❓На строках потерпела крах концепция «один проект — один кредит»

Заявление замглавы Минстроя Никиты Стасишина на полях ВЭФ о фактическом возвращении банков к «котловому» финансированию девелопмента — это признание кризиса текущей модели жилищного строительства.

В 2018 году переход на эскроу-счета преподносился как панацея от «обманутых дольщиков» и гарантия финансовой прозрачности. Логика была проста: каждый проект — отдельная «крепость» (спецзастройщик), защищенная собственным проектным финансированием. Банк оценивает конкретную стройку, риски считаются индивидуально.

Что мы видим сейчас? Индивидуальная окупаемость стройки превращается в миф, как только девелопер выходим за пределы элитных локаций в центрах мегаполисов. Рыночные реалии заставляют банки и девелоперов возвращаться к практике «котлового» обеспечения из-за потери маржинальности, а кредитор вынужден пересматривать лимиты в процессе
стройки.

Банки не хотят рисковать в условиях залоговой недостаточности. Чтобы получить кредит на новый объект, застройщик вынужден закладывать всё, что имеет: землю, другие площадки, будущие проекты.

«Котловой» метод — это риск заражения. Если один объект в цепочке проваливается (из-за падения продаж или роста себестоимости), банк может начать «поджимать» лимиты по всей девелоперской группе. Это создает кросс-дефолтные риски, которые реформа 2018 года должна была исключить.

Юридически каждый дом — это отдельный проект с эскроу. Но финансово застройщик превратился в «зависимого» игрока, чья устойчивость определяется не эффективностью конкретного жилого комплекса, а лимитами банка, выданными под совокупность всех активов компании.

Дело семейное. Ипотека