ФАКАПДолгое время в нашем партнёрском портфеле заметную долю занимал флиппинг на
Dubai Marina.
Работало это так:
находили замотивированного продавца с морально устаревшим ремонтом, у которого квартира переставала нормально сдаваться через Airbnb / Booking и начинала генерировать убыток из-за капающего
service charge.
На этой боли забирали объект с максимальной скидкой, делали
косметику + современную меблировку, упаковывали под аренду, сдавали через управляющую компанию и продавали как доходный бизнес. Цель - 12% на вложенные деньги. В идеале - 3 цикла за год, по факту получалось не всегда.
Основное сопротивление - высокие транзакционные издержки:
4% DLD + комиссия брокера, которая на сладких вариантах зачастую переваливала за
2%.Зато в спину дул устойчивый рост рынка, благодаря чему сглаживались совершаемые нами ошибки, и расчётные
12% порой превращались в
15% и более.
Постепенно усиливалась конкуренция - на Марине появлялось всё больше реновированных квартир. Попутный ветер из шквалистого превратился в умеренный - отработанная модель с быстрой перепродажей начала сдуваться и к середине
2025 года окончательно сошла на нет.Мой последний порыв изобразить
флиппинг на Марине закончился ничем. Вдохновлённый успехом нашего подписчика, я решил пойти по его пути.
Ему мы вытащили настолько сладкую сделку, что она не проходила регистрацию в
DLD по признаку занижения стоимости квартиры. Поборов бюрократию и оформив собственность, сделали глубокий ремонт с заменой санузлов. После этого апартаменты быстро нашли нового арендатора по верхней границе, а через некоторое время были успешно перепроданы.
Я купил точно такой же
One Bedroom, но: этаж был чуть ниже, точка входа чуть позже, цена чуть выше, а ремонт сделал минимальный.
Итог -
застрял в объекте на полтора года.
План Б, который всегда страховал подобные пробуксовки, из-за конфликта отработал слабо. Краткосрочная аренда в
пляжных локациях сильно просела - последние месяцы квартира сдавалась с дисконтом
40–50%.
Приятным сюрпризом стала новость от УК - бронь на будущий ноябрь оказалась рекордной по цене превысив прошлогодние показатели. Однако общую картину по году это обстоятельство не сильно украсит.
Несмотря на вышесказанное, я всем сердцем продолжаю любить
Dubai Marina. Локация по-прежнему остаётся одной из главных витрин
Дубая, которую правительство будет холить и лелеять ещё долгие годы. Недвижимость в ней остаётся желанной для многих инвесторов со всего мира.
Просто меняются резоны в покупке.
Максимальный пассивный доход сегодня не здесь.
Флиппинг, тоже мимо. Сюда тем, кто ценит район и хочет получить удовольствие от владения ликвидным активом в валютной зоне.
А для инвесторов, у которых фокус направлен на доходность и капитализацию,
Дубай сейчас предлагает множество других вариантов.
Текущий климат далёк от показателей ралли начала 20-х, но даже после охлаждения — на голову интереснее аналогов из других стран.
Куда смотреть?Обсуждаем в следующем посте… 
