Адвокат Шалуба | Земля и недвижимость

🏠 Землю и недвижимость будут проверять внимательнее: ФНС предложила регионам увеличить поступления имущественных налогов

ФНС направила регионам рекомендации по увеличению поступлений от недвижимости и земельных участков в 2026–2029 годах.

📌 Что изменится

1. Больше коммерческих объектов могут перевести на налог от кадастровой стоимости.
Речь о торговых и офисных центрах, коммерческих зданиях, складах и других объектах, используемых для бизнеса.

2. Льготы и пониженные ставки будут пересматривать.
Регионам предложено оценить действующие льготы и возможность применения более высоких ставок.

3. Активнее будут искать объекты, выпавшие из налогообложения.
Сведения о домах, гаражах, машино-местах, хозяйственных постройках и объектах незавершенного строительства будут сверять с ЕГРН. При необходимости уточнят характеристики и установят кадастровую стоимость.

4. Проверят фактическое использование земли.
Внимание — к неиспользуемым сельхозземлям и участкам ИЖС или садоводства, где ведется бизнес. Важно будет не только содержание ЕГРН, но и реальное использование участка.

5. Новые здания будут быстрее включать в налоговый оборот.
Для этого планируется электронный обмен сведениями о вводе объектов в эксплуатацию.

#земля #недвижимость #налоги #кадастроваястоимость #земельноеправо

У «Инк.» вышел большой материал о том, как меняется рынок загородной недвижимости и почему сегодня покупателю уже недостаточно просто выбрать хороший дом и участок.

Я тоже дала комментарий для статьи — о том, что особенно часто вижу в своей практике.

Одна из слабых точек коттеджных поселков — юридический статус инфраструктуры. Дороги, сети, КПП, освещение, водоотведение, детские площадки и другое общее имущество нередко существуют и фактически используются всеми жителями, но юридически отношения по их использованию оформлены крайне небрежно. В результате уже после покупки начинаются споры: кто собственник дороги, на каком основании взимается плата за проезд, кто обязан содержать сети, можно ли ограничить доступ через КПП и что вообще входит в обязательные платежи.

Еще один важный момент — дефицит действительно ликвидных и юридически чистых объектов. Красивого дома и хорошей локации недостаточно. Нужно понимать, законно ли построен дом, соответствует ли использование участка его назначению, установлены ли границы, обеспечен ли подъезд и нет ли ограничений, которые впоследствии сделают эксплуатацию или реконструкцию проблемной.

Поэтому загородный дом сегодня я бы рассматривала не только как место для жизни, но и как серьезный актив, юридическую составляющую которого нужно проверять до сделки, а не после возникновения проблемы.

В статье также обсуждаем, почему качественных загородных проектов не хватает, как меняются запросы покупателей и что дал рынку переход на эскроу-счета в ИЖС.

Читать статью в Инк

Сегодня — ровно 10 лет моей адвокатской практике 🌹

16 сентября 2016 года я получила удостоверение адвоката. И, пожалуй, только сейчас по-настоящему чувствую масштаб этой даты

За эти 10 лет было очень многое: сотни судебных заседаний, сложные споры, переговоры, экспертизы, апелляции и кассации, победы, мировые соглашения и дела, которые заставляли искать решение там, где на первый взгляд его уже не было

Об упорстве говорят в том числе 4 выигранные жалобы в Верховном суде РФ

Но адвокатура для меня никогда не была только про суды

Она про ответственность за человека, который доверил тебе свою проблему. Про способность не отступить, когда дело становится сложным. Про необходимость постоянно думать, сомневаться, проверять и искать аргументы. И про то особенное чувство, когда понимаешь: твоя работа действительно изменила для кого-то ситуацию

За эти годы я очень изменилась сама. Стала спокойнее относиться к процессу, внимательнее — к деталям и гораздо требовательнее — к качеству своей работы. Но одно осталось неизменным: мне по-прежнему интересно право. Особенно земля и недвижимость — сфера, в которой практически никогда не бывает двух одинаковых историй.

