Артем Цогоев | Недвижимость

🌯 К концу 2026 года ожидается важное событие для стрит-фуда – утверждение ГОСТа на шаурму. Стандарт установит единые требования к приготовлению, хранению и реализации шаурмы, а также к санитарным нормам. Это серьезный шаг в развитии сегмента, который может повлиять на работу всех точек продажи этого популярного фастфуда. По данным исследования Роскачества в апреле 2024 года, качество продукции требует серьезного внимания – в 27 из 29 исследованных образцах были выявлены нарушения санитарно-эпидемиологических норм.

💼 На рынке торговых помещений точки шаурмы и стритфуда традиционно занимают заметную долю, особенно в локациях с высоким трафиком. Это обусловлено постоянным спросом на быстрое питание и относительно низким порогом входа в бизнес для предпринимателей.

📍Для помещения под шаурму критически важно качество локации - расположение у транспортных узлов (метро, ж/д станции, автовокзалы), высокий целевой пешеходный трафик, первая линия домов, витринное остекление и отдельный вход. К техническим параметрам предъявляются свои требования: компактная площадь (обычно 15-40 м2), высокие электрические мощности (от 20 кВт), возможность установки вытяжки, водоснабжение и канализация.

⚠️ Риски же стандартны для сегмента: общепит в Москве остается одним из самых нестабильных - количество открытий новых точек практически совпадает с количеством закрытий. Для инвестора это означает риск потери арендного потока и необходимость поиска нового арендатора, а помещения общепита часто требуют затрат при перепрофилировании. Хорошая новость - при качественной локации у транспортного узла помещение обычно не простаивает долго: спрос среди операторов стритфуда сохраняется всегда.

🔍 Пример с рынка: помещение 38,2 м2 на Ленинском проспекте, 2, в менее чем минуте от выхода из метро «Октябрьская», с отдельной входной группой с фасада с первой линии и прямой видимостью от метро. Арендатор - сеть «Сочный Вертел», федеральная сеть ресторанов быстрого питания, специализирующаяся на шаурме и стритфуде, насчитывающая более 20 точек в Москве и Подмосковье и развивающаяся по франчайзинговой модели. Помещение расположено в жилом доме, на первом этаже, с открытой планировкой (перекрытия - ж/б), потолками 4 м и отделкой от арендатора. Цена объекта - 135 млн ₽, арендный платеж составляет 900 000 ₽ в месяц (годовой арендный поток 10,8 млн ₽). Схема сделки - договор купли-продажи недвижимости (ДКПН).

💡Итог: несмотря на повышенные риски работы с несетевыми и относительно молодыми операторами стритфуда, качественная локация у метро с высоким трафиком существенно снижает эти риски и обеспечивает быструю замену арендатора в случае необходимости. Такие объекты остаются интересными для инвесторов, ориентированных на устойчивый арендный поток в проверенной локации.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

📱На канале SimpleEstate вышел интересный пост-сравнение положения дел на рынке жилой и торговой недвижимости с арендаторами-супермаркетами.

👉 Публикую с минимальными сокращениями.

🕳️ Обвал на рынке жилья потянет за собой коммерческую недвижимость?

💬 Разговоры о возможном падении рынка жилья снова становятся громче. Логика такая: если квартиры начнут дешеветь, следом должна упасть в цене и коммерческая недвижимость.

🔀 Однако эти рынки работают по-разному.

🏢 У жилья действительно есть проблемы. В Москве продажи новостроек в первом полугодии 2026 года снизились на 29% год к году. Высокие ставки по ипотечным кредитам ограничивают спрос, а объём непроданного жилья остаётся значительным. При этом заметного номинального падения цен пока нет: стоимость готового жилья в Москве с начала года даже выросла примерно на 5%. Коррекция скорее происходит в виде скидок и рассрочек.

☝️А что происходит с торговой недвижимостью?

По аналитике SimpleEstate, во II квартале 2026 года средние показатели московских ГАБ с продуктовыми супермаркетами составляли:
🔸 цена - 332 тыс. ₽/м2;
🔸 аренда - 2 503 ₽/м2 в месяц;
🔸 ставка капитализации - 8,8%.

📈 Для сравнения, в середине 2022 года цена составляла 234 тыс. ₽/м2, а аренда - 1 662 ₽/м2. Получается, за четыре года стоимость объектов выросла на 42%, а аренда - на 51%.

