M9 development

Малоэтажка — двигатель экономики

Индивидуальные дома формируют более высокий уровень потребления, чем квартиры. Владельцы домов покупают больше мебели, товаров для хранения, услуг и решений для обустройства пространства.

Во многом поэтому малоэтажное строительство сильнее влияет на экономику. Чем выше уровень потребления в стране, тем больше площадь домов и тем комфортнее среда для жизни.

Снижение интереса к большим домам и двухэтажным проектам связано не только с экономией, но и с недостаточно развитым рынком товаров и услуг. Людям сложно полноценно содержать большие пространства.

В странах Северной Америки именно индивидуальное домостроение остаётся одним из главных стимулов экономики и помогает быстрее выходить из кризисов.

Сегодня операционный директор «М9 девелопмент» Антон Минеджян принимает участие в заседании Дискуссионного клуба загородной недвижимости «Загородная недвижимость 2026: выживание или прорыв?».
Дискуссия проходит на XXIX Жилищном конгрессе.

Главный вопрос для рынка сегодня звучит предельно практично: как загородному девелопменту сохранять востребованность продукта в условиях высокой стоимости строительства, дорогого финансирования и изменившейся структуры спроса.
Антон Минеджян последовательно отмечает: потенциал загородного рынка остается высоким, однако его развитие напрямую зависит от экономики проекта, инфраструктуры и доступности самого продукта для покупателя.

«М9 девелопмент» работает с загородной жилой и гостиничной недвижимостью, рассматривая девелопмент как комплексный процесс: от анализа земельного участка и формирования концепции до проектирования, строительства и управления готовым объектом.
Участие в профессиональной дискуссии Жилищного конгресса позволяет обсудить практические сценарии развития загородного рынка и подходы, которые будут определять его следующий этап.

Жилищный конгресс проходит 5–9 октября в Центре международной торговли в Москве и объединяет представителей девелопмента, риэлторского бизнеса, банков и других участников рынка недвижимости.

«М9 девелопмент» инвестирует 625 млн рублей в создание Cosmos Smart Селигере

«М9 девелопмент» вложит 625 млн рублей в реконструкцию существующего здания и создание гостиницы на 93 номера. Открытие объекта запланировано на I квартал 2029 года.

Проект реализуется в рамках развития гостиничной инфраструктуры Селигера.

Подробнее о проекте и планах компании — в материале «Интерфакса».

«Купите апартаменты в отеле — получите доход» — эта модель устарела

Последние 10 лет девелоперы продавали инвесторам «отельные апартаменты»: по сути номер, оформленный в собственность, который «сдаёт управляющая компания, а вы получаете доход».
Выглядело красиво. Но на практике эта модель показывает слабости, которые становились очевидны именно тогда, когда нужно было платить.
Разберём, почему апартаменты как инвестиционный продукт — пережиток, и что пришло им на смену.

Ваш номер генерирует копейки. Всю прибыль делает гостиничный комплекс
Апартамент в отеле — это одна спальня. Но гость, который в неё приезжает, тратит деньги не только на сон:
• рестораны и бары — маржинальность 50–70%
• SPA и wellness • конференции, мероприятия, банкеты
• прокат, экскурсии, розница
•
И всё это — мимо вас. Владелец апартамента получает долю только от «своего» номера, отфильтрованную через комиссию УК. Ресторан отеля может зарабатывать миллионы в месяц — инвестору с одного апартамента от этого не достаётся ничего.
Доля в отеле меняет уравнение: вы участвуете во всей выручке комплекса, а не в «своей» комнате.

Апартамент против управляющей компании: интересы не совпадают
В модели «купил апартамент — сдаю через УК» заложен встроенный конфликт:
• УК зарабатывает на комиссии с оборота — ей выгодно «крутить» больше сделок, а не растить вашу доходность
• тарифы на содержание, маркетинг, ремонт — определяет УК, а вы платите
• приоритет загрузки: достается «своим», а не инвесторским апартаментам
•
Владелец апартамента — младший партнёр, чьи права зависят от добросовестности оператора. Держатель доли — совладелец бизнеса, у которого с оператором общие интересы: он зарабатывает вместе с вами.

Апартамент можно только продать. Долю — растить
У апартамента один путь монетизации: аренда через УК и перепродажа. И тут две проблемы:
• Потолок цены: апартамент стоит как «номер × рыночный метр». Рост загрузки отеля, открытие новых сервисов, рост бренда — всё это не отражается на цене вашей комнаты
• Ликвидность: вторичный рынок отельных апартаментов узкий. Покупателей мало, они знают про ограничения (загрузку определяет УК, налоги, тарифы) — и торгуются жёстко

Стоимость доли в отеле работает наоборот: она растёт от каждого улучшения бизнеса — рост загрузки, выручка SPA, выручка ресторанов, усиление бренда. Вы не «продаёте комнату» — вы владеете частью актива, который дорожает вместе с бизнесом.

