Инвестиции. Недвижимость. Строительство

🤔 Как получить участок от государства по цене в 5–10 раз ниже рынка?

Да, это реально — государство даёт возможность оформить землю практически бесплатно или выкупить участок по минимальной цене. Просто большинство об этом не знает.

➡️ Подробный алгоритм есть в канале «Доход на земле» — инвестора и предпринимателя , а также ректора земельной академии. Анна Хасанова записала подробный видео разбор, как без юридического образования и стартового капитала :

➖ Кто и как может оформить участок в собственность?
➖ По шагам, как и каким сервисом пользоваться, чтобы найти свободный участок? Какие документы нужны?
➖14 рабочий стратегий заработка на земле в 2026 с вложениями от 0 до 100.000₽ ?

Пример из практики. Например ученик взял участок за 3600₽ 12 соток и продал его за 170k. А автор канала взял участок за 90k в Одинцова, а сейчас его можно за 8 млн продать.

В закреплённом посте канала видеоинструкция, где объясняется:

✔️ как и с помощью какого сервиса искать участки онлайн
✔️ как покупать в 5–10 раз дешевле рынка
✔️ где оформлять землю за копейки? Сколько модно заработать в зависимости от стартового капитала?

Да, придётся разобраться в нюансах и потратить немного времени на поиск, оформление, ожидание — зато можно сэкономить миллионы или создать стабильный доход на земле.

👉 Заберите стратегии заработка на земле при вложениях от 0 до 100 000 ₽ и получите бесплатные материалы по оформлению участков в канале Доход на земле: https://t.me/+VEe3dMnzc6A4ZTMy

Загадочные арендаторы магазина становятся ещё более загадочными

Ранее отмечал, что сдаю коммерческое помещение одной молодой паре, муж с женой. Они планировали открыть магазин товаров для домашних животных, и уже несколько лет его открывают (около года назад записывал ролик https://t.me/opit_nedv/534). Перекрасили решетки на окнах, заказали стеллажи, стойку администратора, некоторый ассортимент. После, закупили островной стеллаж и выставили на нем продукцию.

Когда можно было открыться, не открылись.

Недавно звонил арендатор, муж, сообщил, что зоомагазин открывать не будут, не подходящее время, хотят открыть салон красоты. Соответственно под салон красоты нужно другое оборудование и ремонт. Я не против, ремонт за их счет.

Новое оборудование и весь ассортимент магазина вывезли, на корма вышли сроки годности. На днях прислали фотографию, переклеили обои в тех местах, где были обои, декоративную штукатурку оставили. Сегодня вновь звонили, советовались по входной группе, она символическая, была выполнена из МДФ под дерево, уже не актуальна. Поэтому решили обновить, заменят на стеновые панели.

Платят не особенно исправно, но платят, ежемесячно, уже несколько лет.

Думаю очевидно, что салон красоты открыт не будет, будет долгий ремонт и оформление помещения. Не думаю, что имеет место быть "серая схема" заработка, люди скорее странные, чем ушлые. От себя порекомендовал им сильно не вкладываться, сделать базу и открыть салон, зондировать спрос, более оказать воздействие не в моих силах. Хотелось бы, чтобы они открыли бизнес и он стал приносить им деньги. Единственную серую схему которую могу предположить чисто гипотетически, это систему "китайских прачечных", по типу отмывания денег, но все же не тот случай.

Фото помещения с новыми обоями прикрепил 👌 А вообще салон красоты, внутри меня вызывает воспоминания, когда то имел свой, "Салон "Дива".

🇷🇺  Канал в МАХ

В продолжение к предыдущему посту в плоскости арендаторов.

Пока объект находился на продаже, чтобы шел арендный поток, нашел арендаторов готовых к гибким условиям - при продаже объекта нужно съехать в течении недели.

Нашлись две девушки, сначала полагал, что с "не тяжелым поведением", что приемлемо, но когда увидел, понял, не обманывают. Говорили, что занимаются организацией ярмарок по городам. Снимают помещения в ТК, перемещают товар в виде одежды и продают. Выглядели разношерстно и не были похожи на тех, кто оказывает соответствующие услуги.

Они попросили к базовому оснащению пылесос, 2 подушки и вентилятор, все купил. Пылесос даже порадовал, значит планируют проводить уборку.

