит до безумия.
А что вы думаете по этому поводу?

⚠️ Металл и цемент дорожают быстрее сметы.
Металлопрокат и арматура могут подорожать на 20-30% в 2026 году, цемент — в числе самых чувствительных позиций из-за энергоёмкого производства и дорогих кредитов при текущей ставке.
Источник: отраслевые обзоры (vksm.ru, gasoblok.ru)

💬 Мой комментарий:
Рост цены материалов съедает маржу быстрее, чем успевают пересчитать договоры с подрядчиками. Этот вопрос сегодня надо регулировать на уровне государства, иначе банкротства не избежать.

🔥 Сегодня в 16:00 (мск) — вебинар «Деньги стройки в 2026»
Через несколько часов разберём, где именно в 2026 году строительная компания теряет деньги — на кредитах, налогах и структуре бизнеса — и что с этим делать конкретно.
Коротко, что будет:
— сколько на самом деле стоит проектное финансирование и как на это влиять,
— попадаете ли вы под НДС в 2026 году и как выбрать ставку,
— где грань между законным разделением бизнеса и дроблением, которое видит ФНС,
— как не терять вычеты по НДС при работе с субподрядчиками,
— отдельный блок для застройщиков,
— эскроу и налог на прибыль.
2,5 часа, онлайн, с ответами на вопросы в конце.
👉 ссылка на подключение
До встречи в 16:00!

📋 Минстрой детализировал список профессий для НРС
Приказ №238/пр (с 1.09.2026) — в реестр обязательно включают прорабов, сметчиков, геодезистов, геологов, руководителей строительных участков.
Источник: kontur.ru, сентябрь 2026

💬 Мой комментарий: Повод для чек-листа «кого из линейного персонала клиента срочно проверить в НРС». А вот для генподрядчика теперь в обязательном порядке необходимо следить за этим и в случае увольнения одного сотрудника и/или замены на другого, необходимо об этом не только заявить заказчику, но и в обязательном порядке уведомить НРС.
Учтите, что теперь это обязательно!

В преддверии завтрашнего вебинара, прочитал статью в коммерсанте -

⚠️ Сбербанк может взять контроль над частью «Самолёта»
Долг девелопера перед Сбером — 274,2 млрд ₽ из 773,4 млрд ₽ общей задолженности группы; выручка за 1П2026 упала на 31,3%, убыток — 22,3 млрд ₽, капитализация — всего 15,67 млрд ₽.
Источник: kommersant.ru, 17.09.2026

💬 Мой комментарий: Многие могут сказать, что это очередной кризис в девелопменте, но это не так. Но в данном случае банк становится совладельцем девелопера не через сделку, а через качество юридического сопровождения долга — вот это и есть цена слабого договорного контроля.
А вы как считаете?

Стройку в 2026 году зажало сразу с трёх сторон — и большинство считает эти проблемы по отдельности. Зря.

1. Деньги подорожали. Эффективная ставка проектного финансирования — 12–16% годовых. Да, есть механизм субсидирования: чем больше наполнен эскроу-счёт, тем ниже ставка банка. Но на практике она редко опускается ниже 10–11% — просто потому что продажи почти всегда идут медленнее плана. Отсюда простой, но неочевидный вывод: скорость продаж — это и есть стоимость денег. Компания, которая экономит на маркетинге и растягивает реализацию, платит за это не только упущенной выручкой, но и более дорогим кредитом.

2. Налоги выросли.
НДС — 22%. Порог освобождения от НДС на упрощёнке упал в три раза — с 60 до 20 млн ₽ в год. Если раньше вы спокойно работали на УСН и не думали про НДС — в 2026 году стоит пересчитать, попадаете ли вы теперь под него, и какую ставку выгоднее выбрать: 22% с вычетом или 5–7% без.

3. Маржа и так на пределе. 5–10% по стройке — часто ниже, чем стоимость самих денег. Пример на цифрах: проект с маржой 8% при стоимости денег 14% — если сроки стройки затягиваются на 6–12 месяцев, маржа спокойно уходит в ноль или в минус просто за счёт процентов. Без единого нарушения, без форс-мажора — просто арифметика.

‼️ Отдельная тема — дробление бизнеса.