А ещё за эти 10 лет появились собственные проекты, ADVOLOGIA, обучение коллег, выступления, статьи, этот канал — и огромное количество людей, с которыми меня познакомила профессия

Сегодня смотрю на своё адвокатское удостоверение и понимаю: 10 лет — это уже история

Но совершенно точно не итог

Спасибо всем, кто доверял и доверяет мне свои дела

Коллегам — за профессиональные разговоры, поддержку и совместную работу

И моей профессии — за эти невероятно насыщенные 10 лет

16.09.2016 🤍

И да, кажется, такой юбилей вполне заслуживает этих ста роз🌹🌹🌹🌹🌹🌹🌹🌹🌹🌹🌹

P.s. в юридической профессии я с третьего курса института, так что к моменту получения статуса Адвоката у меня уже было 12 лет практического опыта в том числе судебного 🤗 ой, получается у меня ещё и 20 лет после окончания института в этом году 🥳💃🏼

⚖️ Здание, введенное в эксплуатацию 30 лет назад, могут признать объектом незавершенного строительства?

В Москве рассматривается очень интересное дело о так называемых «псевдоапартаментах» — № А40-302699/2022.

Спор касается бывшего здания АТС на ул. Генерала Кузнецова, д. 18, корп. 1. Здание было введено в эксплуатацию еще 27 сентября 1995 года, а впоследствии реконструировано и разделено на отдельные нежилые помещения. Часть из них фактически использовалась как апартаменты.

Правительство Москвы и ДГИ потребовали:

— признать все здание объектом незавершенного строительства;
— запретить дальнейший раздел и техническую инвентаризацию помещений;
— ограничить размещение предложений о таких объектах на интернет-площадках;
— изъять помещения у собственников с последующей продажей единым лотом с торгов.

Первая инстанция в иске отказала. Апелляция согласилась: здание когда-то было законно построено и введено в эксплуатацию, реконструкция нового объекта не создала, а само отсутствие нового разрешения на ввод после реконструкции еще не означает, что перед нами «недострой».

Но 11 марта 2026 года Арбитражный суд Московского округа отменил эти судебные акты. Полный текст постановления изготовлен 25 марта 2026 года.

И вот здесь самое интересное.

Кассация фактически допустила возможность признания ранее введенного в эксплуатацию здания объектом незавершенного строительства, если после этого оно было реконструировано, изменились его характеристики и функциональное назначение, а необходимая разрешительная документация и ввод после реконструкции отсутствуют.

При этом окончательно недостроем здание пока не признано — дело направлено на новое рассмотрение.

Для собственников последствия потенциально очень серьезные. В объекте незавершенного строительства нельзя образовывать помещения и машино-места, а сам объект до завершения строительства и надлежащего ввода имеет совершенно иной правовой режим.

Особенно показательно, что речь идет не о строящемся доме, а о здании, которое официально эксплуатировалось с 1995 года.

На мой взгляд, это дело стоит отдельно учитывать при проверке коммерческих помещений и апартаментов, которые появились после реконструкции бывших административных, производственных, офисных зданий и АТС.

Регистрация помещения в ЕГРН сама по себе еще не отвечает на вопросы: на каком основании проведена реконструкция здания и было ли оно после нее надлежащим образом введено в эксплуатацию.

📌 Дело № А40-302699/2022
Постановление АС Московского округа № Ф05-23260/2025 от 25.03.2026.

За дальнейшим рассмотрением этого дела точно стоит следить.

#апартаменты #реконструкция #самострой #судебнаяпрактика

У меня вышла статья на Lenta.ru о гаражной амнистии в 2026 году.

Тема, казалось бы, уже давно известная: есть старый гараж — оформляй его и землю под ним в упрощённом порядке. Тем более что действие гаражной амнистии недавно продлили до 1 сентября 2031 года.

Но, как это часто бывает с земельными вопросами, всё гораздо интереснее, когда начинаешь разбираться в деталях.

Например, есть важная оговорка, о которой знают далеко не все: в Москве гаражная амнистия в том виде, в котором она работает в регионах, фактически не работает.