⚖️ И это ключевое отличие от жилья. Стоимость ГАБ с супермаркетами определяется прежде всего денежным потоком, который генерирует объект: товарооборотом арендатора, размером аренды, индексацией и условиями договора. Пока эта экономика остаётся устойчивой. В первом полугодии 2026 года оборот розничной торговли в России вырос на 5,4%, а выручка X5 во II квартале - на 9,9% год к году.

🛡️Значит ли это, что ГАБ с супермаркетом не может подешеветь? Конечно, нет. Даже отличный объект можно купить слишком дорого. Поэтому важно смотреть на срок и условия договора аренды, индексацию, товарооборот конкретного магазина, арендную нагрузку, финансовое состояние арендатора, локацию и потенциальную ликвидность объекта.

🔍 Показательный пример: пустые торговые помещения до 300 м2 в Москве сейчас в среднем стоят дороже аналогичных объектов с действующим арендатором. То есть иногда инвесторы платят больше не за существующий денежный поток, а за ожидание светлого будущего.

✅ Возможное снижение цен на жильё само по себе не означает падения коммерческой недвижимости. Это разные рынки с разными факторами ценообразования.

🧮 Для качественных ГАБ гораздо важнее другой вопрос: продолжит ли объект обеспечивать устойчивый и растущий арендный поток? Пока именно этот фундаментальный показатель остаётся на стороне торговой недвижимости.

❗Отвечаю на популярный комментарий про вхождение банка в капитал проектных компаний застройщиков с проблемами: «Ну зато покупатели будут спокойны, когда банк за спиной, есть уверенность и сильно большая, что никто не кинет».

☝️С моей точки зрения, банк это не спаситель дольщиков, а нечто другое.

🔹 Банк заходит в капитал не ради покупателей, а ради защиты своего кредита. Строительство жилья и передача квартир дольщикам - побочный эффект, а не цель. Цель - вернуть деньги. Если бы завтра выгоднее было заморозить стройку и распродать активы as is, банк выбрал бы это, а не "счастье дольщиков". Например, если в проекте 1000 квартир и 10 продаж, то банк просто вернет деньги этим 10 бедолагам и будет разбираться с проектом без присмотра санитаров-дольщиков.

🔹 Сам факт, что банк заходит в капитал проектной компании - это признание, что проект уже проблемный. Покупатели там уже получили непродающийся долгострой с проблемами, просто банк не дал стройке умереть окончательно. Вхождение банка в проект быстро не сделает его лучше - не изменит плохие планировки, не улучшит продукт, не сменит неудобную локацию. Банк не волшебник в голубом вертолете.

🔹 Если пришел банк, то "никто не кинет" - это про полный обман с исчезновением денег. Банк не гарантирует ни сроков, ни качества, ни отсутствия переноса ввода - а это и есть основные претензии дольщиков на практике. Спросите-ка дольщиков Urban Group об их опыте с достроиашим их дома Фондом защиты прав дольщиков. Да, квартиру дольщику отдадут - когда-нибудь, какую-нибудь. А могут и деньги отдать вместо квартиры. Ну те, старые деньги.

✅ Вывод: появление банка это не решение проблем проекта, а только начало. А будет ли счастливый конец - большой вопрос.

☝️Что-то вы сегодня неактивны. Задачка сложновата?

🧮 Ладно, решение задачи о бизнес-центре. Всё очень просто!

1️⃣ Рассчитаем текущий годовой доход от аренды:
40 000 ₽/м2 × 8 500 м2 × 0,85 = 289 000 000 ₽

2️⃣ Операционные расходы (25% от выручки):
289 000 000 ₽ × 0,25 = 72 250 000 ₽

3️⃣ Налог на имущество (2% от стоимости объекта):
2 000 000 000 ₽ × 0,02 = 40 000 000 ₽

4️⃣ Текущий чистый операционный доход (NOI):
289 000 000 ₽ - 72 250 000 ₽ - 40 000 000 ₽ = 176 750 000 ₽

5️⃣ Расчет Cap Rate на дату сделки:
Cap Rate = NOI / Стоимость объекта
Cap Rate = 176 750 000 ₽ / 2 000 000 000 ₽ = 0,0884 или 8,84%

6️⃣ Расчет дохода после улучшений (к концу 2-го года):
🔹Новая арендная ставка: 50 000 ₽/м2
🔹Новая заполняемость: 93% (100% - 7%)
🔹Новый годовой доход: 50 000 ₽/м2 × 8 500 м2 × 0,93 = 395 250 000 ₽

