MosKad

🏠 Единственное жильё - уже не абсолютная броня

На regulation.gov.ru размещён проект, который может серьёзно изменить подход к “роскошному” жилью банкротов.

Смысл жёсткий: если единственное жильё должника явно больше, дороже и комфортнее, чем нужно для разумного проживания семьи, его могут продать.

Но не просто “выкинуть человека на улицу”.

Проект предусматривает замещающее жильё - в том же населённом пункте, а по общему правилу и в том же районе, если он есть. При этом должны учитывать достойный уровень жизни должника и семьи.

Оценивать хотят не только площадь. Важны будут место, техническое оснащение, характеристики объекта, инфраструктура и реальная избыточность жилья.

И вот здесь главный вывод для рынка недвижимости.

Квартира / дом - это уже не только “мой актив”. В банкротной истории это может стать объектом анализа: насколько жильё соразмерно потребности, долгам и интересам кредиторов.

Для собственников дорогой недвижимости, заёмщиков, инвесторов и покупателей это важный сигнал: имущественные риски надо просчитывать заранее.

Потому что роскошь на бумаге иногда превращается в предмет торгов.

🤌 МосКад в MAX 🤩 / VK 📱

🧭 Землеустройство - это не “что-то рядом с кадастром”

Многие путают землеустройство и кадастр. А зря.

Землеустройство - это работа с территорией до того, как она станет нормальным объектом оборота: изучение состояния земель, планирование использования, охрана, границы объектов землеустройства, организация территории.

Проще говоря, это конструктор земли.

Где делить, где объединять, как использовать, что можно привести в порядок, а где территория уже сама просит профессионального вмешательства.

Кадастр - это уже фиксация конкретного объекта в ЕГРН: характеристики, границы, площадь, сведения, с которыми потом живёт собственник, покупатель, банк, нотариус и Росреестр.

То есть землеустройство работает с землёй как с ресурсом.
А кадастр - с участком как с объектом права.

Землеустройство особенно важно, когда меняются границы, выявлены нарушенные земли, есть подтопление, заболачивание, эрозия, загрязнение, нужна рекультивация или территория готовится к нормальному использованию.

И вот мой вывод.

Проблемы с участками почти никогда не начинаются в ЕГРН. Там они уже проявляются.

Начинаются они раньше - когда территорию не изучили, не спланировали и решили, что “на карте вроде всё понятно”.

🤌 МосКад в MAX 🤩 / VK 📱

⚡️ Свет в СНТ хотят считать по-честному

ФАС предложила убрать странную тарифную вилку для садоводов.

Сейчас логика часто такая: если СНТ заключило коллективный договор - можно получить льготный тариф. А если собственник оформил прямой договор с энергосбытом - плати уже по другому тарифу, иногда заметно выше.

Хотя участок тот же. Дом тот же. Лампочка та же.

Проект ФАС предлагает применить единый подход: понижающий коэффициент для жителей садовых / огороднических товариществ должен работать независимо от того, как заключён договор - через СНТ или напрямую.

На мой взгляд, это правильный вектор.

Потому что прямой договор с ресурсником не должен превращаться в наказание для собственника. Наоборот, он часто делает отношения прозрачнее: понятный плательщик, понятное потребление, меньше внутренних конфликтов в товариществе.

Но пока это именно проект. Не повод уже пересчитывать платёжки, а повод следить за принятием.

Для владельцев участков вывод простой: энергетика в СНТ - это уже не “дачные мелочи”.

Тариф, договор, мощность, сети, границы балансовой принадлежности - всё это влияет на стоимость и ликвидность участка.

Земля без нормальной инфраструктуры быстро перестаёт быть мечтой.

🤌 МосКад в MAX 🤩 / VK 📱

Рабочая неделя в Москве красиво побаловала ☀️
До +29, почти лето, город ожил, настроение стало легче.

Но впереди выходные.
А значит, по классике, погода такая: “Спасибо за внимание, дальше сами” 😄

И всё равно - неделя финишировала.
Мы её дожали, где-то на характере, где-то на кофе, где-то просто потому что надо.

Пусть эти три выходных дня будут тёплыми не только по градусам -
со спокойной головой, нормальным сном и хорошими людьми рядом.

