Сергей Дятлов . Primetr . Управление недвижимостью

Cдали помещение ВкусВилл и что на рынке с ПДА

В одном из свежих ЖК (не хочу афишировать каком, т.к. не получал на это разрешение от сторон) в июле 2024 был подписан ПДА с ВВ.

Продали объект по уступке весной 2025
Ключи новый собственник получил в июле 2025
По условиям ПДА договор аренды должны были заключить не позднее октября 2025.
ВВ сообщил, что примет помещение не позднее 1 февраля 2026,
Весь февраль пытались передать помещение, но в итоге в конце февраля вышли из ПДА так как ВВ снова сдвинул дату приемки не позднее 1 сентября 2026. Т.е. почти на год от первоначальной даты, мотивируя низкой заселенностью ЖК.

В апреле 2026 собственник двух других помещений на той же линии, но с другого угла в том же ЖК обратился с запросом сдать два его помещения.

До этого на них были подписаны ПДА с Магнитом ультраконом и Горздравом.
Но оба арендатора слились.

Наш брокер предложил помещение ВВ. И первично получил отказ по причине - не хватает плотности населения;
После повторного предложения в конце апреля получили офер на одно помещение.

Но в начале мая ВВ параллельно с нашим смотрел еще одно помещение в ЖК.

В конце мая ВВ наконец принимает решение подписаться с нами на 162,5м2 (одно помещение целиком и часть второго помещения).

После согласования с нашем юристом и собственником отправлены наши правки по ДА (договору аренды).

После долгой паузы согласования у ВВ внутри компании в середине июня принято решение забрать оба помещения целиком - суммарно 232,6 м2.

С конца июня и до подписания ДА 24.07. было 12 редакций текста. Уже в финале камнем преткновения был НДС сверх арендной платы, о чем все таки удалось договориться.

Акт ПП подписан 24.08 (готовили помещение к передаче)

К чему я это пишу? В этом примере - ПДА с тремя серьезными арендаторами не гарантия ДА.

Но несмотря на то что ВкусВилл за I полугодие 2026 года сократился на 72 магазина, все равно сдавать можно.
Конечно, сдавать стало сложнее, не пачками одному и тому же арендатору как было в тучные годы.

Мы переживали приостановку развития сетей или ограниченное развитие в 2008, 2014, 2020, 2022, переживем и этот сложный период.

Продолжаем сдавать помещения в любые времена. Если вам нужно сдать помещение, обращайтесь в primetr.ru

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Дорога в Лавру

С 10 по 13 сентября я с одноклубниками по Бизнес клубу «Атланты» и с предпринимателями из «Клуба Первых» прошел за эти 4 дня около 120 км.

Этой дорогой шли могущественные цари и обездоленные нищие. Проложил этот путь Преподобный Сергий. Этим путем пришел великий князь Дмитрий к Преподобному Сергию Радонежскому за благословением перед битвой с монголо-татарами на Куликовом поле.

В память о святом Сергии, который никогда не ездил верхом, многие шли в Лавру пешком. Так сложилась традиция пеших походов из Москвы в Троице-Сергиеву Лавру.

Конечно, дорога проложена не теми же местам как в прошлом. Организаторы тропы старались проложить ее вдали от дорог, иначе большую часть пути пришлось бы идти по обочинам.

Учитывая состав участников конкретно нашей группы, паломническим походом я бы это не назвал, хотя был среди нас и глубоко верующий предприниматель.

Для меня кроме религиозного смысла похода к Преподобному Сергию Радонежскому это было и испытание себя и желание почувствовать на собственных ногах как несколько веков назад люди проходили такие расстояния.

Две недели назад в свой день рождения по дороге в сторону Русского Севера я заезжал в Троице-Сергиеву Лавру, но ощущения были совершенно другие по сравнению с теми, когда я пришел туда пешком от стен Московского Кремля. Тогда я проехал 2 тыс. км за 3 дня а в этот раз прошел 120 км за 4 дня.

Останавливались ночевать в гостинице, гостевом доме и монастыре.
Заходили в церкви, музеи, ну и конечно большую часть пути мы шли по лесам, полям или вдоль водоемов. С погодой можно сказать повезло, было не жарко и не холодно, и дождь нас помочил не долго. Но дорогу дождь намочил прилично и грязи мы помесили.

У меня это первый подобный опыт. Одна из пар обуви, которые я взял оказалась неудобной, что привело к тому, что по возвращении пришлось посетить хирурга, но в целом всё хорошо.