Чуть позже появились нюансы. Забывали оплачивать аренду и перевели только 50% депозита, остальное обещали вскоре, но терялись. Далее, при показах риэлтора, та сообщила, что в квартире пахнет собакой, это настараживало. Девчонки пояснили, что собака с ними не живет, но когда к ним заходит начальник, то, всегда ходит с собакой.

Было ясно, что собака не мимо проходящая, а живет с ними. Вероятно вообще в одной комнате жили эти 2 девчонки, в другую заселился их начальник с женой и собакой. Поскольку уровень компании в которой они работат явно не позволял снять 2-комн. апартаменты на 2 сотрудника.

Данные сведения совпали по времени поступления с тем, что появился покупатель. В целом, если его все устроило, проблемы нет. Девушкам обозначил срок выезда и предупредил, чтобы не морочили голову с непризнанием собаки, главное чтобы убрались максимально качественно.

По итогу убрались, но не лучшим образом, ощущается низкая хозяйственность молодежи. Диван чуть запачкан слюнями, предположительно это было излюбленное место пса, но не точно, возможно слюни от девчонок или от начальника. И пытались замаскировать собачью кормушку на телескопической ножке под бытовой предмет. Имея в прошлом опыт в зоотоварах, сразу её опознал.

Финал позитивен, девчонки съехали, квартира продана, собака, судя по всему довольна и лежит на диване уже в другой квартире.

🇷🇺  Канал в МАХ

Добрый день, история ещё одного объекта, который сдавался в аренду.

2 комнатные апартаменты, 63 м2. Приобретал в районе 3,2 млн у застройщика, дом был проблемным, достраивали около 1,5 лет. Была ситуация и с мошенничеством со стороны должностных лиц и с падением башенного крана на проезжую часть, с жертвами. В общем объект не простой, соответственно цены были хорошими.

План был в покупке - ремонте - продаже. В ходе событий изменился, ввиду того, что продажа двушки, это не продажа однушки, долго стояла без движений. Посчитал, что выгоднее сдавать, далее по ситуации.

Ремонт с мебелью и техникой вышел около 800-900 тыс., на выходе объект 4-4,2 млн. Долгое время сдавал организации под посуточку, аренда 49+10 коммуналка. Налог от этой суммы около 4 тыс, соответственно чистая прибыль около 45 тыс. Годовая доходность 13,2%, что весьма отлично, было тогда.

Идут годы, недвижимость дорожает, за 3 года стоимость объекта выросла к 8-8,5 млн. по рынку, коммуналка выросла на 30-50%, получить более высокую ставку в двушке сложно.

Реальные сделки идут по меньшей сумме и стоимость продажи значимо ниже. Рассчитывая текущие возможности в иных инструментах и реальную доходность от размещенных средств в недвижимости, принял решение, как и по ряду других объектов - продать. На выходе, в 2026 году объект давал всего 7-7,7% годовых, что малоинтересно учитывая накопленную амортизацию и периодические заморочки.

Объект продан с хорошим дисконтом, оплата риэлтору, налог 7% со всей суммы сделки. Покупатели будут сдавать его в посуточку самостоятельно. До последнего дня сдавал его в аренду, чуть позже напишу об арендаторах. Доходность за 2,5-3 года составила около 110% (рост тела + аренда). Есть желание вновь зайти в аналогичные объекты под ремонт и продажу, но новые лимиты оборотов по ИП не позволяют, недвижимостью в продажу заниматься полностью бессмысленно, до 80% прибыли уйдет на налоги (не уверен, что изменение налогообложения дает положительный эффект, скорее замедляет темпы бизнеса и экономики).

Средства распределил в фонды недвижимости и иные активы 👍

По собственным объектам в этом году продажи приостановил, поскольку имеется порог НДС

🇷🇺  Канал в МАХ

Средняя стоимость аренды квартир в РФ впервые с 2020 года продемонстрировала снижение — директор департамента аренды "Этажей" Ольга Павлинова

Средняя стоимость аренды однокомнатных и двухкомнатных квартир в РФ в сентябре 2026 года снизилась на 1,7% г/г до 31,1 и 38,8 тыс руб соответственно, сообщила ТАСС директор департамента аренды федеральной компании «Этажи» Ольга Павлинова.

