Этот пост задумывался, как продолжение ветки и ответы на вопросы, но объем повествования, оказался настолько обширным, что мне пришлось сепарировать его в отдельную тему изменив название.
Первые квартиры на вторичном рынке Дубая мы покупали с классическими агентствами. Главная боль в этом процессе - нулевая заинтересованность брокера в том, что бы инвестиция показала высокую доходность в последующем периоде. После сделки, ему становиться абсолютно насрать:
1 как вы подключите электричество, газ, воду, интернет, кондиционер;
2 за какие деньги и чьими силами сделаете ремонт;
3 кому и как сдадите
и уж тем более сколько денег будите получать от аренды.
На этом пути есть еще один конфликт интересов. Собственники хороших объектов, выходящие на рынок с адекватной ценой, не стремятся заплатить своему агенту высокую комиссию, понимая, что и так с руками оторвут. А вот владельцы залежалого говна, готовы щедро мотивировать своих представителей помогающих им избавиться от неликвида. Исходя из выше сказанного, догадываетесь, что показывают брокеры в первую очередь?
Осознав правила игры я стал искать партнеров, которым было бы выгодно помочь мне купить ликвидную квартиру по хорошей цене. На мой взгляд, эта роль отлично подходила управляющим компаниям, имеющим опыт работы с краткосрочной арендой. Логика была в том, что те, кто собирается зарабатывать на управлении моим активом, не посоветуют покупать в плохих домах с низкой доходностью. Так же, им будет не выгодна завышенная цена приобретаемой квартиры, так как в последствии будет сложно показать обещанный ROI.
Свои вторые апартаменты я подобрал и купил вместе с управляющей компанией, пообещавшей мне преобразить новоиспеченный актив, сделав недорогой ремонт с новой меблировкой и сдать получившееся чудо с доходностью не менее 8% в среднем по году. Эта коллаборация стала для нас стратегической победой и одновременно тактическим провалом.
Основатели компании - отличные русскоговорящие ребята, решив расшириться стали заложниками нехватки опыта и как следствие - вороватого персонала с низким уровнем компетенций. Прекрасно отработав с нами на этапе подбора и покупки с глубоким личным вовлечением, они забуксовали в ремонте и окончательно сдулись к лету указав в отчетах простой в несколько недель.
Лайфхак. Изучив квитанции DEWA (коммунальные услуги) мы поняли, что простой не был таким длительным, как в отчете. Потребление электричества и воды практически не прерывалось. Просто менеджер нашей управляйки перепутал свои карманы с чужими.
Получив частичное возмещение от наших первых партнеров, мы подали на развод и отправились на поиски более крупных и опытных управленцев.
Взаимодействуя со вторичным рынком Дубая третий год, я встречаю профессионалов среди брокеров (большинство из них подписаны на этот канал😀), которые выстраивая отношения с клиентом в долгую, могут хорошо подобрать объект и в последствии передать вас в правильную УК, но такие исключения, скорее только подтверждают правила. Наш личный опыт и впечатления подписчиков приходящих на КОНСУЛЬТАЦИЮ после касания с агентствами, кричат о необходимости комплексного подхода к инвестиции в недвижимость ОАЭ, когда ответственность за конечный результат и действующие на всех этапах лица, завернуты в одну юридическую оболочку.
О там, как мы нашли наших действующих партнеров и какие формы взаимодействия используем, в следующем посте.