Александр Хомич | Про ЛАЙТ

Light Industrial 2027: кто займет новые площади?

Сегодня, 7 октября, в 16:30 проведу сессию по Light Industrial на Commercial Talks от Арендатор.ру.

Главный вопрос встречи – кто будет арендовать и покупать новые площади в 2027 году и насколько проекты, которые сейчас строятся, соответствуют задачам этих компаний.

Начну с предварительных итогов III квартала и нашего взгляда на спрос. Затем обсудим с коллегами, что происходит в реальных запросах и сделках:

• Нужны ли селлерам собственные помещения и как работа с маркетплейсами влияет на выбор блока?
• Какие производства ищут площади и какие требования к инженерии становятся решающими?
• За что бизнес готов платить больше в городской локации, а когда выбирает Подмосковье?
• Что сегодня помогает принять решение: цена, рассрочка, аренда или готовность помещения?
• Кто станет арендатором блоков, которые сейчас покупают инвесторы?

В разговоре участвуют:

Алена Журавлева, начальник управления локализации бизнеса АО «Дирекция технологической инфраструктуры Москвы»;

Елена Белевцева, директор по маркетингу и прямым продажам Parametr;

Вероника Ростунова, заместитель коммерческого директора Холдинга «Строительный альянс».

Я выступлю и как модератор, и как спикер. Хочу сопоставить рыночную аналитику с опытом девелоперов и запросами производственных компаний. Посмотрим, где наши наблюдения совпадают, а где отличаются и почему.

📍 AZIMUT Сити Отель Комсити Москва
🕟 Сегодня, 7 октября, в 16:30

Коллеги, кто будет на мероприятии, приходите. Будет время для ваших вопросов и общения!

Третья точка нашего Property Tour – Технопарк «Остафьево» от ГК «Самолет».
И вот этот объект нам, пожалуй, особенно понравился (хотя вопросики тоже есть).
Во-первых, локация. Москва, Щербинка. Для Light Industrial это уже само по себе сильный фактор – фактически городской производственный формат с хорошей доступностью и понятной логикой для малого и среднего бизнеса.
Во-вторых, сама концепция. Здесь сделали не классический одноэтажный LI, а трехэтажный производственный таунхаус. Всего около 14 тыс. м², 20 блоков, типовой блок порядка 700 м². Причём это именно самостоятельный модуль.
Внутри блоков нет колонн. Первый этаж  нагрузка до 3 т/м², второй – до 1,2 т/м². Между первым и вторым этажами предусмотрен собственный грузовой подъёмник грузоподъёмностью 1,5 тонны, плюс отдельная лестница для персонала. На каждый блок свой док.
И визуально объект получился очень удачным. Это тот редкий случай, когда производственная недвижимость не выглядит как обычная промзона. Архитектура, фасады, пропорции, всё довольно аккуратно и современно. По ощущениям действительно ближе к таунхаусу для бизнеса, только вместо квартиры здесь небольшое производство, шоурум, склад и офис.

Отдельно удивила экономика.
Текущая цена предложения – от 99 тыс. руб./м². Для Москвы, с учётом локации, нового строительства и такого формата, цена выглядит очень интересно. Средний чек сделки – около 90 млн рублей, средний приобретаемый блок – те самые примерно 700 м².
И рынок это, судя по цифрам, оценил. Из 20 блоков уже продано 16, то есть около 75% проекта. Темп продаж – примерно один блок в месяц. Причём около 95% покупателей – конечные пользователи, а не инвесторы.

Основные резиденты – компании из IT и лёгкой промышленности. Заявленная электрическая мощность комплекса – 1,5 МВт, около 80 кВт на блок, или порядка 110 Вт/м², с возможностью увеличения по запросу.

Если смотреть на объект именно как на продукт, здесь сошлись сразу несколько вещей: городская локация, небольшая площадь юнитов, понятная цена.

И ещё одно наблюдение после объектов. Light Industrial становится всё менее унифицированным. ЮНИТИ – один продукт. БС М4 – совершенно другой. «Самолет» – третий. И мне кажется, именно эта вариативность сейчас и делает рынок интересным.

#Форум #Спикер

📢 Ищем спикера на
Форум‼️⚡️

🟢 Как правильно
выбирать подрядчика
для индустриальных
проектов: какие критерии
действительно важны,
как проверять опыт и
ресурсы, как выстраивать
договор и управление
строительством.

Напишите нам, через чат бот

Мы теперь на ДЗЕНЕ
Есть вопрос пишите в чат-бот
Мы в одной ссылке
Мы тут теперь в MAX

🤘👌👈👉👆👇🤚👍

Александр Хомич | Про ЛАЙТ pinned a video

#регистрация 🔤🔤🔤🔤🔤🔤🔤🔤

📢 Добрый день. Открыли регистрацию на мероприятие, которое будет проходить в рамках Форума: Light Industrial 7:0.

🟢Агенты по недвижимости, брокеры,
консультанты, welcome!!! 💥🔥

🟢В этом году на форуме мы запустим агентский трек для брокеров/агентов по недвижимости, которые хотели разобраться в формате light industrial.

Трек пройдет в формате «курс молодого бойца»: рынок остро нуждается в агентах с компетенциями именно в индустриальной недвижимости.

🟢 Регистрация бесплатная, количество мест ограничено: https://skladman.timepad.ru/event/4151890/

Light Industrial 2027: кто займёт новые площади?

