«Купите апартаменты в отеле — получите доход» — эта модель устарела

Последние 10 лет девелоперы продавали инвесторам «отельные апартаменты»: по сути номер, оформленный в собственность, который «сдаёт управляющая компания, а вы получаете доход».
Выглядело красиво. Но на практике эта модель показывает слабости, которые становились очевидны именно тогда, когда нужно было платить.
Разберём, почему апартаменты как инвестиционный продукт — пережиток, и что пришло им на смену.

Ваш номер генерирует копейки. Всю прибыль делает гостиничный комплекс
Апартамент в отеле — это одна спальня. Но гость, который в неё приезжает, тратит деньги не только на сон:
• рестораны и бары — маржинальность 50–70%
• SPA и wellness • конференции, мероприятия, банкеты
• прокат, экскурсии, розница
•
И всё это — мимо вас. Владелец апартамента получает долю только от «своего» номера, отфильтрованную через комиссию УК. Ресторан отеля может зарабатывать миллионы в месяц — инвестору с одного апартамента от этого не достаётся ничего.
Доля в отеле меняет уравнение: вы участвуете во всей выручке комплекса, а не в «своей» комнате.

Апартамент против управляющей компании: интересы не совпадают
В модели «купил апартамент — сдаю через УК» заложен встроенный конфликт:
• УК зарабатывает на комиссии с оборота — ей выгодно «крутить» больше сделок, а не растить вашу доходность
• тарифы на содержание, маркетинг, ремонт — определяет УК, а вы платите
• приоритет загрузки: достается «своим», а не инвесторским апартаментам
•
Владелец апартамента — младший партнёр, чьи права зависят от добросовестности оператора. Держатель доли — совладелец бизнеса, у которого с оператором общие интересы: он зарабатывает вместе с вами.

Апартамент можно только продать. Долю — растить
У апартамента один путь монетизации: аренда через УК и перепродажа. И тут две проблемы:
• Потолок цены: апартамент стоит как «номер × рыночный метр». Рост загрузки отеля, открытие новых сервисов, рост бренда — всё это не отражается на цене вашей комнаты
• Ликвидность: вторичный рынок отельных апартаментов узкий. Покупателей мало, они знают про ограничения (загрузку определяет УК, налоги, тарифы) — и торгуются жёстко

Стоимость доли в отеле работает наоборот: она растёт от каждого улучшения бизнеса — рост загрузки, выручка SPA, выручка ресторанов, усиление бренда. Вы не «продаёте комнату» — вы владеете частью актива, который дорожает вместе с бизнесом.

Апартаменты — это костыль эпохи дефицита денег
Откуда взялась модель «продать номера инвесторам»? Из простой причины: девелоперу не хватало денег на строительство, а банковское кредитование было дорогим. Продажа номеров — это был способ привлечь капитал частников.

Сегодня у отрасли другие инструменты:
• льготное кредитование по нацпроекту «Туризм и гостеприимство» — деньги в проект приходят на сегодняшний день под 7,2% годовых
• институциональные инвесторы и фонды приходят в гостиничный девелопмент
• появились структуры прямого участия — доля в проекте с прозрачной финмоделью.

Когда капитал можно привлечь честно и дёшево — продавать номер по цене с маржой втридорога уже не нужно. Апартаменты — это костыль, который рынок перерос. Гостиница должна финансировать себя профессионально и принадлежать тем, кто в неё вложился на этапе роста.
Гостиница должна быть гостиницей. Целиком. А не набором проданных комнат.

Мы строим гостиничную сеть и привлекаем капитал в доли проектов — чтобы инвестор зарабатывал от всего: номеров, ресторанов, SPA и мероприятий. А не от одной спальни под управлением чужой УК.
Если хотите увидеть, как выглядит доля в отеле на цифрах — напишите «Хочу цифры» в личные сообщения, пришлем инвестиционный тизер.