⚡️Оптовый слив свежей вторички застроем: Кто. Почему. Где нюансы и риски

Тему колыхнули гуляющие в кулуарах презы, приписываемые ФСК. Не ведаю их истинности. Но, якобы, ребята ищут состоятельного господина, готового подобрать у них за кэш сразу 285 квартир, в свежесданных Режиссёре и Архитекторе. Смельчаку сулят скидку сразу 50%...

Но подарок сие, или нет? Разбираемся вместе с товарищем по цифрам Артёмом Цогоевым 🤝

Часть 1 – Когда своё в тягость
▪️Как бы вам не втирали, что до 30% нераспроданного на вводе это норма – оно не всегда так. Сильно зависит от условий финансирования, модели и масштаба проекта. На пальцах: в домике на 10 соседей, норм может быть остаток и 80%. А проект на 10.000 квартир, рискует захлебнутся своей вторичкой и с 5% непроданного

▪️После ввода, раскрывается эскроу. Застрой получает доступ к накопленным там по ДДУ деньгам. И рассчитывается с банком по вычерпанному кредиту (ПФ). Если бабло на эскроу покрывает все обязательства – красота. Если нет – седина / печаль. Кстати, поэтому при слабом покрытии, застрою бывает выгоднее двигать срок ввода вправо. Если позволяет срок погашения кредита

▪️От срока кредита и согласованной банком модели – напрямую зависит и то, какой объём должен быть продан к сдаче. Если, например, застрой обещался раскидать всё под ноль, не сдюжил, но срок кредита ещё позволяет… То банк после ввода ставит ковенант по обеспеченности: забирая себе 80–100% полученных средств от каждой сделки

▪️Однако даже если с расчётом по ПФ всё норм, но объём нераспроданного в абсолюте исчисляется сотнями квартир… То начинает чесаться репа. Ибо застрой должен оформить на себя весь этот объём. А это приличные деньги. Учитывая явно более низкий темп реализации вторички. Короче, горизонт реализации начинает удручать. Семейка, конеш, пока помогает с ДКП от застроя. Но и бюджет рекламный уже не торт. И инвесторы конкурюги. И покупант уже видит не картинки, а весь твой косячный бетон…

▪️Теперь добавляйте содержание / ЖКХ. Плюс налог на имущество. Который, например, в мос. регионе щас для юрика 2% от кадастра объекта. И если раньше ещё можно было держать свою вторичку, как «готовую продукцию» без имущественного оброка… то теперь такое осталось лишь в нескольких регионах. Остальные застрои, вон, с 2017 причитают. В 2023 и письма писали, мол, освободите от налога на непроданное, хотя бы на 3 годика. Но нет. С 2025 и в ЕКб налог вернули… Итого для зависших со вторичкой юриков, это десятки и сотни миллионов налогов и платежей в год


Короче, сценарий с зависшей вторичкой – далеко не леденец. Как бы не вкидывали, мол, А давайте всё продавать только готовое… При наших условиях и непредсказуемости рынка, в т.ч. в части законов и господдержки – пока сей прицел есть утопия 🔥 @iliilitop

👉 Далее Часть 2 – Разбор кейса ФСК