Первый день мы шли, знакомились, много общались, на второй день я пытался слушать аудиокнигу, даже покупал на ходу подешевевшие ОФЗ, а в последний день, я в основном молился о силе и терпении, избавлении от боли в ступнях и о здоровье.

Были и красивые места и размытые дороги, тропы. Встречали много паломников и туристов по дороге. Говорят, что только в этом году этой дорогой уже прошли около 12 тыс. человек.

Теперь я знаю, что могу пройти 120 км пешком за 4 дня, и догадываюсь, что в другой обуви даже больше. С Божьей помощью, конечно.

Я испытал себя и прочувствовал, что значит проходить по 30 км в день пешком несколько дней подряд. Познакомился с интересными людьми, полюбовался красивыми храмами и пейзажами, перезагрузился.

А вы слышали о Дороге в Лавру? Участвовали в подобных походах?

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Зачем я разбираю отчеты торговых сетей

Сопоставляя информацию с полей от развивальщиков, наших брокеров, коллег по цеху, нашей команды по управлению объектами и обобщенную информацию из отчетов складывается пазл, который мы используем при купле-продаже ГАБов или при сдаче в аренду помещений.

Как-то у меня был эксперимент с отчетом Х5, как можно по разному прочитать один и тот же отчет:

глазами СМИ и пессимистов

глазами продажников и оптимистов

глазами инвестора в нежилые помещения

Что я смотрю в отчетах.

Кто развивается, как интенсивно, кто и какие магазины закрывает.

Например, сдать 1 помещение Азбуке Вкуса при том, что они открыли 3 магазина за полгода сложнее, чем сдать 3 помещения Пятерочке, которая за тот же период открыла 831 магазин.

Конечно и арендатору, который открывает мало точек иногда можно сдавать помещения, например, я писал, что мы в 2025г. сдали 2 помещения Буханке, при том, что она приросла всего на 10 точек. Или недавно сдали помещение ВкусВиллу, при том что магазинов ВкусВилла стало меньше.

Кто воспринимается надежнее - Азбука, закрывшая за полгода 3 магазина, что составляет 1,7% от 176 магазинов сети или Пятерочка, закрывшая 360 магазинов - 1,4% от 26 тысяч магазинов сети.

Причины закрытия магазинов могут быть разные - не угадали с локацией, не угадали с форматом (последние эксперименты Х5, Магнита, Дикси, ВкусВилла с маленькими форматами), разгребают последствия предыдущей коррумпированной команды и т.д. и т.п.

Прирост числа магазинов тоже может быть разный. Кроме органического открытия магазинов есть сделки M&A или, например, смена вывески по франшизным магазинам ОКОЛО. Меня в большей степени интересует органические открытия. А сделки M&A могут приводить к будущим изменениям темпов открытия/закрытия магазинов сети.

Можно ли рассчитывать на % от РТО по сети или формату, растут ли LFL-продажи, опережают ли они продовольственную инфляцию? Это еще один критерий в выборе ГАБа или арендатора на помещение, или выбора условий договора аренды (фикс+индексация или % от РТО).

Надеюсь, вам полезны разборы отчетов ритейлеров. Если так - подтвердите это огоньком.

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Крупнейшие FMCG сети по выручке и числу магазинов

Я обычно смотрю на Топ-5

Ранее я уже разобрал результаты трех публичных сетей из Топ-5:

№1. Х5 https://t.me/primetr_ru/1046

№2. Магнит https://t.me/primetr_ru/1045

№4. Лента https://t.me/primetr_ru/1047

Остались две непубличные:

№2. Меркурий ритейл холдинг (КБ и Бристоль)
№5. Вкусвилл

КБ и Бристоль

Информации не много:

По данным Infoline количество магазинов сети Бристоль снизилось в I кв. 2026 на 14 точек, до 6762. В прошлом году за I кв. 2025 г. сеть уменьшилась на 101 магазин.

У КБ в  первом квартале 2026 г. количество магазинов сократилось впервые за историю сети с 2006 г. По сравнению с началом года их число снизилось на 4 до 21 478 точек. В первом квартале прошлого года сеть росла, но в 2025 г. сильно медленнее чем в 2024 или 2023 годах. В 2025 г. сеть КБ приросла на 955 точек по сравнению с 3705 точками в 2024 г.

Данных по LFL-продажам нет, но есть данные Infoline о росте выручки +12,8% в I кв 2026 и +11,2% за I полугодие 2026.
Основываясь на этих данных, можно сделать вывод, что как минимум в I кв на фоне закрытия магазинов и росте выручки LFL-продажи были сильнее чем у коллег по Топ-5.

