Наталия Петрова Юрист Недвижимость Москвы и МО

КВАРТИРУ ОПЛАЧИВАЛО ГОСУДАРСТВО. А ПРИ РАЗВОДЕ ЕЁ ПРИДЁТСЯ ДЕЛИТЬ?

Вот тут многие удивляются.

Итак, как быть при разводе, если муж военнослужащий, квартиру купили по военной ипотеке, кредит оформлен на него, платежи идут за счёт государственных средств.

Тут возникает вполне логичный вопрос: если жена за эту квартиру не платила, почему она вообще должна на неё претендовать? Потому что у военной ипотеки есть юридический нюанс, о котором знают далеко не все.

Если квартиру приобрели в браке, она, как правило, считается совместно нажитым имуществом. Даже если военная ипотека оформлена только на военнослужащего и платежи поступали через «Росвоенипотеку».

Эту позицию подтверждал Верховный суд России. То есть аргумент «квартира моя, потому что государство платило за меня» сам по себе не означает, что второй супруг останется без прав на недвижимость.

Но есть ещё вопрос: а кому достанется оставшийся долг?

И вот здесь всё гораздо сложнее. Судебная практика по обязательствам, связанным с военной ипотекой, неоднородна. Поэтому нельзя автоматически утверждать, что бывшие супруги должны пополам делить все выплаты или что второй супруг вообще не имеет отношения к кредиту.

Многое зависит от обстоятельств конкретной покупки. Например, семья могла добавить собственные деньги на первоначальный взнос или на приобретение квартиры подороже. А иногда после увольнения военнослужащего ипотеку продолжали выплачивать уже из семейного бюджета.

Эти обстоятельства имеют значение при разделе имущества.

А если использовали ещё и материнский капитал?

Тогда необходимо учитывать права детей на доли в квартире. И раздел уже нельзя рассматривать как спор исключительно между мужем и женой.

Поэтому при разводе с военной ипотекой я бы точно не советовала соглашаться на первое предложение в духе «квартира моя, тебе ничего не положено». Сначала нужно проверить, когда куплено жильё, за счёт каких средств, сколько осталось выплатить, какие есть обременения и использовался ли маткапитал. И отдельно разобраться с участием банка и «Росвоенипотеки» в решении вопроса.

Военная ипотека — не повод считать квартиру неделимой. Но и обычная схема «каждому по половине» здесь не решает всех вопросов.

Если вы покупаете, продаёте или планируете раздел такой квартиры, лучше разобраться с правами всех сторон до того, как подписывать документы.

А вы знали, что квартира по военной ипотеке может оказаться совместным имуществом супругов?

РАЗВЕЛИСЬ. А КАК БЫТЬ С ИПОТЕКОЙ?! 😬

Представьте: супруги решили развестись. Вроде обо всём договорились, осталось разъехаться. Но есть одна небольшая проблема. Квартира за несколько миллионов, из которых половину ещё нужно отдать банку.

И вот тут начинаются вопросы. Кому достанется квартира? Кто будет платить ипотеку? А если кредит оформлен только на мужа? Или жена пять лет сидела с детьми и не работала?

Давайте разбираться.

🔸Если квартиру купили в браке, по общему правилу она считается совместным имуществом. Даже если собственником в документах указан только один супруг. И даже если ипотеку всё это время платил исключительно он со своей зарплаты.
Потому что заработанные в браке деньги, как правило, общие.

🔸Если квартиру купили до свадьбы, она обычно остаётся тому, кто её приобрёл. Но если после свадьбы кредит погашали из семейного бюджета, у второго супруга может возникнуть право на компенсацию части вложенных средств. А при определённых обстоятельствах возможен и спор о доле.

🔸Если есть дети, квартира не превращается автоматически в собственность того, с кем они останутся. Суд может отступить от равенства супружеских долей в интересах несовершеннолетних детей, но для этого нужны основания.

А вот если использовали материнский капитал, история другая. Дети имеют право на доли в жилье, и просто поделить всю квартиру пополам между бывшими супругами уже не получится.

Но самый интересный участник этой семейной драмы — банк.

Вы можете договориться между собой, что квартиру оставляете жене, а ипотеку будет платить муж. Только для банка ваши договорённости сами по себе ничего не меняют. Если вы оба числитесь в кредитном договоре, обязательства сохраняются, пока банк не согласует их изменение.

Что я советую сделать до раздела ипотечной квартиры?

Узнать остаток долга, определить реальную рыночную стоимость жилья, поднять документы о первоначальном взносе и платежах, проверить использование маткапитала и обсудить с банком возможные варианты. И только потом решать, кто оставляет квартиру, кому положена компенсация и можно ли вообще переоформить кредит. Потому что развод — дело эмоциональное. Но делить недвижимость лучше с калькулятором, документами и холодной головой.