7️⃣ Новые операционные расходы:
395 250 000 ₽ × 0,25 = 98 812 500 ₽

8️⃣ Новый чистый операционный доход (NOI):
395 250 000 ₽ - 98 812 500 ₽ - 40 000 000 ₽ = 256 437 500 ₽

9️⃣ Расчет нового Cap Rate:
Cap Rate = NOI / Стоимость объекта
Cap Rate = 256 437 500 ₽ / 2 000 000 000 ₽ = 0,1282 или 12,8%

✅ Правильный ответ: к концу второго года доходность проекта Cap Rate составит 12,8%, увеличившись с изначальных 8,8%.

🥶Небольшая зарядка для вашего мозга.

💰 Поиграем в институциональных инвесторов!

💼 Итак, вы - управляющий крупного инвестиционного фонда. Вы хотите приобрести бизнес-центр класса А и видите потенциал для улучшения финансовых показателей проекта.

📊 Основные параметры сделки:

🔸Стоимость офисного центра: 2 млрд. ₽
🔸Общая площадь здания: 10 000 м2
🔸Арендопригодная площадь: 8 500 м2
🔸Текущая заполняемость: 85%
🔸Средняя арендная ставка: 40 000 ₽/м2 в год без НДС
🔸Операционные расходы: 25% от выручки
🔸Налог на имущество: 2% от стоимости объекта в год

📶 Потенциал повышения доходности проекта:

🔹Рост средней арендной ставки до 50 000 ₽/м2 в год без НДС к концу 2-го года владения
🔹Снижение вакансии до 7% к концу 2-го года владения

❓Какова будет доходность проекта Cap.Rate к концу второго года, если вы купите бизнес-центр, а потом повысите арендную плату и заполняемость?

👀 8,8%
👍 10,7%
🔥 12,8%
🤔 13,4%
🤗 15,6%
😎 18,2%

🗜Не забудьте учесть все составляющие доходов и расходов!

📈 Cap.Rate в данном случае рассчитывается как отношение чистого операционного дохода (NOI) к стоимости приобретения объекта.

☝️NOI - это разница между всеми доходами от аренды и операционными расходами, включая налог на имущество.

⏰ Правильный ответ будет опубликован через 1 час.

🪨 Формат бизнес-центров с мультисобственностью, где офисы в одном здании принадлежат разным владельцам, уже занимает более 80% рынка строящихся офисов. Директор коммерческого управления STONE Кристина Недря в колонке для РБК Недвижимость разрушает миф о том, что из-за десятков независимых собственников такие объекты заполняются арендаторами медленнее.

👀 Основной тезис: количество собственников само по себе не тормозит заполнение здания. Тормозит отсутствие связки девелопер + управляющая компания. У STONE эта связка работает. Например, STONE Towers (ввод декабрь 2024) через полтора года вышел на 80% заполненности, а STONE Савеловская (ввод февраль 2026) идет даже быстрее: 35% собственников уже согласовали проект и приступили к ремонту.

☝️ Ориентир по рынку для качественного БЦ класса А сегодня - 80-90% заполняемости за 2 (два) года после ввода, независимо от числа собственников в здании.

🏦 По информации «Коммерсанта», Сбербанк рассматривает вариант получить часть бизнеса «Самолета» - в рамках реструктуризации его долгов перед банком, возможно через вхождение в капитал проектных компаний застройщика.

📉 Сбербанк - крупнейший кредитор «Самолета» с 274,2 млрд ₽ (30,6% долга), ВТБ - второй с 85,9 млрд ₽.

❗Короткий комментарий: причина не только огромные долги SMLT, но и плохие продажи. Сбер уже забирал доли в проектах с околонулевыми продажами - «Ice Towers» на Ленинском (51% у структуры «Сбера») и «Квартал Серебряный бор» (тоже 51%). Застройщик остаётся управлять проектом, но делится контролем с банком.

🙄 Ну а для держателей акций SMLT это новость скорее умеренно негативная - реструктуризация это хорошо, но когда банк заходит в капитал проекта, застройщик отдает часть будущей прибыли, что снижает денежный поток компании.

🦾У российских застройщиков жилья может получится сильный сентябрь.

☝️Помимо общей тревожности перед выборами есть повод: якобы грядет новое ужесточение по семейной ипотеке с октября. Это кроме ощущений, что налоги будут повышать, что-то там случится с рассрочкой и прочей тревожности.