По II кв 2026 данных еще меньше. На сайте КБ по состоянию на 7 сентября 2026 было 21 647 магазинов, а на начало года 21 482. Таким образом, за период с января по начало сентября сеть прибавила 165 магазинов (с учётом квартального спада в I кв). Это значит, что во втором квартале и далее рост возобновился — после исторического спада в I кв сеть вернулась к расширению.

ВкусВилл

По данным Infoline ВкусВилл ускорил темпы роста выручки относительно I кв 2026 года и вошел в первую пятерку, обогнав Светофор. Но даже если бы ВкусВилл был шестым, я бы все равно смотрел на него, а не на Светофор. Хотя Светофор со своим новым форматом жестких дискаунтеров Золотой ключик еще может удивить.

За полугодие у ВкусВилла сократилось число магазинов с 1973 до 1901, но при этом выросла выручка на 7,8%. Таким образом можно предположить, что LFL-продажи должны были вырасти, но
по оценкам аналитиков Т-Инвестиций (T-Данные охватывают около 12% выручки ритейлеров), во втором квартале 2026 года LFL-продажи сети ушли в минус — на фоне общего охлаждения спроса и перетока покупателей в более дешёвые форматы. Официальных LFL-цифр за 2026 год компания не публикует.

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

РВБ продолжает платить аренду вовремя

И даже чуть раньше чем в начале 2025 года

Что, наверное, логично, потому что на фоне потери складов им нельзя терять ПВЗ, которые они могут использовать в рамках децентрализации складов.

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Мероприятие от коллег по цеху

Где сохранить деньги на кризисном рынке, если предыдущие стратегии уже не такие эффективные?

«Капитал в городе» — конференция по ГАБам, стрит-ритейлу, складам и лайт индастриал о трендах и стратегиях, которые работают в 2026 году.

👉 26 сентября коллег по цеху проводят в Москве конференцию о сохранении капитала, где будет:

• обзор рынка недвижимости
• большое количество экспертов рынка
• общее обсуждение решений, чтобы пережить этот кризис в плюс

Подробнее о программе, форматах и спикерах — на сайте

📆 26 сентября 2026
📍 Москва

В прошлом году тоже 26 сентября был на их аналогичном мероприятии.

Тогда мне с прикладной точки зрения больше всего показалось полезным выступление Артема Овчинникова, Директора по развитию сети Пятёрочка.

Из него я вынес для себя, что ультраконы (небольшие магазины у дома площадью 100+м2), которые тогда открывали Магнит, Дикси и Пятерочка, являются рискованными в долгосрочном плане и мы учитывали это при покупке ГАБов и сдаче помещений в аренду.

С тех пор много таких магазинов закрылось, а порог минимальной площади увеличился практически до стандартного для магазинов у дома.

Иногда одна мысль или один контакт могут окупить билет на подобное мероприятие.  

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Лента. Основные результаты за 1 полугодие 2026 года

Розничные продажи увеличились на 26,5 % год к году. Более чем в два раза больше чем у Магнита или Х5, но у них и другая база.

Рост сопоставимых продаж 6,7%. У Магнита +6,4%, у Х5 +5,1%.

Но всегда нагляднее в разрезе форматов. 

Гипермаркеты (Гипер Лента)

+2 гипермаркета (net – с учетом закрытий) против +4 за аналогичный период 2025г.
Сопоставимые продажи (LFL) увеличились на 6,5% в результате роста LFL-среднего чека на 4,8% и LFL-трафика на 1,6%.
 
Супермаркеты (Супер Лента)

+22 супермаркета (net) против +33 за аналогичный период 2025г.
Сопоставимые продажи (LFL) увеличились на 13,8% в результате роста LFL-среднего чека на 6% и LFL-трафика на 7,4%.
 
Магазины у дома (Монетка)

+468 магазинов (net) против +506 за аналогичный период 2025г.
Для сравнения Пятерочка +471 магазина, Чижик +343 магазина, Магнит и Дикси соответственно +213 и +83 магазина.
Сопоставимые продажи (LFL) увеличились на 5,2% в результате роста LFL-среднего чека на 4,6% и LFL-трафика на 0,6% (LFL-трафик после долгого падения вернулся к положительной динамике).

Для сравнения LFL-продажи конкурентов: Пятерочка +4,9% при снижении трафика на 0,2%, Чижик +5% при снижении трафика на 0,2%, Магнит +7%, Дикси +5,8%.
 
