Как мы уже знаем, американцы не придумали правовое регулирование землепользования и застройки. Они вдохновились на тот момент самым передовым немецким опытом, который, слегка адаптировав, просто перенесли в свой правовой контекст.
Первым городом США, принявшим в 1916 году постановление о зонировании (англ. zoning resolution/ordinance), стал Нью-Йорк (одну из поздних карт по землепользованию приложил иллюстрацией; карту зонирования оригинала не нашел в качестве). В официальном дискурсе главной мотивировкой введения регулирования было установление предельной высотности новых зданий – в городе как раз активно развертывалась эпоха строительства небоскребов. Многие горожане, в том числе весьма уважаемые, были обеспокоены тем, что многочисленные новостройки – следствие экономического бума конца эры прогрессивизма – скоро окончательно перекроют весь свет на улицах. Хотя принятие регулирующего документа удалось продавить со скрипом, опыт «большого яблока» быстро запустил схожие процессы в других городах страны.
Регулирование в Нью-Йорке было очень похоже на результаты трудов Франца Адикеса, о которых я как-то уже писал. Ключевой элемент регулирования – отношение «конверта» застройки к уличному фронту. Хотя ограничение высотности было основной мотивировкой принятия документа, продавить его для всей территории города общественности не удалось. Взаимен регулированию предельной высоты зданий было принято экономически сбалансированное решение установить такие требования к профилю их фасадов, чтобы при любой высоте застройки солнечный свет так или иначе доходил до поверхности улицы. Очень сложный подход к регулированию формы даже по современным меркам, но что поделать; обитатели Уолл-стрит очень хотели строить небоскребы, и чтобы им это разрешили готовы были пойти на большие жертвы (представили лицо архитектора, считающего все эти углы, и результирующую стоимость проектирования?).
Но у введения зонирования в США были и иные мотивации, выходившие за пределы эстетического регулирования и заботы о здоровье граждан, страдающих от дефицита солнца. Иначе бы большой бизнес и городские власти такое регулирование бы никогда не приняли.
У меня есть репринт книги Эрла Дэвиса 1917 года «Zoning. The division of cities into residence and industrial districts: a discussion of laws and ordinances» (не спрашивайте), и там есть очень интересная заметка по Сент-Луису. В ходе разработки первого документа правового зонирования, там был проведен опрос двадцати пяти экспертов о том, каким должно быть будущее постановление. Интересен ответ на вопрос №4 о том, какие преимущества даст городу введение регулирования. Помимо базового указания на рост визуальной привлекательности улиц, самыми популярными ответами стали стабилизация цен на недвижимость и защита правообладателей от вторжений. То есть документ правового зонирования – инструмент защиты прав, в том числе от экономических рисков. Застройщикам он нужен в той же мере, что и простым жителям, так как он гарантирует, что никакие внешние эффекты не снизят привлекательность строящегося ими жилья. Эта мотивировка разительно контрастирует с ранним немецким опытом – дискуссии об экономических правах там не было. И именно она в свое время позволила убедить представителей крупных корпораций с Манхеттена в необходимости регулировать застройку.
Сочетание стремления сформировать новый правовой механизм эстетического регулирования и защиты (в том числе экономических) прав подарило нам сложнейший для своего времени документ в Нью-Йорке. И во многом иронично, что полярность этих мотивировок в скором будущем сформировала конфликт, тотально повлиявший на будущее американских городов
#интерес_к_опыту #США