Инвестиции. Недвижимость. Строительство

Добрый день! Какие новости в недвижимости и строительстве у отдельно взятого инвестора.

- Продал ещё 1 участок, покупатель русифицированный таджик, довольно крупный застройщик домов. Строит улицами, в среднем дом продает за 9-10 млн., 10 соток делит на 2 участка по 5 соток, спрос хороший. Как понимаю из косвенных признаков, себестоимость дома около 6 млн.

- Прибыль с участка хорошая, порядка 550% за 2 года, подержал бы ещё, но закон о конфискациях не располагает.

🇷🇺 Канал в МАХ

Добрый день! Новости "пассивного" инвестора в недвижимость.

1. Выставил ещё один объект в продажу, 2 комн. апартаменты, впервые продаю что-то больше 1 комн., поскольку в основе рентного бизнеса студии и однушки. Любопытен спрос, ждем. Ориентир цены продажи 7,5-8,2 млн., старт с 8,2 далее по ситуации, риэлтору дал карт-бланш по снижению цены от верхней границы к нижней в зависимости от спроса.

2. Вывел объект из субаренды. Приехал на приемку после того, как арендатор сменил цифровой замок на обычный. Были небольшие приключения:

- С квартирой все ок. На подоконнике обнаружил странный прибор, он на скриншоте, подключен к розетке, с антенной, видел такой впервые. Сфотографировал маркировку чтобы прогуглить. Некий охранный прибор судя по описанию Гугл ИИ, так же нашел чёрный небольшой пульт. Вскрыл крыншку, там аккумулятор, вставлены сим-карты, светятся огоньки. Поскольку жильцы не забрали, тяжелый, охранный, "в хозяйстве пригодится, может в гараж поставлю" подумал я, пульт тоже взял, понажимал на кнопку, светится красный огонек светодиода, но не более. Взял под мышку прибор, пульт, обогреватель и другой скарб.

- Обуваюсь, полные руки вещей, вхдная дверь приоткрыта, я стою чуть с угла зрения по отношению к двери. Дверь открывается и 2 человека в черном, кепки, подобие бронежилетов и символики флагов РФ на некоторых вещах, спрашивают "что у вас произошло?". "Ничего не произошло", стою я на выходе из квартиры с полными руками разной техники.

- Начали выяснять - оказалось, тяжелый прибор который я запланировал в гараж - от охранной конторы, а пульт, это тревожная кнопка. Как сказал один из охранников, такие приборы ставят проститутки. Договор на неё (не хочу опорочить, может девушка просто так поставила, для безопасности, это не известно). Через субарендатора выяснил, что она съехала на соседний этаж, но сейчас за городом.

- Прибор оставил в квартире, уведомил, что сможет забрать по необходимости.

- В остальном порядок, только скрипит ламинат, уборка была слишком влажной и протяженности ламината обширными, расширился. Можно устранить подрезкой по краям, но нужно снимать плинтуса. Пока оставил в том виде, который есть.

Фото из квартиры и прибор, только он с фасадной крышкой и внутри присутствовал дополнительный датчик, похожий на противопожарный.

🇷🇺 Канал в МАХ

И обещал фото с работой над софитами

На одном из фото, со старыми софитами и водосливом можно увидеть не верный угол софита к стене, при котором вода может попадать на стену. При строительстве этого не было видно, +- смотрится нормально, перепад несколько миллиметров. Становится явным в ходе эксплуатации.

Вышка 7,6 метров, дополнительно делаем упор в виде доски, иначе шатается очень сильно.

🇷🇺 Канал в МАХ

Не построить ли глэмпинг?

Отмечал ранее, что были приобретены 3 земельных участка под инвестиции, 2 из них за городом, около 7 км. от моего расположения, 1 участок совсем близко, в черте города, метров 600.

1 загородный участок уже продан, 1 под авансом. Третий участок, городской, снял с продажи, все более задумываюсь о строительстве на нем глэмпинга/доходных домов. В идеале 3 дома, для ускорения окупаемости, минимум 2 дома.

Вчера восстановили точки на местности, они собственно и оставались в виде арматуры вбитой в землю, но изрядно затерялись в густой траве. Участок треугольный, 8 соток.

