На что обратить внимание при покупке номеров в апарт-отелях

В Москве объем нового предложения апарт-отелей снизился почти в шесть раз — со 136 юнитов в 2024 году до 23 по итогам 2025 года, в Санкт-Петербурге — более чем втрое, с 1,2 тыс. до 363 юнитов. При этом совокупное предложение качественных апарт-отелей в России оценивается в 22 тыс. номеров, или около 14% общего номерного фонда страны.

При покупке номера ключевым параметром становится не цена 1 кв. м, а финансовая модель проекта. Средний чек сделки в сегменте в 2025 году варьировался от 10 млн до 50 млн руб., а ориентир по сроку окупаемости, который закладывали девелоперы и операторы, составлял пять–шесть лет без учета налоговой нагрузки. Существенную часть дохода может забирать управляющая компания, совокупные отчисления оператору и в фонды замены оборудования могут достигать около 10% выручки.

Дополнительные риски связаны с моделью управления. После ввода номера, как правило, объединяются в единый пул, однако ни аренда, ни доверительное управление не гарантируют фиксированный доход. Если часть собственников начинает сдавать номера самостоятельно, это создает риск ценового демпинга и снижает предсказуемость финансовых результатов проекта.

📷 Александр Коряков, Коммерсантъ