Апартаменты — это костыль эпохи дефицита денег
Откуда взялась модель «продать номера инвесторам»? Из простой причины: девелоперу не хватало денег на строительство, а банковское кредитование было дорогим. Продажа номеров — это был способ привлечь капитал частников.

Сегодня у отрасли другие инструменты:
• льготное кредитование по нацпроекту «Туризм и гостеприимство» — деньги в проект приходят на сегодняшний день под 7,2% годовых
• институциональные инвесторы и фонды приходят в гостиничный девелопмент
• появились структуры прямого участия — доля в проекте с прозрачной финмоделью.

Когда капитал можно привлечь честно и дёшево — продавать номер по цене с маржой втридорога уже не нужно. Апартаменты — это костыль, который рынок перерос. Гостиница должна финансировать себя профессионально и принадлежать тем, кто в неё вложился на этапе роста.
Гостиница должна быть гостиницей. Целиком. А не набором проданных комнат.

Мы строим гостиничную сеть и привлекаем капитал в доли проектов — чтобы инвестор зарабатывал от всего: номеров, ресторанов, SPA и мероприятий. А не от одной спальни под управлением чужой УК.
Если хотите увидеть, как выглядит доля в отеле на цифрах — напишите «Хочу цифры» в личные сообщения, пришлем инвестиционный тизер.

Продукт — территория для жизни
В девелопменте главным продуктом является территория. Её успех определяется не уникальностью, а востребованностью у людей: насколько они готовы жить там и покупать недвижимость.
Наиболее успешным продуктом на рынке недвижимости остаются территории для жизни. Именно комфорт, безопасность и качество среды делают такие проекты привлекательными для покупателей.
Чтобы территория стала востребованным продуктом, необходимы три ключевых элемента:
Структурированная среда — дороги, инженерные сети, коммуникации и другая инфраструктура.
Индивидуальные пространства — земельные участки, квартиры и дома, где человек организует свою личную жизнь.
Общественные пространства — парки, спортивные площадки, зоны отдыха и другие объекты, которые дополняют возможности личного пространства.
Именно сочетание инфраструктуры, личных и общественных пространств превращает территорию в качественный девелоперский продукт, способный успешно конкурировать на рынке недвижимости.

БИРЖЕВАЯ ЦЕННОСТЬ ДЕВЕЛОПМЕНТА И ДОМОСТРОЕНИЯ
Даже если девелоперский или домостроительный бизнесы не присутствуют на бирже и не имеют своих акций, то в любом случае инвестирование в эти виды бизнеса можно считать биржевым вариантом инвестирования, как, собственно, и любое другое инвестирование в бизнес.
В этом, можно сказать, и заключается самый главный инвестиционный интерес.
Потому что, инвестируя в тот или иной конкретный продукт его ценность имеет вполне определённые пределы.
И даже при всей своей рыночной ликвидности продукт не способен предоставить инвесторам большую прибыль, чем та рыночная ценность, которой он обладает.
Более того, даже самым ликвидным продуктам свойственно со временем терять свою ценность.
А вот биржевое инвестирование (инвестирование в девелоперский или домостроительный бизнесы), даже несмотря на вполне определённые риски, способно к достаточно большому росту.
Вместе с развитием бизнеса растёт и его ценность.
В этом, можно сказать, и заключается инвестиционная ценность вкладывания денег не в саму по себе недвижимость, а в бизнес, который её создаёт.

РАЗВИТИЕ ТЕРРИТОРИЙ ВАЖНЕЕ ИХ ПРОДАЖИ

Продажа земельных участков — не самый эффективный способ управления территориями. Даже после смены собственника земля остаётся частью муниципального образования, а значит, требует грамотного развития.

Во всём мире территории всё чаще развивают через девелоперские проекты, создавая современную инфраструктуру и комфортную среду. Такой подход приносит муниципалитетам больше пользы, чем обычная распродажа земли.

Именно поэтому вместо стандартных аукционов всё большую ценность приобретают проекты комплексного развития территорий, особенно в сфере индивидуального жилого строительства.

Девелопмент — основа роста жилого строительства

Сегодня основной прирост жилья в России обеспечивают индивидуальные дома. Именно поэтому государство активно поддерживает ипотеку на строительство и покупку частного жилья.

Мировая практика показывает: развитие жилого строительства невозможно без девелопмента новых территорий и создания малоэтажной инфраструктуры. В ближайшие годы рынок будет всё больше переходить от обычного загородного формата к полноценному жилому домостроению.

Главная роль девелопера — не просто продажа земли, а создание готовой среды для жизни: дорог, инженерных сетей и комфортной инфраструктуры. Без качественного девелопмента эффективное развитие индивидуального жилья невозможно.