👟Ну и началось: быстрее бегите в офис за новостройками по семейке! Спешите, спешите, спешите в последний вагон🔥

🗿Увы, доступного предложения крайне мало - цены высокие.

🏗 Forbes Australia выпустил большой текст о проекте Mareterra в Монако, интересный тем, что механика реализации одного из самых дорогих проектов мира была раскрыта достаточно подробно.

🌊 Mareterra - новый квартал в Монако, построенный прямо на воде: 15 акров намывной земли, 130 апартаментов и вилл, 11 лет строительства и бюджет $2,3 млрд.

👑 Идею расширения территории на 6 гектаров за счёт моря князь Альбер II вынашивал ещё с 2005 года. В 2013 году государство объявило тендер на проектирование, финансирование и строительство квартала. Тендер выиграл союз строительного гиганта Bouygues (Франция) и пяти крупнейших девелоперов Монако. Двигателем проекта, помимо Альбера II, был Патрис Пастор, глава крупного местного застройщика JB Pastor & Fils.

⚖️ Но вскоре это союз распался. Между монакскими девелоперами начался конфликт: часть партнеров обвинила Пастора в нарушении договорённостей и отстранении от проекта, дошло до судебных исков. В итоге три семьи из капитала выбыли.

💵 На их место пришли: семья инвесторов-монегасков Казираги (10,5%), казахстанский бизнесмен Булат Утемуратов (5%), швейцарские братья-миллиардеры Джулиани (10%), инвесторы из семьи Лопес де ла Оса, бизнесмен Жерар Брианти и ещё ряд лиц (финансовые инвесторы). Пастор остался крупнейшим совладельцем проекта с долей 26%. Bouygues, участвовавшая в проекте с самого начала, сохранила свои 10%.

💰 По условиям концессии Монако получило: единовременную выплату $460 млн, налоги и объекты недвижимости, которую застройщик строил за свой счёт: яхтенную марину, общественный паркинг и пристройку к зданию Grimaldi Forum.

🧩 Управляющим партнёром (GP) проектной компании SCA Anse du Portier официально выступала отдельная компания SAM Louxor, которую, по всей видимости контролировал Пастор. LP (инвесторы) проектом не занимались - классическая для девелопмента модель.

📈 Часть бюджета проекта покрыл облигационный займ: по официальному решению правительства Монако 2016 года, SCA Anse du Portier получила разрешение на выпуск облигаций несколькими траншами на сумму до €1,1 млрд, с погашением не позднее 30 июня 2025 года. Ставка купона в открытых источниках не раскрывалась.

🏦 Итог. Суммарные продажи недвижимости в проекте составили $6,6 млрд. Из этой выручки погасили облигации, выплатили государству более $1,8 млрд (концессия плюс налоги) и передали объекты недвижимости, всё построили. Проектная компания зафиксировала чистую прибыль $3 млрд по состоянию на июнь 2025 года, спустя всего полгода после сдачи проекта. Прибыль ушла инвесторам, держателям equity в SCA Anse du Portier - пропорционально долям.

🎯 Апартаменты, которые продавал застройщик на этапе строительства, сейчас перепродаются с премией около 33% - цена 1 м2 достигает уже $140 тыс. А одна сделка вообще стала рекордной в истории жилой недвижимости: миллиардер Ринат Ахметов купил 21-комнатный пентхаус в башне Le Renzo за $550 млн ещё в 2021 году.

🧩 Такая история!

Почему собственник готов платить высокую комиссию брокеру, но не готов дать жирную скидку?

📋 Вот кейс. Брокеру предлагают продать апартамент за комиссию 10%. При этом собственник мог бы предложить дисконт 7% и заплатить брокеру 3% с новой цены - по деньгам вышло бы почти столько же, около 10%. Но собственник на скидку не идёт. Лучше комиссия,чем скидка.

Почему так?

➕ Важное уточнение. В этом кейсе речь идет про остатки в готовом комплексе апартаментов.

Итак, версии:
🔸 Если открыто обозначить дисконт в 7%, это может привести к претензиям со стороны уже купивших. Такое возможно, но для продавца некритично. У этой версии самый низкий вес.
🔸 Если остатки апартаментов в залоге у банка, дисконтная сделка спровоцирует переоценку залога. А если расчётная стоимость пула остатков снизится, ухудшится соотношение долга к залогу (LTV), и банк получит право потребовать найти активы и увеличить залог или частично погасить кредит. Это уже более весомый резон не давать скидку, но платить комиссию.
🔸 Просто потому что - тоже вариант, самодурство и волюнтаризм является частым спутником ЛПРов, увы.