Для Москвы установлен свой порядок и свои особенности оформления земли под гаражами. И судебная практика здесь тоже развивается отдельно: даже при рассмотрении подобных споров приходится учитывать, что подход к московским гаражам и к гаражам в других субъектах РФ может существенно отличаться.

Это, на мой взгляд, очень показательная история о нашем земельном праве: один федеральный закон, но его практическое применение может сильно зависеть от того, где именно находится объект.

В статье подробно рассказала:
— какие гаражи подпадают под амнистию;
— какие документы могут подтвердить право на гараж и землю;
— что делать, если документы давно утеряны;
— почему могут отказать в оформлении;
— нужны ли кадастровые работы;
— и какие риски остаются у владельца, если право так и не зарегистрировано.

И отдельно советую не воспринимать слова «гаражная амнистия» как гарантию того, что оформление будет простым. В земельных вопросах слово «упрощённый» иногда означает только то, что процедура стала чуть менее сложной.

Статья здесь:
https://lenta.ru/articles/2026/09/08/garazhnaya-amnistiya-2026/

На днях дала комментарий РИАМО о ситуации, с которой иногда сталкиваются собственники земельных участков: участок куплен под строительство дома, а потом выясняется, что он попал ЗОУИТ, зона затопления или подтопления

Самое неприятное здесь в том, что формально участок остается в собственности, ВРИ может быть ИЖС, но возможность строительства оказывается существенно ограничена или вообще исключена

В таких ситуациях я всегда советую сначала разбираться с тем, на каком основании она установлена, корректно ли определены ее границы и какие реальные последствия это создает именно для участка

Иногда есть основания оспаривать границы зоны, иногда — ставить вопрос о возмещении убытков или выкупе участка

Подробнее — в моем комментарии для РИАМО:

https://riamo.ru/news/nedvizhimost/uchastok-popal-v-zonu-zatoplenija-mozhno-li-tam-stroit-dom-i-vernut-dengi/?from=inf_cards

Публичный сервитут: Росреестр обновил подход к расчету платы

С 10 августа 2026 года действуют новые Методические рекомендации Росреестра по определению платы за публичный сервитут. Они заменили рекомендации Минэкономразвития 2019 года.

Сразу важное: никакого нового «тарифа за сервитут» не появилось.

Основной принцип сохранился: плата должна компенсировать снижение рыночной стоимости участка или прав на него — то есть разницу между стоимостью до установления публичного сервитута и после.

Но новый документ значительно подробнее описывает, что именно должно учитываться при такой оценке.

Например:

— можно ли после установления сервитута продолжать использовать участок по его разрешенному использованию;

— на какой срок устанавливается сервитут;

— какие работы и в каком объеме будут проводиться на участке;

— насколько они затруднят хозяйственную деятельность собственника;

— какое состояние участка было до установления сервитута;

— есть ли на участке здания, сооружения, инженерные сети;

— планировалось ли строительство, благоустройство, проведение изысканий или реализация инвестиционного проекта.

И вот этот последний блок, на мой взгляд, особенно важен.

При споре о размере платы недостаточно просто посчитать площадь полосы публичного сервитута и стоимость квадратного метра. Нужно оценивать, как обременение влияет на участок в целом и что именно собственник теряет в возможности его использования.

При этом Росреестр отдельно разграничил плату за сервитут и убытки.

Если из-за работ произошел перерыв в деятельности, повреждено имущество или возникли иные потери, непосредственно не входящие в само обременение участка, такие убытки должны возмещаться отдельно, а не «растворяться» в плате за сервитут.

Есть и еще один важный нюанс.

Если участок уже ограничен ЗОУИТ, установленной в связи с тем же линейным объектом, при расчете платы учитывается только дополнительное снижение стоимости, которое возникает именно из-за публичного сервитута.

То есть сам факт прохождения публичного сервитута через участок еще не отвечает на главный вопрос — сколько должен получить собственник.

Размер компенсации зависит от реальных последствий для конкретного земельного участка, его использования и хозяйственной ценности.

И именно здесь чаще всего начинается спор между расчетом обладателя публичного сервитута и тем, что фактически теряет собственник.