Дома желательно выстроить таким образом, чтобы они были единым домом, имели смежные стены. Плюс в том, что котельная одна и регистрация 1 дома. Поскольку коммерцию размещать на участке ИЖС нельзя, но можно иметь 1 дом и сдавать его в аренду.

ИИ предлагает следующие варианты, на картинке, только угол участка выстраивает не верно и упорно отказывается выстраивать другой.

Экономическая часть вопроса в последующих постах 👍

🇷🇺 Канал в МАХ

Из мира животных на участке.

Кролик Лаки отлично прижился, довольный, есть все, что попадается под нос. Трава, ветки любых растений. Баланс разнотравьем из леса и фруктами. Становится все крупнее.

Любит человеческую компанию, ранее не подпускал к себе, сейчас сам приходит туда, где люди, ложится рядом. Детям позволяет гладить свой нос.

Есть и потери, 2 белых амура обнаружил в скимере пруда, видимо погибли, всплыли, затянула в фильтр. Причины гибели не известны, подробности устанавливаются. Возможно просто природный отбор. Всего белых амуров 25-30 шт.

🇷🇺 Канал в МАХ

Лето - время когда безусловно и каждый день находятся дела, если вы живете в доме. За 11 лет эксплуатации появились нюансы требующие устранения:

- Карниз крыши рабочие обшили софитами, как полагается, но угол перехода от стены дома к софитам не всегда верный. На некоторых участках софит установлен выше, чем перпендикуляр к стенам. При сильном дожде или таянии снега, водосток наполняется, происходит перелив на софит и с софита влага идет на стену.

- Сами водостоки, в ходе эксплуатации отмечаю, что он них больше вреда, чем пользы. В целом справляются со своей задачей, вопросы перелива - разовые. Необходимы в местностях, в которых нужно непременно отводить воду в дренажи, например на глинистых землях, чтобы водя не "стояла". У меня вокруг дома газон, плодородный слой 30-40 см, любые осадки мгновенно впитываются.
И самая важная проблема водостока на моем примере - "Питерская проблема", весной, когда снег с крыши тает, вода стекает в водосток, там же снова замерзает, и так попеременно, пока водосток не обрастает сосульками. Далее водосток теряет свойства и влага с крыши начинает стекать по софитам. Вопрос решается греющими кабелями или очисткой крыши и водостоков системно весной.

Это то, что касается крыши, самый ёмкий момент в устранении, поскольку дом состоит из цоколя, 1 и 2 этажей с высокими потолками, высота более 8 метров.

Купил:

- Вышку-тура 7,6 м, она стоила около 27 тыс. Просчитав экономическую целесообразность, ведь можно было работать с автовышки. Автовышка в день от 12-18 тыс., на работу ушло бы дней 5 при полной загрузке меня. Соответственно 60-80 тыс + вымотанный я. С вышкой 27 тыс., с возможностью после работы продать эту вышку. Из минусов, на ней страшно, но привыкаешь.

- Софиты, фасадные панели для софитов, саморезы. В сумме с заказом на скриншоте вышло около 27 тыс.

Фото с "полей" вышлю, работаем в паре с тестем, он на земле, я в воздухе 👍

Отвечая на вопрос, почему не пригласил рабочих, отвечаю. Предложил узбекам и киргизам, они отказались, объем работ маленький, им придется ради него отказаться от больших, стабильных объектов. Пригласить кровельщиков можно, но не готов оплачивать их работу выше, чем получает доктор наук, профессор нейрохирургии работающий на 2 ставки. Помимо этого, работа в собственном доме является видом отдыха.

🇷🇺 Канал в МАХ

Добрый день, продал ещё 1 объект - студия, апартаменты, 34м2. Покупка была пару лет назад в районе 3,2 млн., ремонт + оснащение около 600 тыс. Продажа за 5,2 млн., люди приобретали в ипотеку под аренду. Ставка в Т банке около 17%, что прилично ниже рынка, большой спрос именно на Т банк.