Всем мягкой перезагрузки ☕️🌿

🤌 МосКад в MAX 🤩 / VK 📱

Сервитут - право ограниченного пользования чужим участком без перехода права собственности. Но публичный и частный сервитут - это разные механизмы.

➡️ Частный сервитут устанавливается в интересах конкретного лица или конкретных правообладателей - например, чтобы обеспечить проход, проезд, доступ к дому или прокладку коммуникаций через соседний участок. Основание - соглашение сторон, а если договориться не удалось - решение суда. При этом собственник обременённого участка не лишается права собственности, а только терпит установленное ограничение.

➡️ Публичный сервитут вводится актом органа власти в интересах государства, муниципалитета или местного населения. Он нужен не для удобства одного соседа, а для публичных задач - например, для прохода / проезда, доступа к береговой полосе, размещения межевых и геодезических знаков, проведения дренажных работ, обслуживания инфраструктуры и других случаев, прямо предусмотренных Земельным кодексом.

Главное отличие простыми словами - частный сервитут защищает частный интерес конкретного лица, а публичный - публичный интерес неопределённого круга лиц или государства. Но и тот, и другой должны устанавливаться на условиях, наименее обременительных для участка.

🤌 МосКад в MAX 🤩 / VK 📱

📌 Снятие земельного участка с кадастрового учёта - это не кнопка «удалить из ЕГРН».

Очень частая ошибка в практике - думать, что если участок кому-то мешает, пересекается, спорный или «когда-то был поставлен не так», его можно просто взять и снять с учёта.

Нет. Если сведения об участке не временные, Верховный Суд давно держит жёсткую позицию - такой участок можно снять с кадастрового учёта вследствие преобразования или в случаях, которые прямо предусмотрены законом. Просто спор, неудобство или желание «обнулить проблему» сами по себе таким основанием не становятся.

Да, в Законе № 218-ФЗ есть специальные случаи, когда снятие допускается. И да, в отдельных историях это может быть следствием вступившего в силу судебного акта, если незаконными признаны сами действия регистратора. Но это уже совсем не бытовой сценарий из серии «подадим заявление и уберём участок из реестра».

Практический вывод простой - если у вас спор по границам, наложению, исходным документам или старому учёту, сначала нужно разбирать основание проблемы - реестровая ошибка, межевой спор, незаконность исходного учёта, преобразование участка. А не начинать с фантазии о «снятии с кадастрового учёта» как универсальном решении.

🤌 МосКад в MAX 🤩 / VK 📱

🛠 Гаражную амнистию хотят продлить до 2031 года

В Госдуму внесён законопроект № 1153238-8. Он предлагает продлить упрощённое оформление гаражей и земли под ними ещё на 5 лет - до 1 сентября 2031 года.

Сейчас срок прежний - до 1 сентября 2026 года. То есть пока это не “можно расслабиться”, а только законодательная инициатива.

Почему продлевают - понятно. Механизм оказался рабочим: по данным Росреестра, уже оформлено более 746 тыс. гаражей и земельных участков под ними.

Но я бы смотрел на это жёстче.

Гараж без нормальных прав - это не актив. Это железобетонная надежда на авось. Сегодня стоит, завтра начались вопросы по земле, документам, кооперативу, наследству или продаже.

Оформленный гараж - это уже имущество: можно продать, подарить, передать по наследству и спокойно подтверждать права.

Но не всё попадает под амнистию. Разборные металлические гаражи, подземные паркинги в МКД / офисных комплексах и самовольные истории - мимо.

Мой совет простой: если гараж ваш - не ждите 2031 год.

Проверяйте документы, землю, основание пользования и оформляйте сейчас. Продление ещё примут или не примут, а очередь и потерянное время будут вполне настоящими.

🤌 МосКад в MAX 🤩 / VK 📱

💳⚠️ «Где перегнули – выгнем обратно». В Госдуме прямо сказали, что будут подправлять антифрод-ограничения, но только там, где они реально мешают нормальным людям пользоваться своими деньгами.