Основание: приказ Росреестра от 28.05.2026 № П/0269/26.

Сегодня в Лефортовском суде наслаждалась превосходной риторикой судьи Шидлова

Но как обычно, заседание ждать пришлось больше полутора часов, поэтому времени рассмотреть новый ремонт было предостаточно

И вот что скажу: старое оформление нравилось мне гораздо больше

Жёлтые стены, тёмные деревянные перила, красивая плитка с орнаментом — возможно, не самый современный интерьер, но у него был характер. Он был узнаваемым, немного старомосковским и, на мой взгляд, гораздо более стильным.

Сейчас все аккуратно, светло, функционально. Но вместе с ремонтом здание как будто стало более безликим

#адвокатские_будни

Сентябрь начался сразу с плотного рабочего графика.

Практически весь месяц уже заполнен судебными заседаниями, встречами, подготовкой процессуальных документов и работой по текущим делам.

Вчера одно из дел завершили мировым соглашением. Иногда именно мировое соглашение позволяет быстрее и точнее защитить интересы доверителя, чем еще несколько месяцев или лет продолжать спор.

Поработала в офисе: разобрала накопившиеся после отпуска задачи, документы, ближайшие заседания и планы на сентябрь.

Люблю этот момент возвращения в рабочий ритм, когда снова вокруг дела, судебные папки, переговоры и задачи, которые требуют полной концентрации.

А утром 1 сентября всегда ощущаю предвкушение, как начало чего-то нового 🍂🍁

Пожалуй, одна из наиболее важных судебных новостей этого лета — и она касается практически каждого, кто ведет судебные дела.

Закреплен руководящий характер разъяснений Пленума Верховного Суда РФ по вопросам судебной практики.

До этого законодательство прямо устанавливало полномочие Верховного Суда давать судам разъяснения для обеспечения единообразного применения законодательства, но слова о том, что такие разъяснения имеют именно руководящий характер, в законе не было.

Теперь это прямо закреплено Федеральным конституционным законом от 04.08.2026 № 3-ФКЗ «О внесении изменений в статью 19 Федерального конституционного закона „О судебной системе Российской Федерации“ и статью 5 Федерального конституционного закона „О Верховном Суде Российской Федерации“».

Закон вступает в силу 4 сентября 2026 года.

В судебной практике постановления Пленума ВС, конечно, и раньше имели огромное значение. Ни один практикующий судебный юрист не строил серьезную позицию, игнорируя их. Сам Верховный Суд при подготовке изменений отмечал, что вопрос об обязательности таких разъяснений фактически и ранее не ставился под сомнение в судебной практике. (РГ)

Но теперь этот статус закреплен непосредственно на законодательном уровне.

А значит, ссылки на конкретные пункты постановлений Пленума ВС в иске, возражениях, апелляционной и кассационной жалобах становятся еще более весомой частью правовой позиции.

Посмотрим, приведет ли это в действительности к большей предсказуемости судебной практики.

Сегодня вышла моя новая статья для URA.RU — на тему дачной амнистии.

Люблю такие материалы за возможность спокойно и по существу разобрать тему, которая на первый взгляд кажется простой: есть «амнистия» — значит, можно быстро оформить дом или участок.

Но в реальной практике всё гораздо интереснее.

Ко мне регулярно приходят ситуации, когда человек годами пользуется участком или домом, уверен, что с документами «в целом всё нормально», а при попытке зарегистрировать право выясняются старые ошибки в документах, проблемы с границами, отсутствие необходимых сведений в ЕГРН или другие ограничения.

Поэтому в статье постаралась рассказать не только о самой процедуре, но и о тех моментах, на которых чаще всего возникают сложности: что действительно можно оформить по дачной амнистии, когда могут отказать и что делать, если документы на недвижимость не сохранились.

Мне вообще близка тема оформления «старой» недвижимости. Очень часто за несколькими строчками в выписке ЕГРН скрывается история участка длиной в десятилетия — и именно её приходится восстанавливать, чтобы понять, как правильно оформить право сегодня.