💸 Вот такие версии - если у вас есть другие - welcome в комментарии.

Старт продаж нового дома с уникальной архитектурой в жилом районе «Деснаречье» от А101

ГК «А101» открыла продажи квартир в новом доме жилого района «Деснаречье». Авторский проект разработан Архитектурной мастерской Максима Атаянца.

23-этажная башня со шпилем, каскадный корпус, панорамные виды на зелень и слияние рек Десна и Незнайка - архитектура здесь работает не только на внешний облик, но и на качество жизни.

В доме 352 квартиры, при этом более 90% планировок — нестандартные. Можно выбрать квартиру с мастер-спальней, двумя ванными комнатами или просторной террасой. А в четырёх двухуровневых пентхаусах высота потолков в гостиной достигает 6,1 метра.

«Деснаречье» особенно интересно семьям, которые хотят совместить комфорт городской жизни с ощущением собственного пространства. Для детей — безопасный двор без машин, игровые и спортивные площадки, образовательная зона и места для прогулок. Для родителей — закрытая территория, паркинг, кладовые и развитая инфраструктура района.

Именно поэтому новый дом «комфорт+» от ГК «А101» может стать не просто покупкой квартиры, а пространством для жизни всей семьи — с возможностью расти, отдыхать и проводить больше времени вместе.

Выбрать квартиру и узнать подробности о проекте можно на сайте ГК «А101»

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф

🟠 ПИК уходит с биржи. Но не только ПИК. Это сейчас тренд по всей Европе.

🌍 Европейские биржи с конца 2020 года потеряли публичных девелоперов и владельцев недвижимости совокупной капитализацией больше €81 млрд. По данным европейской ассоциации EPRA, рынок покинул уже 61 арендодатель и около десятка девелоперов жилья - либо через слияния с другими публичными игроками, либо через делистинги. В Великобритании биржу покинули 49 компаний с 2017 года.

💸 Причина прозаична: акции европейских девелоперов и владельцев недвижимости уже давно торгуются ниже стоимости портфелей проектов, а после инфляционного шока 2022 года и роста стоимости заимствований разрыв только увеличился.

👇 Несколько примеров:

🔹 Английский девелопер Redrow в Великобритании был поглощён конкурентом Barratt и покинул биржу в августе 2024 года - вместе они образовали крупнейшего жилищного девелопера страны по объёму, Barratt Redrow.
🔹 GIEAG Immobilien в Германии добровольно ушёл с Франкфуртской биржи в 2024 году - руководство прямо сослалось на сложную конъюнктуру рынка недвижимости и издержки на поддержание публичного статуса.
🔹 Складской гигант Prologis сейчас поглощает крупнейший британский складской фонд недвижимости Segro за £14 млрд. Ну и понятно, после этой мега-сделки Segro исчезнет с биржи.

🧐 Вот раньше все застройщики рассуждали о перспективах IPO. А сейчас даже в развитых юрисдикциях биржа перестаёт быть удобным способом финансировать как коммерческую, так и жилую недвижимость - слишком дорого поддерживать публичный статус при низкой оценке и дорогих деньгах. Ну а у нас из объявленных IPO девелоперов - пока только КОЛДИ к 2030 году.

📊 По данным NF Group за I полугодие 2026 г. в недвижимость России вложили ₽447 млрд - на 10% больше, чем годом раньше (₽406 млрд). Но почти половину этого объема сформировали всего три крупнейшие транзакции.

🛍 Лидер полугодия - торговая недвижимость: ₽138,8 млрд, или 31% всего объема. Главные сделки - покупка ТК «Метрополис» у Balchug Capital компанией «ТПС Недвижимость» (₽55-65 млрд) и отчуждение портфеля из 26 районных ТЦ «Место встречи» в ЗПИФ под управлением Parus Asset Management (₽45-55 млрд).

📦 На втором месте склады - ₽124 млрд (28%), рост на 51% год к году. Здесь всё решила одна сделка: АО «УК Белая Скала» выкупила активы Raven Russia почти на ₽100-110 млрд.

🖲️ А вот девелоперы затормозили. Доля площадок под девелопмент просела до 24% (₽105,3 млрд) - на 16% меньше прошлогоднего.

