​​Сколько зарабатывают застройщики на самом деле❓ Пишет владелец одной из девелоперских компаний Подмосковья.

✅ Привет, расскажи пожалуйста, правда ли застройщики обнаглели и гребут деньги лопатой? Накручивают 100% прибыли?

⭕️ Тут смотри какое дело, чтобы было понимание: в Московской области на бюджет проекта проекта ложится:
- школа
- садик
- больница
- поликлиника
- скорая помощь
- пож.станция
- расселение ветхого и аварийного жилья
- сооружения паркингов (которые невозможно продать)

✅ И какая доходность все-таки, ты же считал свои проекты?

⭕️ Медианно, думаю рентабельность около 20% или несколько больше (для удачных проектов).

✅ А что значит паркинг невозможно продать? Неужели он никому не нужен?

⭕️ Ну строишь по 1.5 млн, а продаешь по 500 тысяч. В Москве цены повыше, в ряде проектов даже окупаются. В общем, Саш, я бы на твоем месте не стал бы рассуждать на тему себестоимости новостроек… Каждый дом в Москве должен решать вопрос по реновации. А теперь и в области. По сути каждый покупатель сам полностью платит за инфраструктуру для него. Покупаешь квартиру? За больницу заплати, за поликлинику заплати, за дет.сад заплати и за школу. Даже если детей нет

✅ Понятно, спасибо! Еще вопрос есть. Вот скажи - раньше было выгодно давать скидки на котловане, чтобы получить деньги дольщиков и на них строить. А сейчас?

⭕️ В эпоху Эскроу для нас у Дом.рф ставка от 11%. Специальная - от 3.75%. Специальная - это на ту часть кредита, которая покрыта сборами с Эскроу. То есть большую скидку делать нет смысла - 5-7% только.

✅ Раньше скидки были до 30%. Значит Эскроу вам даже выгоднее и проектное финансирование?

⭕️ В итоге тот заработок, который получали инвесторы - сейчас получают банки условно. А когда вопрос был в необходимости финансирования стройки дольщиками, тогда может и были скидки по 30%. А сейчас стройка полностью обеспечивается за счет собственных средств и средств банка. Ну и получаются достаточно сложные расчетные модели:

У тебя есть например входящие условия:
⁃ срок кредита 5 лет
⁃ ставки кредитные как указал выше
⁃ рынок (допустим) 150 тысяч за метр на нуле, 200 тысяч в сданном виде через 2 года.

Вот и моделируй сколько и когда ты хочешь продавать и по каким ценам (имеется в виду форсирование доп.скидками). Т.е. вроде бы вообще смысла до сдачи объекта продавать особо нет. С другой стороны, если начинать продавать после сдачи по максимальным ценам, то уже сроки кредита начнут поджимать... Ну и последний момент. С дотациями ставок. Чтобы продать клиенту квартиру с датируемой ставкой под 4%, застройщику надо физически перечислить в банк 25% от размера кредита. Их надо еще где-то взять (из собственных средств или из очередного кредитного продукта, отдельного от стройки), т.к. деньги от покупателей попадают на эскроу. Вот и начинаются какие-то танцы с бубнами. Что квартира стоит 15 млн. Это с обычной ипотекой. Если за наличные деньги - то за 14 млн. Если со ставкой 4%, то по 16.5 млн. Ну я грубо по цифрам пример привожу.

https://t.me/Kharyb