Многие строительные компании исторически структурированы на несколько юрлиц по операционным причинам — и не всегда осознают, где проходит грань между законным разделением и тем, что увидит ФНС как дробление.

Три этих фактора не существуют по отдельности —
они одновременно давят на одну и ту же маржу проекта. Поэтому считать их порознь («вот тут у нас вопрос по налогам, а тут отдельно по кредиту») — значит не видеть реальную картину.

Разбираю всё это подробно, с конкретными цифрами и алгоритмами,
на вебинаре -
«Деньги стройки в 2026» — 18.09.2026, 16:00 (мск).

👉 ссылка на трансляцию

Live stream scheduled for Sep 18 at 13:00

🗞🗞🗞🔍Ставьте себе в календарь: 25.09.2026 — Форум технических заказчиков «НОТЕХ»

25 сентября 2026 года на площадке Технохаба СБЕРа в Санкт-Петербурге состоится главный форум года для инвесторов и технических заказчиков — III Форум технических заказчиков «НОТЕХ».

🎦 Мероприятие, проходящее в этом году под девизом «ИНВЕСТИРОВАТЬ. СТРОИТЬ. УПРАВЛЯТЬ», соберет ключевых участников строительного рынка для обсуждения актуальных вызовов и поиска эффективных решений в условиях экономической турбулентности.

В фокусе деловой программы — лучшие практики и кейсы технических заказчиков, единые стандарты работы и продукты «НОТЕХ», необходимые инвестору для грамотного управления строительством на всех этапах жизненного цикла проекта.

🗓 Когда: 25 сентября 2026 года, 9:00–18:00

📍 Где: г. Санкт-Петербург, ул. Уральская, д. 1, литера Ч, Технохаб СБЕРа

📃 Участие для представителей заказчиков и инвесторов — бесплатное. Для подрядчиков, проектировщиков, поставщиков и других участников — платное. Все заявки рассматриваются Оргкомитетом. Количество мест строго ограничено.

Следите за обновлениями и присоединяйтесь к Форуму «НОТЕХ»!

❗️ ПРИНЯТЬ УЧАСТИЕ

🚨 «Это разные виды деятельности» — так говорят все, у кого несколько юрлиц. ФНС слушает не это, а совсем другое.
Снижение порога НДС на упрощёнке до 20 млн ₽ — это и есть главный триггер новой волны дробления в 2026 году. Логика понятна: если каждое юрлицо остаётся под лимитом — НДС можно не платить. Соблазн реальный, и он будет только расти.
🔎 Но вот что важно понимать про то, как это видит ФНС. Не по названиям договоров и не по количеству юрлиц. По факту — является ли деятельность единой. Признаки, на которые смотрят: общий бухгалтер, единый IP-адрес и офис, пересекающийся персонал, единые поставщики, отсутствие у каждого юрлица самостоятельной деловой цели.
⚡️ Последствия, если признают дробление: доначисление налогов так, как будто это одно юрлицо (ст. 54.1 НК РФ), плюс пени и штрафы. А при определённом масштабе — и уголовная ответственность по ст. 199 УК РФ: порог для юрлиц — от 18,75 млн ₽ доначислений за 3 года, для ИП — от 2,7 млн ₽. Строительная компания среднего размера может перейти этот порог за один-два налоговых периода, даже не заметив момента.
✅ Хорошая новость — есть выход. Амнистия по 176-ФЗ позволяет в 2025–2026 годах добровольно отказаться от схемы дробления и списать доначисления, пени и штрафы за 2022–2024 годы. Списание происходит либо по результатам выездной проверки за 2025 или 2026 год, подтвердившей отказ от дробления, либо автоматически с 1 января 2030 года — если проверки за 2025–2026 не было.
🧩 Но вот в чём тонкость, которую часто упускают. Вопрос «это дробление или законное разделение видов деятельности» — не бухгалтерский. По сути он инженерно-договорной: у вас реально разные объекты, разные команды на площадке, разные виды работ — или это одна стройка, просто оформленная на бумаге в трёх юрлицах? Ответ ищут в договорах, в исполнительной документации, в том, кто фактически руководит процессом на площадке. Бухгалтер один это не решит, и юрист без понимания строительных процессов — тоже. Именно поэтому большинство компаний узнают о риске дробления только тогда, когда к ним уже пришла проверка.
Это третья и самая опасная из трёх сторон, с которых зажало строительный бизнес в 2026 году — после денег (кредиты) и налогов (НДС), про них были отдельные посты.
🔔 Скоро — вебинар на эту тему, где разберём, где деньги стройки теряются в 2026 году и что с этим делать. Ждите анонс.