ДЕФИЦИТ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ И ИНВЕСТИЦИИ
Даже если принимать решения об инвестировании не в девелоперский или домостроительный бизнесы, а в недвижимость саму по себе, то выбирать стоит ту недвижимость, которая является дефицитной.
Потому что, ничто не оказывает такого влияния на рост ликвидности, как дефицит той или иной недвижимости на рынке.
Дефицит недвижимости на рынке формируется за счёт неудовлетворённого потребительского спроса.
А потребительский спрос на недвижимость, в свою очередь, каким бы он ни был, существует в социально-экономической, а не в индивидуально-психологической плоскости.
Другими словами, потребительский спрос на недвижимость - дело общественное, а не индивидуальное.
Благодаря этому, существующий дефицит недвижимости на рынке, можно определять с опорой на те или иные социально-экономические тенденции в обществе и не гонятся за мнениями и желаниями каждого конкретного потребителя.
Всё равно, любое многообразие индвидуальных представлений о дефиците или избытке той или иной недвижимости можно будет уложить в общие социально-экономические тенденции на рынке.
Например, сейчас, с вполне высокой долей уверенности можно утверждать, что на отечественном рынке недвижимости присутствует достаточно высокий уровень дефицита недвижимости, обеспечивающей отдых и развлечения человека.
Причём, отдых явно находится в большем дефиците, чем развлечения.
Последние пусть и частично, но закрыты некоторыми городскими объектами недвижимости. А вот с недвижимостью, обеспечивающей отдых дефицит значительно выше.
Словом, в попытке найти надёжный объект недвижимости для инвестирования, необходимо искать те социально-экономические тенденции в обществе, которые будут указывать на явный дефицит недвижимости, которая призвана удовлетворить эти самые тенденции.

Антон Минеджян, операционный директор «М9 девелопмент», прокомментировал «Строительной газете» рост числа банкротных дел в строительной отрасли.

По данным «Контур.Фокуса», за последний год число дел о банкротстве строительных компаний выросло на 41%. При этом статистика по ОКВЭД объединяет разные категории бизнеса, включая подрядчиков, субподрядчиков и компании в сфере ИЖС.

По мнению Антона Минеджяна, одной из причин роста банкротств в ИЖС становится переход на расчеты через эскроу.

Строительным компаниям приходится вкладывать собственные средства в каждый объект, что увеличивает финансовую нагрузку и требования к резервам.
Дополнительное давление создают снижение платежеспособности покупателей и ужесточение требований к территориям КРТ индивидуальных домов.

Полный комментарий эксперта читайте в «Строительной газете».

Девелопмент и потребительский рынок

Потребительский рынок строится прежде всего на готовой продукции, а не на процессах и технологиях. В девелопменте и домостроении именно конечный продукт становится способом взаимодействия с обществом и вкладом в его развитие: рынок принимает то, что действительно востребовано, доступно и способно улучшать жизнь людей. В отличие от производственного рынка, где основная ценность сосредоточена в технологиях и процессах, потребительский рынок ориентирован на массовость, разнообразие и практическую пользу готового продукта. Поэтому успех девелопера во многом определяется не уникальностью технологий, которыми он владеет, а тем, насколько созданный им продукт нужен людям и какую ценность он приносит обществу.

Девелопмент и бизнес
Развитие территории начинается с бизнеса.
Сначала девелопер определяет, какие торговля и сервис нужны людям: магазины, кафе, рестораны. Затем появляются развлечения, шопинг, спорт и отдых.
Масштаб бизнеса зависит от масштаба территории: небольшим проектам подходит стрит-ритейл, крупным — супермаркеты и торговые центры.
Следующий шаг — жильё. Его должно быть столько, чтобы обеспечить бизнес постоянным потоком потребителей.
Главная идея девелопмента — не просто строить квадратные метры, а создавать среду, где живут люди и развивается бизнес.
Именно такие территории делают недвижимость более ценной.

Как превратить земельный участок в большие деньги?

Продажа участка застройщику приносит просто деньги.
Продажа конечному покупателю — тоже деньги.
Но настоящую большую стоимость участок получает, когда превращается в место жительства людей.

Это происходит через девелопмент — развитие территории и создание среды для жизни.
Строители строят дома, а девелоперы создают места жительства — жилые комплексы и посёлки.

Покупатели выбирают не материалы дома, а место, где будут жить.
Поэтому именно девелопмент позволяет превратить землю в большие деньги.