Обсудим этот вопрос с экспертами отрасли уже 7 октября в рамках Commercial talks. Участников ждет живой разговор о том, кто сегодня арендует и покупает блоки Light Industrial в Москве и области, и как изменится спрос в 2027 году:

🔹Нужны ли селлерам собственные склады и как на выбор помещений влияют схемы работы с маркетплейсами?
🔹Какие производства ищут площади и какие требования к инженерии становятся решающими?
🔹Чем различается спрос на городские и подмосковные объекты?
🔹Как ставки, цены и стоимость финансирования влияют на сделки?

Спикеры:

⏺Александр Никишов, управляющий директор Холдинга «Строительный альянс»;
⏺Елена Белевцева, директор по маркетингу и прямым продажам Parametr;
⏺Никита Исаков, заместитель гендиректора АО «Дирекция технологической инфраструктуры Москвы»;
⏺Александра Захарова, директор по коммерческой недвижимости Level Group.

Модератор: Александр Хомич, основатель Skladman USG.

📆7 октября, 16:00–17:30 | AZIMUT Сити Отель Комсити Москва.

ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬСЯ

Вторая точка сегодняшнего Property Tour – Индустриальный парк БС М4 в Домодедово.

Первая очередь строится на базе старого советского промышленного здания. Но слово «реконструкция» здесь немного обманчиво. От старого корпуса фактически остаётся только несущий каркас. Всё остальное делают заново, ограждающие конструкции, кровлю, полы, инженерные системы, фасады. Сейчас работы как раз в активной стадии, поэтому мы смогли посмотреть объект практически изнутри и увидеть сам процесс превращения старого промышленного корпуса в современный Light Industrial.

Проект достаточно крупный. Участок – около 11 га. Первая очередь – порядка 64,2 тыс. м2

Базовый блок около 540 м². Есть антресоль площадью 108 или 144 м², офисная часть формируется под конкретного клиента. Блоки можно объединять между собой, а при определённых условиях и делить.

По конструктиву:

рабочая высота первой очереди – около 9,5 м, в следующих зданиях планируется до 10 м;
сетка колонн – 6 × 18 м;
нагрузка на пол – до 8 т/м²;
на каждый блок предусмотрен отдельный док
общая электрическая мощность проекта – около 5,5 МВт, с возможностью увеличения мощности под требования резидента
пожаротушение спринклерное, предусмотрены пожарные гидранты и система дымоудаления.

Отдельный плюс – довольно большая гибкость по инженерии. Холодильные и морозильные помещения можно делать под конкретного пользователя, кран-балка в базовом исполнении не предусмотрена, но техническая возможность её установки есть.

Проект рассчитан не только на складских пользователей. По текущему спросу: 20% производства, 40% складов и 40% инвесторы.

По продажам сейчас заявляется диапазон примерно 110–130 тыс. руб./м² с НДС в зависимости от очереди и схемы оплаты. Есть разные варианты рассрочки. Средний темп реализации, который озвучивает девелопер, около 775 м² в месяц.

Эксплуатационные расходы заявлены на уровне около 1 700 руб./м² в год без НДС. В эту сумму входят охрана, видеонаблюдение, КПП, обслуживание территории и общих коммуникаций, ремонт дорог и эксплуатация общей инфраструктуры.

Для меня БС М4 интересен ещё и как пример того, что Light Industrial необязательно должен начинаться с чистого листа.

У нас вокруг Москвы и в регионах огромное количество старых промышленных территорий и советских производственных корпусов. И далеко не всегда их нужно сносить. Если конструктив позволяет, из такого объекта можно сделать вполне современный промышленный продукт, фактически оставив от старого здания каркас.

Здесь как раз можно посмотреть этот процесс вживую.

Сейчас объект выглядит так: голый конструктив, техника, монтаж, рабочие. Но уже хорошо читается будущий продукт.

А мы продолжаем наш Property Tour по Light Industrial. 🚌🏭

И так, первый объект сегодняшнего Property Tour – ЮНИТИ Лыткарино.

Объект уже в высокой стадии готовности, поэтому здесь особенно интересно смотреть на то, что реально получилось в бетоне, металле и инженерии.

Проект расположен в Лыткарино, на территории бывшего детского городка ЗИЛ. Земельный участок – 2,04 га, общая наземная площадь – порядка 10 тыс. м². Всего предусмотрено 10 производственно-складских блоков, примерно половина из них уже проданы.

Из технических характеристик, которые сразу бросились в глаза:
– высота: около 9,3 м до стропильных конструкций;
– сетка колонн: 18 × 12 м;
– нагрузка на пол:до 7 т/м²;
– есть возможность устройства мезонина;
– можно установить кран-балку до 10 тонн;
– предусмотрены ворота и доки, в том числе под малотоннажный транспорт;
– выделенная электрическая мощность комплекса – 660 кВт, примерно 53 кВт на стандартный блок, при необходимости мощность можно увеличивать.
Понравилось, что инженерия здесь достаточно гибкая. Под конкретного резидента можно дополнительно ставить вентиляцию, кондиционирование, спринклерную систему, дымоудаление, производственную канализацию и другие необходимые системы.
То есть это уже нормальная производственная оболочка, которую можно адаптировать под довольно широкий круг пользователей.

По коммерции сейчас заявляется аренда около 12 000 руб./м²/год с НДС, индексация – 10%, стандартный договор – 3 года. По продаже примерно 100–130 тыс. руб./м² в зависимости от мощности. На старте проекта цена была около 92 тыс. руб./м².

Объект понравился. Едем дальше.

На таких турах для меня самое интересное – смотреть, как продукт ведёт себя уже не в презентации, а в реальности: подъезды, манёвры транспорта, конструктив, инженерия, возможность деления и объединения блоков, удобство для арендатора или собственника.