Ведущий аналитик «Циан» Елена Бобровская подтвердила тенденцию

Выходит, что стоимость объекта возросла и постепенно продолжает расти, при этом арендная ставка снижается, в то же время инфляция достаточно высока. Эффективный % доходности начинает стремительно снижаться.

Нужно действовать, пока такие события не произошли, поэтому ранее сообщал о продажах объектов. Осталось 4, 2 планирую реализовать в этом году, 2 в начале 2027 года. Не получится продать в этом, поскольку лимиты объектов как по физ лицу, так и по ИП в части порога НДС

🇷🇺  Канал в МАХ

Об итогах лета:

- переделали софиты
- уложил керамогранит на балконы
- водосливы
- спилили часть берёз
- форели, карпы, белые амуры
- заяц

Перейти к просмотру:
📱 Ютуб
🇷🇺 Рутуб
📱 ВК

Добрый день, заяц растет, лопает яблоки.

Появились соседи, купили участок, строят дом. Будет 2 этажа, площадь 200 м2. Заказали проект и строительство, коробка с окнами и бетонной лестницей вышла в 14 млн. В этом году построят, в следующем отделка, на вскидку ещё 7-8 млн, поскольку обращаются в фирмы, со строительством не связаны, так комфортнее

🇷🇺  Канал в МАХ

Добрый день, о семье. Дети подрастают, впервые на рыбалке.

Поймали 2 уклейки, погуляли, на берегу множество интересного.

К слову, тестировал дома удочку, стоИт ли поплавок с новым грузиком. Закинул в пруд, тут же на голые крючки попались 2 белых амура. Вот это клёв.
Благо они не хищные, крючки взяли губами, отцепил, живут 👍

🇷🇺  Канал в МАХ

Добрый день! На рынке аренды, как отмечал выше, затишье. Звонил парень по квартире-студии, сказал, что договор подпишет его мама, а жить хочет он со своей девушкой. Спросил сколько им лет - девушке 16, ему 17.

Отказал, совсем маленькие, телефон не проверял, бы занят по работе. После, увидел сообщение на Авито вероятно от его мамы, она писала примерно в одно время, когда звонил он, но находились они в разных городах.

По итогу мама адекватная, берет всю ответственность на себя, дети не пьющие и не курящие. Живут в Москве, там у девочки квартира и сын с ней, работает. Удивляюсь на сколько взрослые бывают дети в наше время.

Сдал, детей не видел, накануне встретился с мамой, подписали договор.

Вероятность между "Сдать квартиру подросткам 16 и 17 лет, что могло пойти не так" и "Нормальные ребята" примерно 20% к 80%.

🇷🇺 Канал в МАХ

Китайская сабельная пила с OZON. Честный отзыв

В этом видео делюсь честным опытом эксплуатации очень дешёвой сабельной пилы, купленной на Ozon всего за 1110 рублей. Стоит ли покупать такой инструмент или это пустая трата денег?

Перейти к просмотру:
📱 Ютуб
📱 ВК

🇷🇺 Канал в МАХ

Добрый день! Наблюдения по аренде:

- Спрос на аренду сильно упал, звонков стало гораздо меньше. Студия не сдается уже 2 недели, было 1 обращение от человека преклонного возраста, которого по итогу не устроила локация. Тишина.

- Проверил рынок, предложения стало значимо больше, конкуренция.

- Конкуренция ведет к демпингу цен. Пока цены не снижаю, держу порог отсечения нежелательных элементов в виде арендаторов

- По "двушке" было много откликов, но все с детьми, с детьми не желательно, как в части их возможного плохого поведения, так и в связи со сложностями вызванными законодательством. Сложнее выселить, могут прописать без ведома арендодателя и прочее. Читал материалы на эту тему, развенчивающие такую практику как "миф", но похоже не развенчивают. По факту можно и выселять и требовать от арендатора исполнения обязательств, но в судебном порядке, месяцами, а то и годами. Так можно, но не хотелось бы.

- Так же отказал в проживании молодой паре, поскольку на аватаре в Авито у молодого человека было фото, парень с длинными волосами закрывающими глаза, как у эмо, в рваных джинсах, по стилю как будто он в них накакал и с сигаретой между пальцев. Парень сказал, что это не его фото, тем не менее отказал.