ИНВЕСТИРОВАНИЕ В НЕДВИЖИМОСТЬ
Искусство инвестирования заключается не в том, чтобы найти некую новую нишу или найти новый тренд - вовсе не в этом.
Искусство инвестирования заключается в том, чтобы видеть те ниши и те тренды, которые способны существовать и развиваться несмотря ни на какие социально-экономические коллапсы не только сегодня, но и завтра - в течении многих и многих лет.
Недвижимость - одно из экономических явлений нашей жизни, которое доказало и показало многим инвесторам свою долгосрочность и устойчивость.
Причём, в вопросах инвестирования в недвижимость важно различать инвестирование в строительные процессы и инвестирование в существование и активное функционирование самой по себе недвижимости.
Строительные процессы очень неустойчивы и слишком зависимы от многих социальных и экономических факторов.
В то самое время, как функционирование объекта недвижимости достаточно трудно поколебать чем-либо.
Если и инвестировать в недвижимость, даже в сегодняшние непростые времена, то всегда стоит ориентироваться на её функциональное настоящее и функциональное будущее.

Почему квартиры в городе пока выигрывают конкуренцию у загородных домов?

На этот вопрос в материале «Российской газеты» отвечает операционный директор «М9 Девелопмент» Антон Минеджян.
Он отмечает несколько факторов: более эффективную экономику строительства многоквартирных проектов, близость рабочих мест и деловых центров, школ и общественного транспорта.

Даже при развитой инфраструктуре загородного поселка вопрос ежедневной логистики остается одним из главных для покупателя.

Подробнее читайте в материале «Российской газеты»

Про экономику девелоперского продукта
Сегодня рынком правит потребитель. Ему важно не то, кто произвёл товар, а что он получает через его потребление.
В недвижимости это особенно заметно. Дом или квартира — не просто квадратные метры, а определённый формат и сервис жизни.
При этом спрашивать потребителя, чего он хочет, практически бесполезно. Он выбирает из того, что ему уже предложили.
Поэтому задача девелопера — не угадывать желания, а создавать продукт, который объединит максимально большую аудиторию.
Девелопер предлагает — потребитель принимает или отвергает. И чем больше людей объединяет одна «потребительская корзина», тем устойчивее экономика продукта.

НЕДВИЖИМОСТЬ И ЕЁ ПОТРЕБИТЕЛИ
Для того, чтобы определить выгодность и перспективность инвестирования в тот или иной девелоперский проект не следует смотреть на его современность или актуальность сегодняшнему дню.
Недвижимость, как предмет инвестирования, работает на очень длинных отрезках времени.
Долгосрочность, устойчивость и перспективность недвижимости, как предмета инвестирования, определяется не его современностью или актуальностью - она определяется силой и мощью объединения её потребителей.
Если функционал недвижимости объединяет на много большее количество потребителей, чем она может удовлетворить своим функционалом, тем более долгосрочным, более устойчивым и перспективным она будет, как предмет инвестирования.
Отдых и развлечения способны объединять просто огромное число потребителей.
Фактически, отдых и развлечения не имеют пределов по количеству потребителей.
При этом, способность даже самых крупных отелей предоставить условия и возможности для отдыха и развлечения весьма и весьма скромные.
В связи с чем, можно вполне определённо утверждать, что отели являются весьма долгосрочными, устойчивыми и перспективными объектами недвижимости для инвестирования.

Пешеход и девелопмент территорий
Коммерческая недвижимость развивается там, где есть пешеходы. Пешеход — основа потребительской экономики города: он видит витрины, заходит в магазины, кафе и сервисы.
Отсюда простая взаимосвязь: бизнес идет за пешеходом, а пешеход — туда, где есть бизнес.
Поэтому задача девелопмента — не просто строить здания, а создавать улицы, которые стимулируют пешеходный трафик. Интенсивное автомобильное движение, наоборот, вытесняет людей и снижает потенциал коммерческой недвижимости.
Особенно заметна эта проблема в спальных районах: нет бизнеса — нет причин выходить на улицу. А появление коммерции постепенно превращает такой район в полноценную городскую среду.
Девелопмент может существовать без бизнес-недвижимости. Но территория без нее развивается значительно хуже.

ОТДЫХ И РАЗВЛЕЧЕНИЯ В ДЕВЕЛОПМЕНТЕ ТЕРРИТОРИЙ
Если попробовать найти общее во всех, уже существующих или только создаваемых, девелоперских проектах, которые предполагают тот или иной формат присутсвия человека на территории, то можно заметить, что общим для всех них решением будет отдых.
Застраивает ли джевелопер земельный участок индивидуальными домами, или он создаёт мноквартирный жилой комплекс - не имеет принципального значения.
В обоих случаях их успешная реализация будет зависеть от наличия и качества решений, предполагающих отдых и развлечения людей.
Эта особенность большинства современных девелоперских проектов связана с тем, что для успешной их реализации необходимо некое объединяющее большую часть возможных потребителей решение.
А современных потребителей на рынке недвижимости сейчас очень эффективно и весьма продуктивно объединять, именно, через отдых и развлечения.