Статью можно прочитать здесь:
https://ura.news/articles/1053116146

Вчера побывала на открытии Дома клуба Константина Новикова

И знаете, больше всего мне понравилось, что весь вечер был совсем не про юриспруденцию

Мы говорили о том, через какие этапы проходит каждый, кто строит свое дело. О моментах, когда уже невозможно продолжать работать «на себе», о необходимости выстраивать систему, делегировать, искать новые точки роста. Обсуждали сложности, с которыми сталкивается практически каждый предприниматель, и те самые «затыки», которые иногда не дают двигаться дальше

Очень откликнулся формат разбора бизнеса участников клуба. Когда десятки людей с разным опытом смотрят на твою ситуацию, часто находится решение, которое сам долго не замечал

А завершился вечер совсем по-домашнему — песнями под гитару. В такие моменты понимаешь, что сильное профессиональное сообщество строится не только на знаниях и опыте, но и на доверии, открытости и готовности делиться

Спасибо Константину Новикову за создание такого пространства. Уверена, что это место станет точкой притяжения для людей, которые хотят не просто работать в профессии, а строить сильный, устойчивый бизнес и окружать себя теми, кто понимает этот путь

P.S. Такие встречи напоминают простую вещь: какими бы разными ни были наши ниши, этапы роста бизнеса у всех очень похожи. И иногда один разговор с людьми, которые уже прошли этот путь, экономит месяцы поиска решений

Какие могут быть сюрпризы, когда покупаешь землю на торгах по банкротству?

На днях с доверителем разбирали интересную ситуацию.

Был приобретен крупный земельный участок на торгах по банкротству. На местности — инвестиционно привлекательная территория. От большинства старых объектов остались лишь следы.

Покупатель исходил из логичной позиции: если объекты фактически уничтожены, они будут сняты с кадастрового учета и не создадут никаких препятствий для дальнейшего использования земли.

Но произошло иначе.

Конкурсный управляющий в этом году выставил на торги формально существующие в ЕГРН объекты недвижимости

15 объектов:

2 фактически являются канавами;
13 представляют собой разрушенные строения, отдельные колонны, остатки строительных материалов либо вовсе отсутствуют на местности.

Лот с объектами был приобретен за 8 500 000 рублей, не маленькая сумма за не очень качественные и устаревшие строительные материалы, думаю приобретатель захочет побороться за земельный участок.

Мы подробно разбирали возможные способы освободить участок от такого обременения и вернуть ему полноценную инвестиционную привлекательность.

Такие дела находятся на стыке банкротства и земельного права, в конкурсных процедурах есть исключения из единства судьбы земельных участков и прочно связанных объектов недвижимости.

В этом деле доверитель не скрывал, что видел все разрушенные объекты. Однако он не задал главный вопрос: что произойдет с ними после покупки участка? Иногда именно такой вопрос, заданный юристу до участия в торгах, позволяет избежать многолетних судебных споров и сохранить инвестиционную привлекательность приобретенного актива.

Как вам такое? Никогда не слышала о том, что можно продать канаву 🤣🤪😭
Поделитесь в комментариях какие ещё забавные лоты встречали на торгах?

Нашли деньги на улице — можно ли оставить их себе?

На эту тему дала комментарий для «Газеты.Ru».

Важно: найденные деньги автоматически вашей собственностью не становятся.

Если владелец неизвестен, о находке нужно сообщить в полицию или орган местного самоуправления. А если деньги найдены в магазине, ресторане, банке или транспорте — передать представителю организации.

При этом не каждая находка, которую человек оставил себе, автоматически является кражей. Значение имеет, понимал ли нашедший, кому принадлежат деньги, можно ли было установить владельца и предпринимались ли действия, чтобы скрыть находку.

И есть законный способ оставить найденное себе: если после заявления о находке в течение 6 месяцев собственник не объявится, право собственности может возникнуть у нашедшего.

А за возврат находки можно потребовать вознаграждение — до 20% ее стоимости.

Подробнее — в моем комментарии для «Газеты.Ru» 👇
https://www.gazeta.ru/social/news/2026/07/21/28944475.shtml

Земельный дайджест: главные нововведения 13–23 июля 2026
Вторая декада июля выдалась насыщенной на нормативные правки. Сразу четыре ведомства анонсировали изменения, напрямую затрагивающие оборот, оценку и эффективное использование земли. Разбираемся, где смеяться, а где плакать.
Кадастр и оценка: перезагрузка от Минэкономразвития
Раньше, чтобы доказать, что ваш участок не стоит как взлетная полоса в Шереметьево, приходилось обить пороги уполномоченных служб. Теперь можно спорить с государством онлайн, не отрываясь от чая с плюшками.
Министерство экономического развития РФ опубликовало доработанный проект поправок в закон «О государственной кадастровой оценке». Как сообщает пресс-служба ведомства, ключевое новшество — введение механизма оспаривания кадастровой стоимости в досудебном порядке через портал Госуслуг на основе отчета независимого оценщика без обязательной экспертизы СРО. Ожидается, что это снизит нагрузку на комиссии при Росреестре и ускорит пересмотр завышенной стоимости промышленных участков.
КРТ и изъятие: позиция Минстроя
Хорошая новость для тех, чей дом признали ветхим: компенсацию за него теперь посчитают быстрее, чем вы скажете «я здесь еще паркет перестилал». Плохая новость: паркет в расчет уже не войдет.
Официальный Telegram-канал Минстроя России 19 июля сообщил о внесении в Правительство проекта постановления, уточняющего порядок изъятия земель для комплексного развития территорий (КРТ). Документ устанавливает исчерпывающий перечень документов для подтверждения прав на компенсацию. Главный акцент сделан на ускорении процедур для проектов с ветхим фондом: собственники теперь смогут получать предварительный расчет выплат онлайн, что сократит сроки освобождения площадок под застройку до 14 дней.
Лесные участки: новые правила от Минприроды
Бюрократический завал на пути к домику в лесу наконец-то прореживают. Но не обольщайтесь: проще объяснить дятлу, что ваш туробъект — это не кормушка, чем списать вековой дуб.
Министерство природных ресурсов и экологии РФ на своем сайте разместило приказ, вступающий в силу 23 июля 2026 года. Документ кардинально меняет правила использования земель лесного фонда, примыкающих к населенным пунктам. Согласно тексту приказа, вводится упрощенный порядок перевода лесных участков в категорию земель рекреации, если на них расположены стационарные туристические объекты. Минприроды особо подчеркивает, что снятие бюрократических барьеров направлено на развитие экотуризма при сохранении защитного статуса ценных пород деревьев.
Сельхозземли: контроль через спутник от Минсельхоза
Ваш участок три года подавал сигналы из космоса «я — борщевик»? Поздравляем, спутник вас засек. Минсельхоз больше не ждет, пока вы соберетесь с силами и обзаведетесь плугом.
Ведомственная новостная лента Минсельхоза РФ информирует о запуске пилотного проекта «Земельный инспектор» в четырех регионах Черноземья. Суть нововведения — сопоставление данных спутникового мониторинга NDVI (вегетационный индекс) с реестром неиспользуемых пашен. Если участок классифицируется как зарастающий сорняком более трех лет, система автоматически формирует проект предписания в Госземнадзор. По оценкам аналитиков министерства, это позволит вернуть в оборот до 500 тыс. га к концу 2027 года.
Дальний Восток: развитие «Гектара»
Мечтали о своем колхозе у моря? Берите «гектар» компанией до 20 человек. Теперь можно строить общий шалаш и сообща доказывать, что инфраструктура — это не только забор.
Официальный сайт Минвостокразвития России сообщает о корректировке программы «Дальневосточный гектар». Ключевое изменение: теперь участники могут подавать коллективную заявку (до 20 граждан) на получение смежных земель для создания агротуристических кластеров. Минвостокразвития подчеркивает, что это первое подобное решение, позволяющее гражданам софинансировать инженерную инфраструктуру на объединенных территориях.
Анализ подготовлен редакцией на основе мониторинга официальных сайтов и каналов Минстроя, Минэкономразвития, Минвостокразвития, Минприроды и Минсельхоза России.