Почему границы участка при его покупке важно проверять даже тогда, когда они есть в ЕГРН?

Покупаете участок, почитали выписку ЕГРН: увидели, что границы участка существуют - и успокоились. Всегда ли это гарантия отсутствия споров в будущем? Есть как минимум три обстоятельства, которые необходимо иметь в виду и на которые мы обращаем внимание при проверке объектов.

1. Границы участка не уточнены до нормативной погрешности.
В выписке ЕГРН под схемой участка есть таблица координат поворотных точек с указанием погрешности измерения. В населенных пунктах это 0,1 м, за их пределами - как правило, 0,2 м. Если у участка этот показатель больше, то он либо межевался еще по старым правилам (более 10-12 лет назад), либо границы в ЕГРН и вовсе установлены на основании архивных землеустроительных материалов БТИ, администраций и т.п. Увеличивается вероятность неточности границ и, как следствие, претензий соседей или, наоборот, нарушения ваших прав.
Это особенно важно, если в дальнейшем вы планируете делить или объединять участок с соседним (во многих регионах такие действия можно проводить только после уточнения точек исходного участка до норматива).

2. Границы участка уточнены до нормативной погрешности, но участок поставлен на учет недавно и образован из другого земельного участка.
Вроде все прекрасно, координаты уточнены допустим до 0,1. Но на первой странице выписки ЕГРН видим, что участок образован из другого земельного участка (например, путем раздела более крупного участка на небольшие). Таким образом, если исходный участок содержал какие-либо ошибки в межевании, новый участок может повторять эти ошибки. Серьезно этим озадачиться есть смысл тогда, когда раздел проводился последние несколько лет. В любом случае, мы стараемся "разматывать ниточку" до самого первого участка, послужившего "донором" для всех последующих.

3. Границы участка уточнены до нормативной погрешности, но серьезно отличаются от исходных границ в архивных документах.
До 2031 года продлена дачная амнистия, а с ней - и возможность прихватить "ничьи" квадратные метры и даже сотки. Сегодня такой прихват сложнее обосновать (даже если мы укладываемся в 10%), но были годы, когда участок с одними исходными границами при внесении границ в ЕГРН вырастал едва ли не в 2 раза и с совсем другими границами. Такая загадочность происхождения границ при отсутствии обосновывающих документов может спровоцировать территориальные претензии соседей, администрации или СНТ (например, если увеличение участка произошло за счет территории общего пользования).

Выводы:
⚠️ если уже вносите аванс за участок, не поскупитесь вызвать геодезиста, чтобы убедиться, что забор соответствует координатам поворотных точек в ЕГРН;
⚠️ попросите продавца заранее представить межевой план, документы о предоставлении ему земельного участка, а также прилагаемые к таким документам план, схему, чертежи;
⚠️ в условия договора купли-продажи помимо дежурных "участок не обременен" целесообразно включить условие о том, что продавец подтверждает отсутствие претензий соседей по смежным границам.