О ценах на недвижимость

Посмотрел давеча эпизод на РБК, посвященный перспективам недвижимости. Так вот, спикер уверял, что цены не упадут. Никак они не могут упасть, невозможно это. Закон физики.

Тут необходимо заметить, что в данном случае я не собираюсь рассуждать о возможной траектории цен на жилье, хотя и уверен в том, что падение практически неизбежно, никакого «отложенного спроса» нет, скорее, наоборот, а дефицит жилья – не более чем миф. Но это отдельный разговор.

Сейчас не об этом. А об аргументах как спикера РБК, так и целого ряда других экспертов со схожими рассуждениями. Почему же цены, по их мнению, не могут упасть? Логика такая: девелоперы контролируются банками, которые предоставляют им финансирование под конкретную финмодель проекта, в которой прописаны определенные цены. Вот якобы есть ковенанты с банками, и ниже прописанной в них цены девелопер продать не может. Физически. Запрещено квантовой механикой. Закон природы.

Чем плоха такая логика? Тем, что цена определяется не затратами застройщика и не финмоделью, а спросом и предложением. Рынку глубоко безразлично, сколько
затрат понес девелопер, и какую цену он заложил в финмодель, и какие у него ковенанты с банком. Если спроса нет, девелопер может стоять со своей ценой хоть до морковкиного заговения. Sunk cost никого не интересует.

Но никакого стояния на реке Угре с какой-то мифической ценой не будет, будет по-другому.

Исторические примеры почти всех пузырей недвижимости показывают следующую динамику. На начальном этапе сдутия пузыря просто резко падает объем сделок, без особого падения цены (ну или идет скрытое падение в виде не сильно афишируемых скидок и т.п.). Цена не падает сразу из-за того, что рынок недвижимости очень инертен, здесь на осознание новой реальности может потребоваться полгода-год. Не обремененные кредитами продавцы могут и дальше продолжать жить прошлым, но вот девелоперов с долгами реальность начнет поджимать быстрее. Банки тоже, скорее всего, предпочтут иметь синицу в руках, чем журавля в финмоделях.

Можно, конечно и дальше настаивать на финмоделях и ковенантах, но, как и в случае с курсом валюты, никаких «справедливых» и заложенных в финмодели цен не существует, а существуют только рыночные, только цены, адекватные спросу, и выиграют/выживут те игроки, кто первыми поймут это простую истину.

@NewGosplan