Перспективы стремительного роста соцнайма в РФ

Соцнайм — это жилье, которое государство выкупает у застройщиков и в дальнейшем отдает в бесплатную или условно бесплатную аренду определенным группам граждан.

С помощью определенного рода манипуляций категорию подобного жилья можно серьезно расширить.

У всех молодых семей есть вечный вопрос: снимать или брать ипотеку? Большинство решает брать ипотеку, потому что лучше платить за свое. Но реальность, как обычно, сложнее, и в случае низкого первоначального взноса и большого срока ипотеки, доля кредитных процентов в ежемесячном платеже может доходить до 80 в первые несколько лет погашения подобного ипотечного займа.

То есть, роль «дяди» просто сменяется с физика-арендодателя на банк. Ведь квартира все равно находится в собственности банка.

Теперь представим ситуацию, что государство начинает серьезно дотировать льготную ипотеку и понижает ставку, допустим, с 7% до 2%. В данном случае «дядей» для ипотечника становится уже государство.
Подобного рода сверх-льготные программы ипотеки становятся аналогом соцнайма уже для всего населения в стране.

Очевидно, все это вызовет невероятное пузырение на рынке жилья. Цены могут легко вырасти на 100-200%. Ведь деньги начинают фактически «раздавать бесплатно», а инфляционные ожидания по рублю у населения высоки.

В такой ситуации логично, что сама по себе аренда тоже будет дорожать. Ведь стоимость покупки жилья растет, значит и цена аренды будет пытаться уравновеситься. А с учетом продолжения падения доходов населения, будет оставаться значительная прослойка, которая не может позволить себе ежемесячный платеж по ипотеке. Именно они и будут формировать спрос на ту самую аренду.

Получается два противоречия:
— Такой пузырь будет недолговечным. Ведь с учетом падения доходов населения количество заемщиков сильно ограничено. Потенциальный рынок тех, кто может и готов взять ипотеку, конечен;
— Дом РФ стремится монополизировать рынок и абсорбировать в себя всю прибыль. Но в случае роста стоимости жилья и его аренды инвесторы-физики так же смогут хорошенько навариться на этом пузыре.

Дом РФ и ПИК нашли довольно элегантное решение этих двух задач: Дом РФ выкупает на собственный баланс квартиры и самостоятельно их сдает. Таким образом Дом РФ сокращает предложение на рынке, выкупая целые ЖК, и другой рукой может раздавать почти бесплатные ипотеки, разгоняя спрос на оставшиеся квадратные метры. ПИК же в свою очередь запускает платформы для сдачи уже вторичного жилья. Это позволяет обелить рынок и через эту же платформу начать сдавать неликвид, который ПИК не может распродать.

Благодаря подобной схеме рынок может расти еще очень долго. А ипотеку можно будет выдавать даже бомжам, как собственно и было в США. Дело в том, что судя по плану Дом РФ и крупных застройщиков, они просто не дадут рынку упасть. В случае, когда начнутся просрочки по ипотекам и изъятие залоговых квартир, их просто выкупит Дом РФ на свой баланс и начнет сдавать эти квартиры как раз тем, кто не потянул ипотеку. Благодаря чему удастся удерживать высокие цены на жилье.

Одновременно с этим Дом РФ и аффилированные застройщики смогут стать крупнейшими игроками на рынке аренды, то есть монополизировать и управлять им, забрав все сливки и сверхприбыль у частников.

Вероятно, мы стоим у начала грандиозного пузыря на рынке недвижимости в России. В Японии при подобных обстоятельствах цена жилой недвижимости успела вырасти в 5 раз, пока пузырь все-таки не лопнул. А затем ЦБ Японии выкупил на свой баланс миллионы квадратных метров жилья, которые, естественно, теперь болтаются в соцнайме.

Сейчас в правительстве идут споры о том, на сколько продлять и расширять программу льготной ипотеки. А текущая программа уже нивелировала все выгоды для заемщиков от низких ставок. Средний ежемесячный платеж стал уже выше, чем был в начале года, из-за опережающего роста цен на жилье.

@inflation_shock