Дрогери (Улыбка радуги).

+56 магазинов, при том что за 2 кв 2026г. минус 32 магазина (для сравнения у дрогери Магнита за 1 полугодие 2026г. минус 102 магазина). В планах у Улыбки было поддержание высоких темпов органической экспансии 350+ магазинов в год, получается за полгода сделали 16% плана.
Сопоставимые продажи (LFL) увеличились на 2,8% в результате роста LFL-среднего чека на 4,2% и снижения LFL-трафика на 1,3%.

Для сравнения М-Косметик LFL-продажи +2,1%, LFL-средний чек +7,6%, LFL-трафик -5,1%.
 
Капитальные расходы во втором квартале 2026 г составили 11,7 млрд рублей, по сравнению с 10,4 млрд рублей годом ранее.
 
Конечно, Ленте еще далеко до по количеству магазинов до Пятерочки и Магнита, но всегда хорошо, когда есть  сети, которые развиваются и в сложные времена и ставят амбициозные цели на будущее.

Не перестаю удивляться тому, что при бурном росте e-grocery у конкурентов, можно сказать, пионер e-grocery Утконос так слаб на фоне конкурентов.

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Х5, операционные результаты за 2 кв. и 1 полугодие 2026 г. 

Традиционно анализирую офлайн форматы с акцентом на открытие/закрытие магазинов и сопоставимые продажи.
                                                                     
Перекресток:
 
Число супермаркетов «Перекрёсток» за 1 полугодие 2026 года не изменилось. Открыли 14 и закрыли 14 магазинов.
 
LFL-продажи формата увеличились на 5,2% за 2 кв. и 6% за 1 полугодие 2026г., за счет роста LFL-среднего чека на 3,6% и 5,5% соответственно при небольшом росте трафика на 1,6% и 0,4%.
 
Пятерочка:
 
Пятерочка во 2 кв. 2026г. приросла на 254 магазина (для сравнения + 548 магазинов за 2 кв. 2025г. и +404 магазина за аналогичный период 2024 г.).
За полгода 2026г. темпы прироста +471 магазин (+935 магазинов за полгода 2025г. и +689 магазинов за 1 полугодие 2024г.).
Магнит за это время прирос на 213 магазинов у дома включая дискаунтеры.

В 1 полугодии 2026 г. X5 закрыла 360 магазинов «у дома» «Пятёрочка» (в 1 полугодии 2025 г.  - 118 магазинов). Для сравнения за этот же период 115 закрытий магазина у дома «Магнит» . Столько Винлаб открывал за год в хорошие времена.

Т.е. Пятерочка в 1 полугодии 2026 г. закрывала в 3 раза больше магазинов чем за аналогичный период годом ранее и чем Магнит в 1 полугодии 2026 г.
 
Динамика сопоставимых продаж Пятерочки за 2 кв. 2026г. +3,9% год к году, при продовольственной инфляции во 2 кв. 2026г. 3,4%. LFL-трафик вырос на 1,1% год к году, в то время как LFL-средний чек вырос на 2,8% год к году.
За 1 полугодие 2026 г. сопоставимые продажи выросли на 4,9%, а LFL-трафик упал на 0,2% при росте LFL-среднего чека на 5,1%.

Сложно сравнивать данные Пятерочки с магазинами у дома Магнита, т.к. у Магнита данные включая дискаунтеры.

Чижик:
 
Число магазинов Чижик выросло за 2 кв. 2026г. на 204, против +205 магазинов годом ранее. А за первое полугодие 2026г. +343 магазина по сравнению с +330 точек за 1 полугодие 2025г. Т.е. темпы прироста Чижиков в 2026г. на уровне 2025г. в отличие от Пятерочки, которая прирастает в 2 раза медленнее чем годом ранее.
 
Информации о закрытии Чижиков в отчете нет.

Динамика сопоставимых продаж по Чижику на уровне Пятерочки: +5,3% за 2 кв. 2026г. за счет роста LFL трафика на 2% и LFL среднего чека на 3,2%.
Цифры за 1 полугодие хуже: LFL продажи +5% за счет роста LFL среднего чека на 5,2% при снижении LFL трафика на 0,2%.

Средний чек у Чижика продолжает расти и во 2 кв. 2026г. составил 711,1 руб.
 
Средний чек у Пятерочки и Перекрестка тоже растет и за 2 кв. 2026г. соответственно составил 564,3 руб. и  878,8 руб.
 