Смысл, как я его вижу:
• меры против мошенников никто не отменяет
• но будут искать места, где банк “рубил по площадям” и создавал лишние блокировки добросовестным клиентам
• Аксаков отдельно сказал неприятное – по его оценке, до 80% шума вокруг блокировок “накручивают” сами мошенники

Почему это важно именно для сделок с недвижимостью
С 2026 банки обязаны проверять переводы на признаки мошенничества – и при совпадении могут приостановить операцию (обычно до 2 рабочих дней) или отказать в повторной попытке по тем же реквизитам.
Плюс с 1 января 2026 перечень признаков расширили – стало “чувствительнее”, и это рынок уже почувствовал.

Что я бы делал, чтобы не ловить паузу в день сделки:
• заранее согласовать с банком крупный перевод и иметь под рукой ДКП/аванс/пояснение источника
• расчёты вести через аккредитив/эскроу/депозит нотариуса – меньше “самодеятельных” переводов
• не дробить платежи хаотично – это иногда выглядит хуже, чем один понятный платёж

Короче. Посыл хороший. Но пока закон не поправили – играем по текущим правилам и готовим сделку чуть аккуратнее.

🤌 МосКад в MAX 🤩 / VK 📱

🏠 Как исправить ошибку в ЕГРН

Ошибки в ЕГРН бывают двух видов.
Техническая ошибка - это опечатка, неверное имя, цифра, адрес или иная неточность, допущенная при внесении сведений в реестр.
Реестровая ошибка - это ошибка, которая пришла в ЕГРН из документов, например из межевого или технического плана.

Как исправлять:
• техническую ошибку можно исправить по заявлению через МФЦ, Госуслуги или сайт Росреестра; срок - до 3 рабочих дней;
• реестровую ошибку исправляют на основании корректных документов - например, нового межевого или технического плана; срок - до 5 рабочих дней с момента получения документов, содержащих нужные сведения.

Если неверные сведения появились из документа, который направил госорган, исправление обычно идёт через исправленный документ от самого органа. А если исправление может затронуть права других лиц или причинить вред, вопрос уже решается только через суд.

Вывод простой - не каждая ошибка в ЕГРН лечится одной кнопкой. Где-то хватит заявления, а где-то придётся заново готовить документы и доказывать, что ошибка действительно есть. Исправление через Росреестр при этом обычно бесплатное.

🤌 МосКад в MAX 🤩 / VK 📱

📌 Что изменилось с 1 мая - недвижимость / деньги / правила

Май вроде бы про шашлыки, дачу и длинные выходные.

Но ведомства, как обычно, отдыхают по-своему - тихо докручивают гайки там, где рынок привык жить на автопилоте.

Громкой новой реформы по самой механике сделок с недвижимостью с 1 мая я не вижу. И это важная честность. Май бьёт не в витрину сделки - май бьёт в расчёты, налоги и финансовую дисциплину.

С 1 мая обновлён порядок списания части безнадёжной налоговой задолженности физлиц. Перевод на человеческий простой - откройте ЕНС и проверьте старые имущественные начисления. Это не внезапная налоговая амнистия, а аккуратная зачистка хвостов.

По платежам - новые тарифы в СБП. Для агентств, застройщиков, УК, сервисов и всех, кто живёт на QR-платежах, это сигнал заново считать экономику платежей, возвратов и выплат. Маржа, знаете ли, тоже умеет умирать тихо.

Рассрочку дальше выводят из тумана - заработали правила реестра операторов, допуска, документов и раскрытия владельцев. Серых “почти финтехов” станет меньше, бумажной правды - больше.

В контуре цифрового рубля обновились договоры и типовые формы. Массового “завтра все платим цифровым рублём” нет, но инфраструктура уже ползёт вперёд.

С 4 мая у банков ещё один технический сдвиг по обеспечению кредитов Банка России. Для обычного человека это звучит далеко. Но для рынка смысл близкий - деньги становятся формальнее, суше и осторожнее.

Вывод простой.

Проверять раньше. Платить аккуратнее. Считать сделки с запасом.

Главная майская шутка такая себе:
пока вы жарите мясо, правила уже жарят тех, кто не проверил документы, деньги и риски заранее.

🤌 МосКад в MAX 🤩 / VK 📱

Telegram boost не взлетел.
Значит, без иллюзий - один кружочек в сутки, как земельный участок в центре: редко, дорого и не всем доступно.

Поэтому выхожу активнее в Instagram.