Я работаю с недвижимостью Москвы и Московской области. Если вы оказались в такой ситуации и не понимаете, что делать с квартирой, можете написать мне. Посмотрим, с чего начать и каких специалистов потребуется подключить.

А завтра расскажу о том, как делиться квартира в случае если ипотека военная.

Вторичка в Москве? Ну всё, готовьтесь к бабушкиному ремонту и сюрпризам! 😁

Удивительно, сколько мифов до сих пор живёт вокруг готовых квартир.

Собрала пять популярных заблуждений, которые мешают покупателям увидеть действительно хорошие варианты.

А вы бы сегодня предпочли вторичку или новостройку? И почему? 😉

СЕМЕЙНАЯ ИПОТЕКА. ТЕПЕРЬ СЧИТАЕМ НЕ ТОЛЬКО ДЕНЬГИ, НО И ДЕТЕЙ 😳

С 1 октября правила семейной ипотеки изменились. И, боюсь, не всем семьям эти изменения понравятся. Раньше мы привыкли к льготным 6%. Теперь ставка зависит от количества детей. Причём Москва и Московская область живут по своим условиям.

Смотрите, что получается:
🏠 Один ребёнок — ставка 12%, кредит до 12 млн рублей.
🏠 Двое детей — 10%, до 15 млн.
🏠 Трое детей — 8%, до 18 млн.
🏠 Четверо детей — 6%, до 18 млн.
🏠 Пятеро и больше — 4%, до 18 млн.

И вот тут самое интересное. Просто иметь детей недостаточно. Хотя бы одному ребёнку на момент заключения договора должно быть меньше семи лет. Причём старшим детям может быть хоть 15, хоть 25. Главное — подтвердить родство.

Есть и другие нюансы, о которых легко узнать уже тогда, когда квартира понравилась, а банк начал задавать вопросы.

— Одобрили ипотеку в сентябре, а сделка в октябре? Будут действовать новые условия. Старое одобрение не спасает.
— Ребёнку скоро семь? Важен его возраст в день заключения кредитного договора. Потом день рождения уже не отменит право на льготу.
— Хотите купить вторичку в Москве? Не спешите. Семейная ипотека не распространяется на любую квартиру с готовым ремонтом и симпатичным балконом. Для вторичного жилья действуют специальные ограничения, поэтому объект нужно проверять отдельно.
— А что с домами? При строительстве индивидуального дома по условиям программы может действовать ставка 6% независимо от количества детей. Но там свои требования к подрядчику и оформлению.

И ещё один момент: появился предельный срок государственного субсидирования — 15 лет. Поэтому срок кредита и условия сохранения ставки нужно внимательно смотреть в договоре.

В общем, семейная ипотека осталась. Но принцип «у нас есть маленький ребёнок, значит, нам положено 6%» больше не работает.

Поэтому, прежде чем выбирать квартиру по красивой рекламе и обещаниям застройщика, предлагаю сначала разобраться, на какие условия ваша семья действительно может рассчитывать.

Напишите мне @Natali_serv, сколько у вас детей, какого они возраста и где планируете покупку. Посмотрим, какие варианты стоит рассматривать.

А как вам новые правила? Справедливо, что чем больше детей, тем ниже ставка, или семейную ипотеку окончательно усложнили?

Квартира хорошая. Цена прекрасная. Только покупатели почему-то не в курсе 😁

На Жилищном конгрессе много говорили о том, как изменился покупатель. Он стал осторожнее, дольше думает и внимательнее сравнивает предложения.

А вот продавцы не всегда успевают перестроиться. Иногда квартира месяцами висит в объявлениях вовсе не потому, что рынок умер. Причины могут быть гораздо прозаичнее.

👆 В карусели разобрала, где чаще всего теряются покупатели и почему снижать цену — не всегда первое, что нужно делать.

А у вас был опыт долгой продажи квартиры? Что в итоге сработало?

«А ВДРУГ Я КУПЛЮ КВАРТИРУ, А ОНА ЗАВТРА ПОДЕШЕВЕЕТ?» 😬

Знакомая мысль? А ещё: вдруг ипотечные ставки снизятся? Вдруг через полгода появится вариант получше? А если сейчас вообще не время покупать?

На Международном жилищном конгрессе обсудили любопытную вещь: покупатели не перестали хотеть квартиры. Они стали гораздо осторожнее.

И я их прекрасно понимаю. Когда покупка стоит несколько миллионов, очень хочется, чтобы кто-нибудь заглянул в будущее и сказал: «Берите, через пять лет ещё спасибо скажете». Но с хрустальным шаром у нас пока напряжёнка. 😁

Поэтому я бы советовала начинать не с прогнозов, а с трёх вопросов.
— Первый: зачем вам квартира именно сейчас? Для жизни, переезда, расширения семьи или инвестиций?
— Второй: сколько вы можете потратить так, чтобы потом не питаться исключительно гречкой в собственной прекрасной квартире?
— Третий: что будет, если вы отложите покупку на год? Это действительно улучшит вашу ситуацию или просто отложит решение?

