Неожиданные налоги при сделках с коммерческой недвижимостью: риск для ИП на УСН

В первом полугодии 2026 года часть индивидуальных предпринимателей, сдающих коммерческую недвижимость в аренду, получила уведомления о снятии с УСН и начислении штрафов. Причина — не только выручка, но и остаточная стоимость основных средств.

Лимит в 2026 году — 218 млн рублей. Если стоимость имущества превышает этот порог, ИП теряет право на УСН. Последствия: НДС 22% и НДФЛ — 22% для резидентов, 30% для нерезидентов. Право на УСН утрачивается не с момента обнаружения, а с начала квартала, в котором лимит был превышен.

Многие ИП не ведут бухгалтерский учёт и не рассчитывают остаточную стоимость. Но Минфин неоднократно пояснял: это обязанность предпринимателя. Позицию подтверждают Верховный Суд и арбитражная практика.

Пример. У ИП два объекта: склад и офис. Их совокупная остаточная стоимость — 180 млн рублей. Предприниматель на УСН «доходы», платит 6%, бухгалтера нет. Он покупает торговое помещение за 60 млн. Итоговая стоимость портфеля — 240 млн. Лимит превышен. ИП теряет УСН, а налоги пересчитывают с начала квартала превышения.

Попытки обойти лимит через дробление бизнеса опасны. Оформление объектов на родственников, своё ООО на УСН или ЗПИФ не поможет, если сотрудники, отчётность, договоры, IP и денежные потоки остаются общими. ФНС расценит это как дробление, а вместо выгоды будут недоимки, пени и штрафы.

Что делать. Перед покупкой каждого нового объекта пересчитывайте остаточную стоимость всего портфеля, а не только прогнозируемую выручку. Это самый предсказуемый риск, и его можно проверить самостоятельно. Не меняйте структуру владения только ради налоговой задачи.

Источник