ЭПИЗОД 1
ЭПИЗОД 2
Прежде чем написать заключительную часть, хочу, в качестве «бонус трека», подробнее подсветить ответы на вопросы в комментариях к предыдущему блоку. Выше, я приводил примеры объявлений на годовую аренду, лишь для того, что бы показать на сколько может быть разным подход к процессу сдачи идентичных квартир. Мы же, вообще не подписываем годовые контракты, считая, такой способ извлечения прибыли из своих активов наименее выгодным. О причинах сформировавших наш подход, подробно рассказывал 👉здесь 👈
Итак, разбираемся:
сдаются ли юниты, из приведенных мною в качестве примера башен, за > 100К в год?, или, все что выше среднего, это объявления чудаков - мечтателей, которые по факту довольствуются гораздо меньшим?
Для рантье в Дубае, быть мечтателем, удовольствие не из дешевых. Аналог премиум объявления на ЦИАН, в Property Finder за три недели стоит 5 000 AED = 125 000 рублей.
В виду того, что мы не сдаем в долгосрок, переформулирую вопрос:
можно ли получать от аренды one bedroom в
Marina Diamonds
85 000 AED за год чистыми?
Примерно такая сумма останется у собственника сдавшего квартиру за 100K+, после оплаты service charge, мелкого ремонта и услуг агента.
Отвечая на вопрос, сделаем декомпозицию:
85 000 AED в год / 12 месяцев = 7 100 AED в месяц
Для того, что бы собственник получил чистыми 7 100 AED, арендатор должен заплатить 9 500 AED (часть денег уйдет в управляющую компанию, на оплату коммунальных услуг и service charge).
Платят ли за подобные апартаменты такие деньги? Ответ - однозначно да! Одна из наших квартир аналогичного уровня встала под бронь на май за 9 200 AED. В летние месяцы цена может снижаться < 8 000 AED, но в сезон отрастать > 12 500 AED. Среднее арифметическое, с хорошей управляющей компанией, уверенно формируется выше отметки 9 500 AED.
Проверочное действие к моим тезисам:
One bedroom в башнях Marina Diamonds, с учетом комиссий, сборов и подготовки для сдачи в аренду, укладывается в 1,05 🍋AED. Добытые от аренды выше 85 000 AED = 8% годовых от инвестиционной емкости объекта.
Один из главных плюсов нашего подхода - мы ничего не делаем сами. Ключи от квартиры передаются в правильно подобранную управляющую компанию, которая занимается подготовкой юнита для сдачи (по стандартам номера в отеле) и последующим управлением.
P.S. В приведенных расчетах не учтен рост рынка аренды, который неизменно наблюдается в Дубае последние 4 года.
Далее, вернемся к вопросам👇