📊 Если вы на упрощёнке и думаете, что НДС вас не касается — пересчитайте доход за прошлый год. Прямо сейчас.
В 2026 году произошло два изменения, которые вместе бьют по строительной отрасли сильнее, чем каждое по отдельности.
1️⃣ Первое — базовая ставка НДС выросла до 22%.
2️⃣ Второе, и это главное: порог освобождения от НДС на УСН упал в три раза — с 60 до 20 млн ₽ годового дохода. Раньше большинство подрядчиков и субподрядчиков на упрощёнке про НДС вообще не думали. Теперь — думают, причём многие узнают об этом постфактум.
✅ Хорошая новость на этом фоне: раньше планировалось дальнейшее снижение порога — до 15 млн с 2027 года и до 10 млн с 2028-го. Но 4 июля 2026 года президент подписал закон, который замораживает порог на уровне 20 млн ₽ до конца 2029 года (снижение до 15 млн перенесено на 2030-й, до 10 млн — на 2031-й). Если вы уложились в 20 млн сейчас — в запасе несколько спокойных лет, а не год-два, как ожидалось раньше.
🔍 Как понять, что вас касается: считаете доход за прошлый год, и если он выше лимита — с 1 числа месяца, следующего за месяцем превышения, у вас возникает обязанность по НДС. Не с начала следующего года — раньше.
⚖️ Дальше — выбор, который придётся делать: общая ставка 22% с правом на вычет входного НДС, или пониженные ставки 5–7% без права на вычет. Логика простая: если у вас много «входящего» НДС — закупки у плательщиков НДС, субподряд — выгоднее общая ставка с вычетом. Если работы в основном свои и минимум закупок с НДС — выгоднее пониженная ставка.
📄 Отдельная боль — уже заключённые договоры, где цена зафиксирована без учёта этой новой нагрузки. Здесь есть рабочий инструмент: право на пересмотр цены закладывается в допсоглашение со ссылкой на существенное изменение обстоятельств — это официально признанная проблема отрасли, её уже разбирали НОСТРОЙ и ФНС на своём совместном вебинаре в мае.
Это вторая из трёх сторон, с которых зажало строительный бизнес в 2026 году. Первая — деньги (кредиты), про неё был отдельный пост. Третья, и самая опасная — дробление бизнеса, разберём её отдельно.
🔔 Скоро — вебинар на эту тему, где разберём, где деньги стройки теряются в 2026 году и что с этим делать. Ждите анонс.

💰 Скорость ваших продаж — это и есть процентная ставка по кредиту. Буквально.
🏗 Проектное финансирование в 2026 году — это не фиксированная ставка. Банк даёт деньги на стройку под залог будущих поступлений на эскроу-счетах дольщиков, и чем больше наполнен эскроу — тем ниже ставка. В теории она может упасть почти до 1% при полном покрытии лимита.
На практике — почти никогда. Потому что продажи почти всегда идут медленнее плана. И на практике ставка редко опускается ниже 10–11%, а эффективная ставка проектного финансирования сейчас держится в диапазоне 12–16% годовых.
⏳ То есть каждый месяц просрочки в продажах — это не абстрактная «упущенная выручка». Это конкретные, посчитанные банком дополнительные проценты прямо сейчас, в моменте.
📉 Разбираем на цифрах: проект с маржой 8% и стоимостью денег 14% годовых. Если стройка растягивается на 6–12 месяцев дольше плана — маржа спокойно уходит в ноль или в минус. Без единого нарушения, без форс-мажора. Просто арифметика процентов, которая молча съедает прибыль, пока все думают, что «стройка просто немного затянулась».
💡 Отсюда практический вывод: маркетинг и скорость реализации — это не отдел продаж отдельно от финансовой модели проекта. Это и есть финансовая модель. Компания, которая экономит на скорости продаж, платит за это дважды — упущенной выручкой и более дорогим кредитом.
Это только первая из трёх сторон, с которых в 2026 году зажало строительный бизнес. Дальше — налоги и риск дробления, разберём их отдельно.
🔔 Скоро — вебинар на эту тему, где разберём, где деньги стройки теряются в 2026 году и что с этим делать. Ждите анонс.