Там будет больше коротких роликов, Reels, разборов с объектов и жёстких кадастрово-градостроительных наблюдений: земля, ЕГРН, границы, ЗОУИТ, ГПЗУ, сделки, ошибки собственников и красные флаги до аванса.

Любители запрещёнки - подтягивайтесь.

Не за красивыми картинками.
А за тем, что в недвижимости обычно всплывает слишком поздно и слишком дорого.

Instagram https://www.instagram.com/alexmoskad

🤌 МосКад в MAX 🤩 / VK 📱

Финиш недели. Впереди затяжные выходные - есть над чем подумать 🏡

В Telegram-канале BAZA вышел показательный пост о том, как красивая история про загородную жизнь может быстро встать боком.

Дом. Участок. Лес рядом. “Хорошее место”. “Документы потом”.
Так покупать нельзя.

После сделки могут всплыть границы, ЗОУИТ, ВРИ, ПЗЗ, отступы, доступ, статус строений и ошибки в ЕГРН.

И человек покупал мечту, а получил юридический квест на годы.

Кадастрово-градостроительный аудит перед покупкой - это способ понять до сделки, что перед вами: имущество или набор будущих конфликтов.

С такой проверкой я как кадастровый инженер могу помочь - спокойно, профессионально и до того, как эмоции станут дорогой ошибкой.

Хороших выходных.
Но в недвижимость лучше влюбляться только после проверки ☕️

🤌 МосКад в MAX 🤩 / VK 📱

Более ста россиян попали в мошенническую схему при покупке земли в Московской области. Люди подозревают районную администрацию в сговоре с компанией-продавцом участков.

Покупатели рассказали «Базе», что сразу после пика продаж участков в КП «Журавли» Дмитровского округа на землю «тихо» была наложена КРТ-119 (программа развития территорий), не позволяющая использовать местность для строительства домов. А ещё земли теперь могут изъять у собственников, выплатив символические компенсации, исходя из кадастровой стоимости участка. При этом часть домов в КП «Журавли» уже построены. Теперь они под угрозой сноса.

Люди утверждают, что администрация округа и компания «Okзем» могут находиться в сговоре: уж слишком подозрительны сроки введения КРТ. В феврале 2025‑го был объявлен старт продаж со «вкусными ценами», участки активно покупали, а уже в августе территория попала под ограничения. Интересно, что даже после этого продавец умолчал о наложении на землю КРТ, продолжая торговать землёй.

На все вопросы жителей в администрации отвечают, что новенький коттеджный посёлок — всего лишь поле, не обладающее ни дорогой, ни въездом, ни иной инфраструктурой. Межевание там якобы проведено незаконно, а границы «не сходятся».

Сейчас люди намерены подавать в суд на администрацию Дмитровского округа. Если вопрос не решится в пользу покупателей земли, сумма общего ущерба может составлять несколько сотен миллионов рублей.

Если у вас плохо прогружаются файлы, все новости BAZA также доступны в нашем канале в MAX: https://max.ru/baza

💸🏧 Минфин предложил ввести лимит на внесение наличных через банкоматы. Речь про 1 млн ₽ в месяц на человека. Не про снятие, не про переводы - именно про пополнение счёта / вклада через банкомат и другие устройства самообслуживания. Пока это законопроект на согласовании в ЦБ и Росфинмониторинге, то есть не “завтра утром”.

Зачем так делают
Аргумент простой - через банкоматы можно быстро загонять в безнал “деньги непонятного происхождения”. Это пытаются прикрыть в рамках курса на “обеление”. Росфинмониторинг отдельно говорил, что такой канал используют в схемах легализации.

Что это меняет для сделок с недвижимостью
Если вы привыкли к сценарию “получил наличные - закинул через банкомат - дальше перевёл” - вот тут и будет боль. Особенно на вторичке, когда суммы крупные. Скорее всего придётся уходить в нормальные расчёты: аккредитив, эскроу, депозит нотариуса, безнал от покупателя. И да - документы о происхождении денег лучше держать под рукой, иначе любой контроль банка превращается в лишний день жизни.

И важная деталь
В проекте прямо закладывают отсрочку - вступление через 180 дней после официального опубликования закона. Это намекает, что банкам потребуется перестройка процессов.

🤌 МосКад в MAX 🤩 / VK 📱