Правительство внесло давно обсуждавшиеся изменения в программу семейной ипотеки.

Многие тг-каналы, связанные со стройкой, традиционно негативны и ждут крахо-коллапса. Давайте посмотрим, насколько все плохо на самом деле.

1) Число семей, которые теперь подходят под критерии семейной ипотеки, сократилось с 9,9 до 7,1 млн.

Правда, это произошло за счет семей с двумя и более детьми старше 7 лет. Такие семьи с июля 2024 г. могли взять семейную ипотеку лишь в 35 регионах с низкими показателями строительства (например, Барнаул, Курск, Омск, Севастополь) и в малых городах.

Доля таких кредитов составляла менее 10% от всех выдач семейной ипотеки, поэтому влияние на общий рынок стройки будет небольшим. Но рынкам этих самых 35 регионов будет больно – спрос может сократиться на 20-25%, и это без учета влияния дифференцированной ставки.

2) Вводятся разные % ставки и суммы ипотеки в зависимости от числа детей. Чтобы оценить эффект, посчитаем ипотечный платеж, который платила бы / будет платить семья.

Предполагаем, что квартира покупается для проживания – чем больше детей, тем больше площадь жилья. Отдельно рассчитаем изменения в Москве (цена 420 тыс. руб./м2) и в рандомном регионе (Пермь с ценой 160 тыс./м2). Если сумма ипотеки превышает льготную часть, оставшуюся берем по рыночной ставке 16%. ПВ – 25%, срок ипотеки – 25 лет:

• Для семей с 1 ребенком площадь квартиры 40 кв.м.

Ранее семья могла взять льготный кредит под 6% на 6 млн в регионах (12 млн в Москве). Сейчас - под 10%/6 млн в регионе и 12%/12 млн в Москве. После изменения условий платеж в регионах растет на 40% – с 30 до 43 тыс. руб. В Москве удорожание еще больше – на 60% с 85 до 135 тыс. руб.

• Для семей с 2 детьми площадь квартиры 60 кв.м.

Для этой категории д/х ставка выросла лишь на 2 п.п., но зато значимо выросла сумма льготного лимита. В результате платеж практически не поменялся – около 55 тыс. руб. в месяц в регионе и 170 тыс. руб. в Москве.

• Для семей с 3 детьми площадь квартиры 80 кв.м.

В этом случае изменения влияют положительно, потому что ставка не поменялась, но сумма выросла значимо.

Платеж в регионе упал на 30%, и если раньше семья платила за ипотеку 85 тыс., то теперь будет платить 60 тыс. руб. В Москве платеж уменьшается умеренно и остается очень высоким – 235 тыс. руб. против 255 тыс. руб. до изменений, т.к. большую долю кредита приходится брать по высокой рыночной ставке.

• Для семей с 4 детьми и более формально платеж снижается более чем на 30%, но остается слишком высоким как для регионов (80-100 тыс. руб.), так и для Москвы (300+ тыс. руб.).

💡Таким образом, условия по семейной ипотеке значимо ухудшаются для семей с 1 ребенком (которому менее 7 лет). По моим оценкам, таких семей около 3,3 млн или почти половина от всех д/х, которым теперь доступна льготная ипотека. Для всех остальных условия или не меняются, или становятся лучше.

Основная проблема только в том, что спрос на семейную ипотеку как раз был смещен в сторону семей с 1 ребенком и квартир до 50 кв.м. А значит, выдачи семейной ипотеки в ближайшие месяцы должны заметно упасть.

Мера в целом выглядит правильно с т.з. дизайна. Но вот тайминг ее принятия может усугубить проблемы в стройке, особенно в отдельных регионах – покрытие эскроу у застройщиков уже ниже 70% (и это в среднем по рынку), рыночная ставка высокая.

⚖️ Можно ли было подождать ~год и оттянуть решение, чтобы не усиливать риски для строительной отрасли в моменте, и сколько бы это стоило Минфину?

По моим оценкам, цена такого решения – порядка 100 млрд расходов бюджета в год при КС 14% (0,2% от всех расходов фед. бюджета). Много это или мало – оставим решать читателю.

@helicoptermacro