Сдавалась в районе 43-44 тыс. руб в месяц, доходность от аренды варьировалась от 9 до 12%, в зависимости от стоимости объекта, трат на обслуживание.

Продолжаю постепенный выход, частично динамика выхода ограничена снижением порога НДС, важно не пересечь черту применения. Ранее отмечал, что нахожу интересные возможности вне фактической недвижимости, которая прилично выросла в цене, при этом существенно снизились фонды недвижимости, валютные инструменты 👌

🇷🇺 Канал в МАХ

Добрый день! Новости "пассивных" инвестиций в недвижимость и строительства.

1. Вернулась Менслу, практика в полиции, хотела жить у родственников, но, говорит, не комфортно. Пыталась снять квартиру на месяц, арендодатели не согласны принять на маленький срок. У меня как раз освободился объект, заселил на месяц, без доплаты, 43 тыс.

2. Ранее выставлял 3 земельных участка на продажу, по итогу:

- один уже продан, приобретался за 160 тыс, продажа 800 тыс. За три года
- один забронирован, таджик строит дома, договорились, что он дает мне без расписок не большую сумму, 10 тыс. и выкупит его до конца месяца. Если не выкупить, выставляю объявление и деньги оставляю себе.
- один не продан, самый дорогой. Пользуются популярностью участки чуть за городом, относительно не дорогие. Застраиваются дешевыми домами, которые охотно покупают. Цена дома 80-100 м2 с 5 сотками с предчистовой отделкой около 6-6,5 млн.

3. Дома монтирую софиты под кровлей, узбеки и киргизы не проявили интерес, поскольку работа маленькая, стараются заходить на большие объекты. Работаю на 8 метровой вышке, сначала было жутко и страшно, она качается. Теперь нормально, человек ко всему привыкает. Работаем с тестем, 1-2 часа в день, по желанию.

4. Ввиду блокировок Телеграм мы потеряли Ольгу, участника с самым неоднозначным взглядом на жизненные ситуации, она была замечательной и ряд других знаковых участников. Создал канал в МАХ, по аналогии с каналом Опыт инвестора в МАХ. Будем на связи, прошу присоединиться 👍

5. Постепенно продолжаю продажу объектов недвижимости в пользу валютных инструментов и фондов недвижимости. Есть больше желание продать "двушки", они сильно выросли в цене, при текущем состоянии отношение стоимости к аренде выходит около 7% годовых, что существенно ниже средней доходности. Свою миссию они выполнили, рост цены тела, пора выходить.

🇷🇺 Канал в МАХ

Средний срок окупаемости однушки в миллионниках вырос до 17 лет. Самая длительная окупаемость в Москве — 24,7 года. Доходность составляет от 4,1% до 6,6% годовых в зависимости от города

Исходя из выводов РБК и Авито - стоимость недвижимости растет быстрее, чем стоимость аренды. Вероятно данные объективны в части медианы рынка, но с такими ставками аренды по отношению к цене жилья, арендой заниматься не имеет смысла.

Рассматриваю переложиться в глэмпинг или долгосрочную аренду домов, покупку недвижимости за рубежем в СНГ под аренду, увеличение доли фондов недвижимости.

Арендатор *цыган* появился, от него пришла смс, что абонент снова в сети. Собственно не планировал его выселять, написал, чтобы убрался. Он выселился самостоятельно. Прожил около 2 недель, заплатил 65 тыс.

По человечески несколько не удобно, с финансовой стороны комфортно.

"Цыган" организовал беспорядок, риэлтор жалуется

В предыдущем посте отмечал, что заселился парень, возможно цыган. Пару дней не выходит на связь, доставили ключ риэлтору для показа, она говорит, что там бардак.
Окурки, грязный пол, бутылки, беспорядок на кровати.
Отмечаю главное - ничего не сломал. Риэлтору конечно хотелось бы получить объект для показа в более приглядном виде.
Сначала хотел немедленно организовать выселение, закрыть дверь на все замки, но после просмотра фото/видео оставил вопрос до собственного возвращения. По сути нужно убраться, не более того. Бутылки от Баржоми и сока Любимый, основной рацион цыгана. Курит вроде на балконе, по крайней мере вопросов к запаху нет.