Как украсть миллионы на стройке, не заходя на площадку?

Все просто: через правильно подписанный акт.

История с подорожанием моста в Беларуси на миллионы рублей — классика.

Всякий раз, когда на объекте обнаруживается гигантский перерасход, заказчики бегут проверять площадку, бетон и рабочих. Но искать надо в другом месте — в документах:

▫️В актах, которые подписали «на доверии».
▫️В сметах, которые никто не сверил с первичкой.
▫️В договорах, где зоны ответственности размыты так, что виноватых не найти.

Поделитесь: часто ли сталкиваетесь с тем, что акты подписываются «не глядя»?

#международная_практика

❔ Что объединяет Китай, Сингапур, ОАЭ и Южную Корею?

Меня часто спрашивают: какую страну в плане стройки нужно брать за образец? Ответ простой - никакую. Потому что успех определяется не национальной моделью. Успех определяется принципами управления. Во всех успешных строительных системах есть общие элементы: - управление рисками; - скорость принятия решений; - прозрачность данных; - цифровая среда; - четкое распределение ответственности; - постоянная работа с изменениями. Именно эти принципы постепенно становятся новой нормой и для российского строительного рынка. Вопрос уже не в том, придут ли эти изменения. Вопрос в том, кто адаптируется к ним раньше других.
 
Если мой международный опыт интересен, напишите что хотелось бы еще услышать про международные стройки.

Три параметра эффективного договора. Матрица риска договора подряда

О чём я говорю в видео, тезисно:

- Любой договор держится на трёх параметрах: срок, деньги, результат. Перекосило один — поползёт весь проект.

- Риск должен нести тот, кто может им управлять. Не тот, у кого юристы слабее, и не тот, кому проще переложить ответственность.

- Риски подряда раскладываются на шесть категорий — от проектных до финансовых. Пока риск не назван, он ничей. А ничей — значит неуправляемый.

- Заказчик отвечает за то, без чего подрядчик не может работать: данные, площадка, согласования, деньги. Подрядчик — за то, как организована работа. Граница ответственности проходит именно здесь, а не по принципу «кто виноват».

- Есть риски, которые не тянет ни одна сторона в одиночку, — под них в договоре заранее пишется совместная процедура: кто уведомляет, в какой срок, кто решает, как двигаются срок и цена.

- Срок — это система триггеров и уведомлений, а не дата в календаре. Правильный вопрос не «когда закончим?», а «что происходит, если проект отклонился от графика?»

- Триггер, который не описан, становится спором. Уведомление, которое не отправили, становится неуправляемым риском.

- Деньги управляют поведением сильнее любых деклараций. Договор из одних штрафов учит подрядчика уходить от санкций, а не делать результат. Сильный договор сочетает санкции и стимулы.

Зачем смотреть:

- Это готовый чек-лист: кто управляет рисками, что происходит при отклонении, что обязано быть в уведомлении, за что именно платятся деньги.

Буду благодарен обратной связи в комментариях 👇

Коллеги,
всего 20 подписок
на все курсы SCAD Office (базовый, углубленный, дополнительные уроки инженерного курса) на любой тариф - 🔥🔥🔥
со скидкой 70%!!!
➡️ только до 16 августа!
Промокод: SCAD26

Подробнее по ссылке:
https://paywall.pw/bp6qoqjjpex3

Знаете, что меня раздражает в разговорах про XML в строительстве? Фраза «ну это просто новая форма отчётности». Нет. Это не форма. Это ситуация, в которой система больше не хочет читать ваши документы глазами.

Она хочет, чтобы вы говорили с ней на её языке. И если вы этого не делаете — она вас не услышит.

