Квартиру под сдачу до сих пор считают самым надежным пассивным доходом: купил, сдал, и деньги приходят каждый месяц. Давайте посчитаем, сколько она приносит на самом деле.
По данным Циана, однушка со вторичного рынка в среднем по стране дает 6,1% годовых. В Москве этот показатель 5,5%, в Петербурге 5,2%, в Московской области 7,5%.
Лидеры по доходности находятся в Хабаровске, Ярославле, Кемерове, Новосибирске и Ленинградской области, где она доходит до 7-9%.
Это валовая доходность, до вычета расходов. Возьмем московскую однушку за 13 млн, которую сдают за 60 тысяч в месяц. За год набегает 720 тысяч, но месяц простоя между жильцами забирает 60 тысяч, налог самозанятого 4% еще около 26 тысяч, а ремонт и замена техники в среднем 50 тысяч.
На руках остается около 584 тысяч, или 4,5% годовых 🤝
Фонды ликвидности сейчас дают около 14% с возможностью забрать деньги в любой день, длинные ОФЗ позволяют зафиксировать доходность выше 16% на годы вперед. Выходит, в столицах аренда уступает облигациям больше чем втрое, и зарабатывают на ней за счет роста цены самой квартиры.
За год московские новостройки подорожали на 16,7%, но такой рост бывает не каждый год, а продавать вы потом будете уже вторичку.
С ипотекой по рыночной ставке 19-23% картина еще хуже: арендная плата не покрывает даже проценты, и каждый месяц собственник доплачивает банку из своего кармана.
Что из этого следует для портфеля 👇
✔️В Москве и Петербурге квартира под сдачу работает как защита капитала и ставка на рост цен, но как источник денежного потока она проигрывает облигациям
✔️ Доходность аренды выше в регионах и областях, где квартира стоит 4-6 млн, и там она может стать рабочим активом
✔️ Пока ставки высокие, покупать под сдачу имеет смысл на свои деньги, потому что кредит съедает всю доходность
✔️ Посуточная аренда поднимает доходность до 8-12%, но требует постоянного управления, и пассивным доходом ее назвать сложно
✔️ Если квартира уже есть, посчитайте упущенную выгоду: деньги от ее продажи в облигациях могут приносить больше, чем сдача
Если хотите, в следующем посте разберу недвижимость за рубежом: где доходность аренды выше и как российскому инвестору туда зайти.
Ставьте 🔥, если тема интересна, и пишите в комментариях, какие страны рассмотреть первыми.