Потому что идеального момента, когда ставки низкие, цены приятные, выбор огромный и никто никуда не торопится, можно ждать очень долго. А вот найти квартиру под свою задачу и свои реальные возможности — вполне реально.

Если вы сейчас в раздумьях, покупать или подождать, напишите мне. Разберём вашу ситуацию, посчитаем варианты и посмотрим, что действительно имеет смысл. Без гадания на ипотечных ставках. 😁

P. S. А очаровательный робопёс на видео — представитель ЖК «Вавилово», наших друзей. 🐶❤️ На Конгрессе, как видите, можно встретить не только серьёзных экспертов, но и весьма необычных четвероногих коллег!

КВАРТИРЫ ПОДЕШЕВЕЮТ? ИПОТЕКА СТАНЕТ ДОСТУПНЕЕ? ЧТО ВООБЩЕ ПРОИСХОДИТ С РЫНКОМ? 🏠

Я, как уже говорила, на Международном жилищном конгрессе в Москве. Здесь собрались тысячи людей, которые каждый день работают с недвижимостью: банкиры, застройщики, риелторы, аналитики. И разговоры, скажу вам, интересные. 😏

Что уже обсуждали?
📌 Вторичка и новостройки. Покупатели стали осторожнее, а застройщикам приходится пересматривать привычные подходы к продажам. На первый план выходят реальные потребности людей и экономика покупки.
📌 Ипотека. На Конгрессе обсуждают перспективы кредитования и восстановления спроса. Но снижение ключевой ставки само по себе ещё не означает, что завтра квартиры станут доступными всем желающим.
📌 Цены и строительство. Себестоимость растёт, продавать становится сложнее. И застройщикам приходится искать способы сохранить экономику проектов.
📌 Безопасность сделок. Налоги, проверка продавцов, документы, земельные вопросы — отдельная большая тема. Потому что купить квартиру мало. Нужно ещё не приобрести вместе с ней чужие проблемы.

И знаете, какой вывод я для себя делаю? Универсального ответа «покупать сейчас или ждать» по-прежнему нет!

Одному человеку выгоднее выйти на сделку сегодня. Другому действительно стоит подождать. А третьему сначала разобраться, какую недвижимость он вообще может себе позволить без финансового героизма.

Конгресс продолжается. Буду делиться тем, что действительно полезно покупателям и продавцам, а не только интересно профессионалам.

А вы как думаете, цены наконец одумаются? 😁👇

Жилищный конгресс — это не только фанфары, серьёзные лица и разговоры о ставках

Это ещё люди, общение и тот самый заряд энергии, ради которого иногда и стоит вылезать из привычной рабочей жизни.

А я тут вообще внезапно вписалась... Нет, не в клуб «Умелые ручки» 😂 А в команду Галины Решетниковой (кстати, на конгресс в этом году я попала именно с её легкой руки, за что Гале огромное спасибо). И вот так мы готовились к их выступлению на параде: руками, сообща и с полной серьёзностью людей, которым очень надо сделать красиво.

Кстати, сделали. Команда заняла первое место 🏆

Так что мой Жилищный конгресс пока выглядит примерно так: послушала про недвижимость, пообщалась, зарядилась, что-то мастерила — и уже немножко победила 😄

Ближайшие дни я там, где несколько тысяч человек обсуждают один вопрос: что, собственно, дальше будет с недвижимостью? 😅

Ипотека, вторичка, новостройки, спрос, цены, прогнозы на 2027-й — собираю всё самое интересное на Международном жилищном конгрессе.

Я здесь второй раз. Впервые приехала год назад и тогда даже не подозревала, что следующий Конгресс станет для меня такой неожиданной контрольной точкой. Но вдруг посмотрела на себя год назад и на себя сегодняшнюю и подумала: а чего я вообще добилась за этот год? И мне всё ещё нравится то, что я делаю?

И знаете что? У меня появились здесь свои люди и друзья. Я очень выросла профессионально. Но главное — поняла, что мне по-настоящему нравится этот бизнес. Я хожу среди всей этой недвижимости, людей, разговоров, встреч и совершенно роскошно себя чувствую. Потому что я на своём месте.

Наверное, это один из лучших профессиональных итогов года: не просто стать лучше в своей работе, а однажды поймать себя на мысли — чёрт, а мне здесь хорошо.

Работать всё-таки надо в удовольствие. А про рынок тоже расскажу. В ближайшие дни буду приносить сюда не пересказы новостей, а то, что говорят люди внутри рынка.

Что вам сейчас интереснее всего: цены, ипотека или что вообще имеет смысл покупать? 👇