Насколько были полезны рынку эскроу-счета?

С эскроу-счетами вообще получилась крайне интересная кутерьма. Вроде как, они предназначены для страховки дольщиков строящегося жилья от банкротства застройщика. Мол, застройщик получает деньги дольщиков только после того, как сдаст дом. А сами деньги на время стройки хранятся в банке.
Но тогда на что застройщику строить?

Конечно же, на кредит от того самого банка.

В итоге сложилась ситуация, при которой застройщику нет никакого смысла продавать квартиры на этапе котлована и даже половины построенного дома. Ведь кредитоваться у дольщиков он не может. Деньги в долг может дать только банк, тогда какой смысл делиться будущей прибылью с покупателями?

Таким образом, опция покупки квартир на ранней стадии фактически ушла с рынка. Инвестиция в новостройки стала гораздо менее доходной. А вся прибыль аккумулировалась, как думаете у кого? У банков? 😏

Нет. Она предназначалась для Дом РФ. За 2,5 последних года банк Дом РФ вошел в топ крупнейших игроков на рынке финансирования строительства жилья и подбирается к Сберу. То есть банк, который еще несколько лет назад был на санации, вдруг выбивается в лидеры такого консервативного рынка. Явно тут не обошлось без админ ресурса. Ведь колоссальные суммы вкачивались в этот банк прямиком из бюджета.

Таким образом, рынок новостроек стал безопаснее. Но там, где меньше рисков, логично и доходность будет ниже. И вся эта прибыль стремительно концентрируется в Дом РФ и близких к этой организации застройщиках.

В итоге инвесторы-физики в недвижимость фактически потеряли инструмент для инвестирования. При этом цены на рынке выросли.
Ведь теперь новое жилье выгодно продавать только в финальной стадии строительства, а финансирование стройки стало дороже из-за прослойки монополиста в лице Дом РФ, и пока еще банков.
То есть, хотя покупка квартир в новостройках и стала безопаснее, но цены на них выросли и они стали недоступнее для всех категорий граждан. И ожидаемо, вслед за ценами первички подтянулась и вторичка.

Как дальше пампить и монополизировать рынок в условиях падающих доходов населения и дорожающей недвижимости?

Конечно же, субсидировать ипотеку!

Думаю, это предполагалось делать не так стремительно, как это получилось в 2020 году, но Ковид и снижение ставки сыграли здесь только на руку.

Дешевая ипотека выгодна для тех, кто успевает купить жилье сразу после объявления льготной программы - не важно, в ипотеку это будет или за наличные.

Со временем рынок уравновешивается и рост цены недвижимости нивелирует низкий процент по ипотеке. Как это уже произошло в прошлом месяце.

Таким образом, мы получили второй этап удорожания российского жилья.

А Дом РФ с каждым месяцем играет все большую роль на рынке финансирования строительства жилья.

Почему госмонополист, который стремится финансировать все стройки в стране - это плохо?

Надеюсь, что вам это и так понятно. Но для менее опытных читателей разберу:

— отсутствие конкуренции замедляет или полностью уничтожает развитие;

— с помощью инструментов финансирования стройки можно управлять застройщиками и легко убивать бизнес неугодных. А значит, цены для конечного потребителя будут еще выше;

— уже произошло слияние финансовой организации (банк Дом РФ), регулятора Дом РФ и дружественных застройщиков-гигантов по типу ПИК. Безопасность рынка снова становится под угрозой. Выпуск CDO и получение высшего кредитного рейтинга Домом РФ - яркое тому подтверждение;

— коррупция невероятных масштабов в перспективе;

— частному инвестору будет сложнее получить интересную доходность на рынке недвижимости;

— все больший процент людей будет «владеть» недвижимостью через инструменты социального найма. Это прямое возвращение к системе СССР. Но об этом я подробно расскажу в следующем посте.

@inflation_shock