Верховный Суд РФ в Определении от 17.09.2026 №307-ЭС26-5225 по делу №А13-1530/2025 изложил правовую позицию о том, что сделка по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему лицу, подлежит нотариальному удостоверению даже если она заключена на торгах по реализации имущества гражданина.

❗ Правовая позиция ВС РФ:

На основании п. 3 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Согласно ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с п. 2 названной статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Ч. 2 ст. 54 Закона о регистрации прямо предусмотрено, что сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат нотариальному удостоверению.

Данная норма является специальной нормой права, регулирующей отдельные отношения, возникающие при отчуждении недвижимого имущества несовершеннолетнего лица, и не вступает в противоречие с положениями п. 1 ч. 1.1 ст. 42 Закона о регистрации, согласно которым не подлежат нотариальному удостоверению сделки при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Дополняя ст. 42 Закона о регистрации ч. 1.1, законодатель не предусмотрел каких-либо изменений в ч. 2 ст. 54 Закона о регистрации.

Реализация ипотечной недвижимости при ненадлежащем исполнении родителями (опекунами) кредитных обязательств может привести к утрате несовершеннолетним единственного жилья, в связи с чем нотариальная проверка соответствия сделки требованиям законодательства по существу направлена на дополнительную защиту прав несовершеннолетних как наиболее слабой стороны, а также на предоставление дополнительных гарантий иным участникам оборота недвижимости, правообладателями которой выступают лица, не достигшие 18 лет.

Также Закон о банкротстве не содержит специальных норм, которыми устанавливаются иные требования к форме сделки или иные последствия ее несоблюдения по сравнению с тем, как соответствующие правила закреплены в ГК РФ и в ч. 2 ст. 54 Закона о регистрации к сделкам по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину (Обзор судебной практики ВС РФ №4 (2020), утвержденный Президиумом ВС РФ 23.12.2020).

Само по себе обстоятельство заключения договора купли-продажи по результатам торгов не влияет на форму сделки и последствия ее несоблюдения.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении ВС РФ от 19.08.2026 №16-КАД26-4-К4.

https://ras.arbitr.ru/Document/Pdf/2961c96e-6160-4dc3-aa2a-6e1acb316256/8702b1bb-b55b-44cf-bd46-cf974b71abde/%D0%9013-1530-2025__20260917.pdf?isAddStamp=True