Переходим от общего к частному. Кто пропустил матчасть – она тут 👈

Итак, дано: ФСК, вроде как, желают слить 285 квартир, в новеньких жк Режиссёр и Архитектор, с дисконтом 50%… Разбираемся в цифрах вместе с Артёмом Цогоевым


▪️Режиссёр – сдали в авг. 2024. В остатках тогда было 170 из 981 квартир. Казалось бы, всего 17% проекта. В абсолюте же совсем иначе смотрится. На эскроу декларировали 23 ярда

▫️Даже с любовью ФСК к рассрочкам, средств на эсроу вполне могло хватить на покрытие вычерпанных у Сбера кредитных линий в 15,9 млрд. Со сроком расчёта в дек. 2024 – июл. 2025. То есть, желание слить вторичку не связано с долгом. А обусловлено другими пунктами из матчасти постом выше?

▫️Якобы предлагают забрать 4,7 тыс. м² , с 50% скидкой, т.е. по ср. цене 360 тыр метр. Типа, по рынку Режиссёр стоит 720 тыр 🤔 Для справки: ср. цена по всем заключенным там ДДУ = 387 тыр. В прайс-листах перед вводом был уровень 680, а сейчас висит ср. 580 тыр. Итого, вероятный дисконт всё же где-то 35–40%. Что, конечно, тоже не плохо

▫️По примерной оценке полного инвест себеса (в котором не только стройка), и накопленной ср. цене ДДУ, Режиссёр перед вводом вышел на маржинальность 12%. Если бы ФСК смог дальше грузить тут вторичку по заявленным 700 тыр... то маржи в этих сделках было бы 52%. Что накопительно вытянуло бы проект к рентабельности 19%. Но, видимо, они готовы от неё отказаться кэша ради

▫️Ибо метр по кадастру стоит 453 тыр. Что только по оптовой части даёт 43 млн налогов в год. Плюс УК протаскивает тариф 158 р./м² = 9 млн год содержания. А ведь ещё висит 2-я часть вторички


▪️Архитектор – сдали в дек. 2024. В остатках 312 из 1502 квартир (21%). На эскроу писали 31+ ярда. Если не жестили с рассрочкой, то хватило погасить Сберу вычерпанные 22 млрд. Запас по сроку тоже был: по 70% долга к авг. 2025, по 30% – сент. 2026

▫️Шепчут, что здесь предлагают уже 14,6 тыс. м² вторички. С учётом 50% скидки, по ср. цене вообще = 297 тыр метр. Против 594 тыр базовых. Для справки: ср. цена по всем заключенным ДДУ = 356 тыр. В прайс-листах перед вводом был уровень 480, щас висит ср. 510 тыр. Тогда к реальности ближе опт-дисконт - те же 35–40%

▫️По полному инвест себесу, маржинальность Архитектора на сдаче могла приблизиться к 11%. Итого, если бы осилили распродажу своих 20% вторички по 510-550 тыр… по итогу вытянули бы целевую маржу 20%. Однако, кэш сейчас явно ценнее. Если рили готовы слить объём ниже себеса

▫️А метр по кадастру тут весит 420 тыр. Что лишь по оптовому пулу даёт 123 млн налогов в год. УК целит в те же 158 р./м² = 27,8 млн в год. Это нагрузка 150+ млн / год. Без счётчиков. И без остальных запасов в проекте


Ок. А надо такое оптовику?
С одной стороны, видим, что прайс предложения неплох. С другой – целесообразно ли в такое вгонять миллиарды?
▪️Продавать без семейки будешь долго. А полезешь в рассрочку = снова длинный приход + не передашь в собственность до погашения
▪️Значит налипнут налоги и содержание. По первому году, за оба пула это под 200 млн
▪️Темпы продаж будут низкие. В рекламе не развернёшься. ФСК, даже если повесит твой объём у себя, впаривать будет по остаточному принципу. Ибо сначала своё
▪️Горизонт такого предприятия и итоговая доходность – скрыты во мраке неопределённости


Всё выше - личное мнение. И не обязательно верное. Просто разобрали со всех ракурсов. Сути и прозрачности ради 👍 @iliilitop