С 21 октября 2024 года ГИС ЕГРЗ блокирует пакеты автоматически. Не эксперт смотрит и решает «ну ладно, тут запятая не та, пропустим». Машина смотрит. Машина не пропускает. Уведомление об отказе приходит без пояснений. Вы сидите и гадаете, что именно пошло не так.

А идёт не так обычно вот что.
ЗНП с июля 2025-го подаётся только в XML. И это первый документ в цепочке. Ошибка в нём — и она ползёт дальше, во все остальные бумаги. Кадастровый номер на одну цифру отличается от ЕГРН — отказ. Идентификатор проекта начинается с цифры, а надо с буквы — отказ. Скачали схему не той версии с сайта Минстроя — валидация не пройдена, и всё.

Пояснительная записка в 2026-м — это уже не один документ, а два. Раздел 1 проектной документации и отдельная пояснительная записка к сметной части.

Перепутали, что куда класть, — формальный контроль не пройдён. Забыли заполнить блок ТЭП — а его забывают постоянно, потому что поле неочевидное — проект разворачивают.

Инженер в одном из проектов работал по шаблону прошлого года. Не обновил. Не проверил. Итог: отказ, переделка, потерянные сроки.

Приложения — отдельная боль. PDF/A со встроенными шрифтами, а не просто PDF. Опись томов с контрольными суммами. Формат файла: .pdf, а не .PDF — да, даже регистр расширения может стать проблемой. Один файл в пакете не того формата — и весь пакет летит.

А теперь то, что касается 2026 года. С апреля в Москве для АГР нужна IFC-модель, причём конкретная: IFC 4, Reference View. И параллельно — ТЭП в формате XML. То есть два мира, которые раньше жили отдельно — XML для экспертизы и IFC для BIM — сходятся в одну точку.

Ошибка в модели теперь не остаётся в модели. Она расползается по всем связанным документам.
Что я обычно советую перед отправкой, чтобы не ловить автоматический отказ:
Сверьте название, адрес и кадастровый номер во всех документах пакета. Не в двух, не в трёх — во всех. Убедитесь, что заполнены те поля, которые не бросаются в глаза. ТЭП, функциональное назначение, идентификаторы. Проверьте на сайте Минстроя, что схема актуальная. Прогоните через валидатор. И отдельно, уже после валидации, прочитайте содержимое глазами. Потому что валидный XML не означает, что в нём написано то, что нужно.

И ещё одно. Если пришёл отказ, сначала поймите, кто отказал. Машина или эксперт. Если машина , то исправляете формат и отправляете заново, это бесплатно. Если эксперт, когда пакет уже принят в работу — это содержательные замечания, и повторная подача будет с оплатой. Разные ситуации, разные действия.

XML и IFC перестают быть «задачей айтишника». Это теперь зона ответственности проектировщика, юриста, менеджера проекта — всех сразу. И автоматизация тут не облегчает жизнь. Она просто быстрее показывает, где вы не разобрались.

Все по полочкам разложено в презентации. Сохраняйте, делитесь, пересылайте.👇

⏱Коллеги, завтра, 11 августа приглашаю вас на вебинар «XML-схемы в строительстве: требования, практика заполнения и типовые ошибки».

Рассмотрим тему сразу с двух сторон: с позиции требований регулятора и с точки зрения реальной практики подготовки документов.

Я разберу практическую работу с ЗНП, ПЗ и другими XML-документами: где специалисты чаще всего теряют время, какие ошибки возникают в обязательных полях, версиях, приложениях и подписях, почему система может отклонить файл за несколько секунд и что делать в такой ситуации.

А Елена Чеготова простым языком объяснит, зачем строительной отрасли нужны XML-схемы, какие схемы применяются для проектной и исполнительной документации, где искать их актуальные версии и сопутствующие материалы. Поговорим о корректировках, повторной экспертизе, подписании документов и проверке XML-файлов.

Отдельно обсудим, почему валидный XML ещё не гарантирует качественно подготовленный документ, а также как работа с XML связана с дальнейшей цифровизацией отрасли и переходом к IFC.

🔗Регистрация по ссылке : https://cntd.ru/about/events/webinars/dlya-stroitelnoy-otrasli?utm_source=tg

⏰Вебинар пройдет с 10:00 до 12:30 (мск)

До встречи.