​​✅ МФК HighWay, Волгоградский пр-т, 32, Гранель, апартаменты:

Ввод в эксплуатацию: II кв. 2024
Выдача ключей: 31.12.2024
Средняя цена за 1 м²: 226 894 ₽
Распроданность квартир: 37%

Всем, привет❗️Обещал вам ещё один интересный кейс под аренду, уже частично о нем писал, но давайте-ка обобщим. Тем более разбор мне заказали.

📌 Комплекс интересен своим расположением: В 1 минуте от метро Волгоградский проспект и рядом с центром Москвы: до Таганки ехать 4 минуты на метро, а до Китай-города - 6 минут!

То есть вы можете оказаться на красной площади за 15 минут… Надо тут что-то добавить? До метро 1 минута пешком.

Застройщик обещает что здесь будут: закрытая охраняемая территория, собственный фитнес-клуб с бассейном и подземный паркинг, благоустроенный зеленый двор, модные кафе, магазины, салоны красоты. В шаговой доступности метро «Дубровка» и МЦК «Угрешская». На машине до центра можно добраться за 15 минут. Рядом тот же Гранель строит ЖК MYPRIORITY Dubrovka с ценой в полтора раза дороже - ведь это квартиры.

⭕️ Для себя я бы купил в 20 лет и визжал бы от восторга. Метро рядом, тусовка рядом, центр Москвы под боком. Сейчас бы не брал ни в коем случае - поганый вид из окон, промышленная зона вокруг, малозеленый район с выхлопными газами и гастарбайтерами. В будущем все будет гораздо красивее, возможно, но меня это мало успокаивает. Чем дольше я живу, тем меньше люблю ждать, тем больше склоняюсь к жизни на природе - подальше от суеты и стресса. В идеале - на море. Поэтому спасибо конечно, но не надо мне этого Хай Вея. Но при чем тут я? Мы же собираемся его сдавать молодым достигаторам.

⭕️ Под аренду интересный комплекс, который ждёт судьба Лайнера. Вы наверное не помните и не знаете как хаяли Лайнер когда-то: «Общага в поле, кому этот коридорный дешевый монстр нужен?» Студии там продавали по 4-5 млн., а народ не брал. Теперь продают по 15 млн. Лайнер - это Ходынка, - скажете вы. Да. И я не могу вам обещать тут рост в 2-3 раза от нынешних цен. Я могу гарантировать что студии, которые продаются здесь по 6 миллионов, вы легко сдадите за 40000. Однако! Вам придётся сделать ремонт, купить мебель и технику. А это уже не 6, а 7.5 миллионов. При этом, это апартаменты. А значит вы не сможете сдавать в белую студии и потом продать их без налога. А это уже затрудняет выход из этой инвестиции. С другой стороны - этот ЖК, как хороший коньяк, со временем будет только дорожать. Доходность выходит около 6% чистыми. Не очень много для апартаментов. Мне больше нравились самые маленькие студии по 5-5.5 млн. Но их убрали пока с продажи и за сколько потом поставят - я не знаю. Знаю я, что за 6.5 млн. можно купить тот же Амурский парк, только это будет квартира с отделкой, которую вы тоже без проблем сдадите за 37-38 тысяч в среднем. А это уже 6.5 % годовых чистыми и это квартира! Тоже близко до центра на метро, но гораздо дальше чем ХайВей. Поэтому я надеюсь что студии в Хайвее будут сдаваться не за 40, а дороже.

⭕️ Про инвестиции выше написал, но давайте всё-таки добавлю. На мой взгляд, то что сейчас стоит там по 6 миллионов - будет на ключах по 8. А со временем ещё дороже. Ну не могут так дёшево стоить студии в десяти минутах от центра на метро. Не могут и точка. Даже если это апартаменты. Налог в год будет скорее всего 0.5%, хотя некоторые боятся что 2% может быть. А с чего вдруг? Там что, офисы или магазины в количестве более 20% от всех помещений? Нет…

☝🏻Вывод простой: берём за 8.5 млн. евро2, делим на 2 студии, сдаём по 35000 каждую. С ремонтом она нам обойдётся в 10 млн. Чистыми на руки получим 60000. В апартаментах это сделать проще. Тот же Амурский парк, евро-двушка за 9 миллионов, без деления, принесёт около 47 тысяч чистыми, а сдаваться будет за 55000 без проблем. Но центр здесь ближе и со временем этот ЖК обгонит АП. Дикого восторга не вызывает, но я доволен проектом.

https://t.me/Kharyb - источник