В России сложилась очень интересная ситуация на ипотечном рынке. Растут объемы выдачи ипотечных кредитов на фоне падения реальных располагаемых доходов населения.

Вместе со снижением ставок, падают и требования к заемщику. Сегодня возможность взять ипотеку появляется у тех, кто имеет минимальное количество сбережений, а часто, вообще, люди берут кредит на первоначальный взнос. Кроме того, в структуре ипотечных займов львиную долю занимают кредиты с минимальным первоначальным взносом.

Средний срок ипотечного кредита превышает 18 лет, доля кредитов свыше 25 лет выросла с 12 до 17%. При этом растет сумма задолженности - с 6,4 трлн на 1 января 2019 года до 8,3 трлн на 1 сентября 2020 года. В августе просрочка по кредитам в рублях увеличилась сразу на 3.1 млрд рублей, такого резкого месячного скачка ещё не наблюдалось за всю историю.

Что важно понимать про ипотеку? Существует миф о том, что снимая квартиру ты платишь какому-то "дяде", а вот выплачивать ипотеку, ЭТО ДРУГОЕ. Это далеко не так. Чем меньше ваш первоначальный взнос и больше срок кредита, тем дольше вы будете гасить проценты, а не тело долга.

Давайте разберем на конкретном примере: заемщик вносит 20% первоначального взноса и берет кредит на 25 лет под 8% годовых. Допустим вы купили квартиру за 5 млн. рублей из которых кредитные средства 4 млн. рублей:

Ваш ежемесячный платеж составит 30 900р. из которых, % банку — 26 666, а тело долга только 4 234. Из кредита в 4 млн. рублей на 25 лет, в первый год вы выплатите всего 52 000, остальные 318 000 - это % банку. Лишь спустя 16 лет сумма процентов и тело долга выровняются. По моим грубым подсчетам, при таких параметрах кредита, первые 10-12 лет вы платите %, которые превышают рыночную стоимость аренды квартиры аналогичной стоимости. Т.е. работаете на "дядю".