Около:
 
Франшиза «ОКОЛО» продолжила рост. Количество точек, подключенных к программе франчайзинга, достигло 7 241 магазина в 55 регионах. Часто это не открытые новые магазины, а действующие магазины меняют вывеску на «ОКОЛО».

X5 Group сохраняет лидерство на рынке e-grocery.
 
Ну и как я писал примерно год назад «2025 год скорее всего последний с точки зрения рекордных темпов роста числа магазинов Пятерочки и дальше таких цифр мы не увидим». Пока этот прогноз оправдывается.

Пятерочка по-прежнему остается одним из самых желанных арендаторов, а Х5 и в отличие от Магнита продолжает генерить прибыль.

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Магнит. Отчет за 1 полугодие 2026 года
                                                               
Магнит стал стабильнее публиковать отчеты.

Компания открыла (gross) 485 магазинов, что почти в 3 раза меньше, чем за аналогичный период 2025 г.
При этом закрыла 273 магазина - на 40% меньше чем за 1 полугодие 2025 г.

На долю открытий в формате «у дома» (под брендами «Магнит» и «Дикси») пришлось 92% всех открытий магазинов. С малыми форматами похоже уже наигрались.

В целом по компании сопоставимые продажи (LFL) увеличились на 6,4% (выше чем ИПЦ на продукты) на фоне роста LFL среднего чека на 6,4% Хуже, чем годом ранее, но лучше чем у Х5.
 
Но самое интересное посмотреть в разрезе форматов:
 
Магазины у дома «Магнит».

К сожалению они включают магазины у дома, магазины «М Сити», мягкие дискаунтеры «Моя цена» и жесткие дискаунтеры «Первый выбор» в отличие от Х5, где дискаунтеры «Чижик» выделены отдельной строкой.

Количество открытых магазинов (Gross) 328 - в 3,6 раза меньше, чем за аналогичный период 2025 г.
Количество закрытых магазинов 115 против 332 за 1 полугодие 2025 г., т.е. меньше в 2,9 раза.
Средний чек +6,6%, трафик +0,3%, продажи +7%
 
Магазины у дома «ДИКСИ»

Количество открытых магазинов (Gross) 118 против 140 годом ранее, на 15,7% меньше.
А вот закрыл Дикси магазинов в 2 раза больше чем в 1 полугодии 2025г. – 35 против 17.

Показатели LFL: Средний чек +5,4%, трафик +0,4%, продажи +5,8%. 

Супермаркеты

Уже традиционно больше закрывают чем открывают - за 1 полугодие 2026г. закрыли 4 магазинов и при этом не открыли не одного. Рост LFL продаж супермаркетов составил 5,3% и был обусловлен ростом LFL среднего чека на 5,1% и ростом LFL трафика на 0,2%.
 
 Дрогери

Формат уже давно испытывает трудности. Темпы открытий падают, а количество закрытий растет.
Количество открытых магазинов (Gross) 7 против 49 в 1 полугодии 2025г. и 210 в 1 полугодии 2024г., соответственно в 7 и 30 раз меньше.
При этом закрытий 109 по сравнению с 85 в 1 полугодии 2025г. и 19 в 1 полугодии 2024г.
Средний чек +7,6%, трафик -5,1%, продажи +2,1%.

Азбука Вкуса

Пока не видно чтобы ситуация с ростом сети как-то радикально менялась по сравнению с временем до ее покупки. За анализируемый период открыла и закрыла по 3 магазина. Прирост магазинов был только во 2 полугодии 2025 года на 2 точки.

Показатели «Азбуки вкуса» консолидированы в финансовые результаты Компании с 20 мая 2025 г. поэтому полноценное сравнение с предыдущими периодами будет только со следующего полугодия. Магнит, к сожалению, не балует квартальными отчетами. 

Продолжает расти доля арендованных площадей с 84,6% в 1 полугодии 2025 г. до 85,2% за анализируемый период.
 
Капитальные затраты без учета сделок M&A в 1 полугодии 2026 г. сократились на 46,1% и составили 36,8 млрд руб. Динамика год к году преимущественно обусловлена сокращением программ развития и редизайна в связи с повышением порогов доходности в целях улучшения эффективности бизнеса.

На 30 июня 2026 г. общий долг увеличился на 419,1 млрд руб. или 83,3% по сравнению с 30 июня 2025 г. и составил 922,2 млрд руб. Чистые финансовые расходы в 1 полугодии 2026 г. выросли до 48,1 млрд руб. в связи с увеличением общей суммы заимствований.

Ставка и долг давят на открытия магазинов и прибыль Компании.

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru