⚖️ Здание, введенное в эксплуатацию 30 лет назад, могут признать объектом незавершенного строительства?

В Москве рассматривается очень интересное дело о так называемых «псевдоапартаментах» — № А40-302699/2022.

Спор касается бывшего здания АТС на ул. Генерала Кузнецова, д. 18, корп. 1. Здание было введено в эксплуатацию еще 27 сентября 1995 года, а впоследствии реконструировано и разделено на отдельные нежилые помещения. Часть из них фактически использовалась как апартаменты.

Правительство Москвы и ДГИ потребовали:

— признать все здание объектом незавершенного строительства;
— запретить дальнейший раздел и техническую инвентаризацию помещений;
— ограничить размещение предложений о таких объектах на интернет-площадках;
— изъять помещения у собственников с последующей продажей единым лотом с торгов.

Первая инстанция в иске отказала. Апелляция согласилась: здание когда-то было законно построено и введено в эксплуатацию, реконструкция нового объекта не создала, а само отсутствие нового разрешения на ввод после реконструкции еще не означает, что перед нами «недострой».

Но 11 марта 2026 года Арбитражный суд Московского округа отменил эти судебные акты. Полный текст постановления изготовлен 25 марта 2026 года.

И вот здесь самое интересное.

Кассация фактически допустила возможность признания ранее введенного в эксплуатацию здания объектом незавершенного строительства, если после этого оно было реконструировано, изменились его характеристики и функциональное назначение, а необходимая разрешительная документация и ввод после реконструкции отсутствуют.

При этом окончательно недостроем здание пока не признано — дело направлено на новое рассмотрение.

Для собственников последствия потенциально очень серьезные. В объекте незавершенного строительства нельзя образовывать помещения и машино-места, а сам объект до завершения строительства и надлежащего ввода имеет совершенно иной правовой режим.

Особенно показательно, что речь идет не о строящемся доме, а о здании, которое официально эксплуатировалось с 1995 года.

На мой взгляд, это дело стоит отдельно учитывать при проверке коммерческих помещений и апартаментов, которые появились после реконструкции бывших административных, производственных, офисных зданий и АТС.

Регистрация помещения в ЕГРН сама по себе еще не отвечает на вопросы: на каком основании проведена реконструкция здания и было ли оно после нее надлежащим образом введено в эксплуатацию.

📌 Дело № А40-302699/2022
Постановление АС Московского округа № Ф05-23260/2025 от 25.03.2026.

За дальнейшим рассмотрением этого дела точно стоит следить.

#апартаменты #реконструкция #самострой #судебнаяпрактика