Ожидаю все большей конкуренции, снижения цен на аренду. Это как дополнительный фактор к выходу, продажа объектов продолжается 👌

🇷🇺 Канал в МАХ

Добрый день, сегодня закончил работы с плиткой на балконе, предстоят ещё на втором балконе, в доме их 2.

По финансовому итогу:

- Керамогранит - 800 руб/м2, 6400 руб
- Клей плиточный 10 мешков по 420 руб, 4200 руб
- Планка карнизная 3 шт по 2 метра, около 700 руб
- Бетон на подстилающий слой, неопределенно, думаю в районе 1 тыс.
- СВП, 300 руб
- Затирка осталась от старых ремонтов и похоже она уже не годна, больше похожа на густой кефир, после разведения, чем на затирку. Пролежала несколько лет во вскрытой упаковке. Эксперимент, если что заменю.

Итого около 12,6 тыс.

🇷🇺 Канал в МАХ

За много лет получил первый негативный отзыв на Авито

Предистория. Человек снял квартиру на долгосрок, минимум 3 мес., вероятно год. Стоимость аренды 43 тыс., депозит 30 тыс.

Арендатор пояснил, что жена подала на развод и он не будет жить с семьей, будет снимать квартиру.

Подписали договор, отразили минимальный срок проживания от 3 мес., стоимость аренды, параметры возврата депозита (возвращается при сохранности имущества и соответствии сроков аренды).

Через 3 дня арендатор позвонил, говорит, что собрался уезжать в другой город. Спросил его, какие у него предложения по договоренностям? Он ответил, что никаких, просто отдаст ключи и уедет. Странно, обычно в таких случаях арендаторы просят вернуть депозит. Встретились, принял квартиру, говорю пока, он говорит, "а деньги?". Собственно продолжение в отзыве.

К слову, когда вернул депозит, у него вопросов не было, пожали руки, пожелали друг другу успехов. Потом прилетает отзыв.

Какие мнения, кто прав, должен ли я был пересчитать сумму проживания за 3 дня и остальное отдать?

🇷🇺 Канал в МАХ

Кролик растет, одомашнивается. Ест с руки, детям даёт погладить себя в районе носа, мне не даётся. Раньше не подпускал к себе людей на расстояние 3 метра.

Его механизм устроен таким образом, что в районе головы он вполне допускает прикосновения и в целом, голова как орудие, нюхает, копает. Если же коснуться тела, у него автоматически включаются ноги и отпрыгивает, видимо инстинкт.

Любит морковку, иргу, одуванчики и разнообразные травы. Огурцы не ест.

Знакомили с котом, кот деловой, сразу пошел на зайца знакомиться, напористо. Заяц отпрыгнул и стал угрожающе топать задними лапами, впервые такое вижу. Кот сменил курс на 180 градусов.

Интересный животный мир 👍

🇷🇺 Канал в МАХ

Что касается собственного дома:

- Закончили с софитами на крыше, вышку сократили на 2 секции, теперь она около 5 метров, работать после 8 метров гораздо комфортнее. Страх высоты прошел практически полностью не только в отношении вышки, а в целом

- Работаем над балконами, их 2, и проблема заключалась в том, что в основании по периметру кирпичи были чуть приподняты, на 2-4 см. Пол гидроизолирован, кромки кирпичей обработаны гидроизоляцией, организован слив в нижней части разуклонки. НО, в сколько бы слоев ни была выполнена гидроизоляция, весной таяние снега и льда происходит медленно и кирпич по периметру, а особенно в районе угла балкона подмокал. При замерзании/размерзании постепенно разрушался, за 11 лет прилично пострадал.

- Принял кардинальное решение - полностью залить полость балкона бетоном и сверху положить плитку до самых краев, а края плитки переходят в капельники. Разуклонка. В этом случае вода не должна оставаться совсем нигде.

- Выкладываю сам, тесть замешивает раствор и плиточный клей, я поднимаю по веревке на балкон. Применяю СВП 1,5 мм. На фото.

- Купил китайский ноунейм триммер на аккумуляторе, понравился, купил болгарку ноунейм, вообще супер, теперь жду ноунейм сабельную пилу. Все стоит копейки, аккумуляторы взаимозаменяемые, возможно запишу ролик как это хозяйство работает 👍

🇷🇺 Канал в МАХ