💵 Российские инвесткомпании осуществляют большинство сделок на рынке - их доля выросла с 18% до 46%, а доля конечных пользователей рухнула с 44% до 6%. Иностранных инвесторов рынок недвижимости России не привлек совсем (0%).

💸 Растут ставки капитализации. Для торговых объектов ставки составили 12–13,5%, для складов 11,5–12,5%, офисов 11–12%, а гостиниц 9,5–10,5%. Но конечно, конкретные значения ставок могут отличаться в зависимости характеристик конкретного объекта.

🪤Наблюдается также концентрация сделок в Москве: здесь прошло 77% против 68% годом ранее, доля регионов упала вдвое, до 9%.

🙄 Честно говоря, ситуация не очень радостная. Но не стоит забывать и о том, что многие крупные инвесторы предпочитают откладывать решения на «после выборов».

🏗 А может, девелоперам сейчас нужны не дешёвые деньги, а богатые покупатели?

Последние месяцы рынок новостроек выглядит парадоксально.

Даже у ПИК поступления от продаж с учётом эскроу за первое полугодие упали на 41,5% — до 153,3 млрд ₽.

Покрытие долга застройщиков деньгами на эскроу за год снизилось с 71% до 65%. А уже 26% задолженности по проектному финансированию приходится на проекты, где эскроу покрывают менее 30% долга.

Продажа квартиры сегодня — это уже не просто выручка.
Это наполнение эскроу и снижение стоимости денег для проекта.

А теперь посмотрим на покупателя.

Деньги у него есть.

В июле объём срочных депозитов физлиц сократился на 151 млрд ₽, а средняя ставка по краткосрочным рублёвым вкладам опустилась до 12,8%.

Получается интересная встреча двух рынков:

девелоперам всё нужнее деньги покупателей, а деньги покупателей начинают искать альтернативу депозитам.

Но покупатель изменился. Он считает и сравнивает: депозит, новостройку, готовую квартиру, рассрочку, другие инструменты.

Поэтому главный вопрос уже не в том, есть ли у людей деньги.

А кто из девелоперов сумеет их забрать?

Какой продукт предложить? По какой цене? Какой должна быть рассрочка? Как сегодня строить маркетинг? И чем убедить человека переложить капитал с депозита в недвижимость?

Именно эти вопросы будем разбирать 23 сентября на форуме «Девелопмент будущего».

В программе — 5 практических секций:

Сверка коммерческих директоров — продажи, цены, рассрочки и новый покупатель.
BI и аналитика — какие данные действительно помогают принимать решения.
Маркетинг — где сегодня лиды и за что больше не стоит платить.
Продукт — что покупатель готов покупать в 2026–2027 годах.
ИИ и технологии — что уже реально увеличивает продажи, а что остаётся хайпом.

250+ участников. 25 спикеров. Один день, чтобы сверить свои решения с теми, кто прямо сейчас управляет продажами крупнейших девелоперов.

23 сентября рынок соберётся не обсуждать будущее — а решать, кто заберёт следующего покупателя. Если вы отвечаете за продажи, продукт или стратегию девелопера, пропустить этот разговор — значит дать конкурентам услышать ответы раньше вас.

Билеты здесь

🏛️Купцы братья Николай и Фёдор (на фото) Колобовы приехали в Петербург из рязанской деревни в конце 80-х годов XIX века. Довольно быстро парочка нашла тему - занедорого купили старую баржу, разобрали ее на дрова и удачно продали. На вырученную сумму на набережной Малой Невки устроили небольшую лесопилку. И начали пилить.

🚧Братья быстро стали крупными поставщиками строительных материалов для петербургских строек и дров для петербургских домов. Предприятие стремительно выросло в «Лесопильный завод и лесную биржу братьев Колобовых» - производство пиломатериалов и оптовая торговля ими же.

💵Миллионные прибыли от этого бизнеса братья реинвестировали в главный рентный актив эпохи - доходные дома. К 1913 году братьям принадлежало не менее тридцати пяти сдающихся в аренду доходных домов на Петроградской стороне, недалеко от их лесопильного бизнеса: в их домах жили как рабочие и служащие, так и чиновники, бизнесмены и даже литераторы. Флагманский «Колобовский дом» на углу Пушкарского переулка 1910 года постройки получил диплом на конкурсе фасадов 1912 года.

🛏️Братья жили в собственном особняке-конторе на Большой Зелениной, прямо рядом со своей лесопилкой и недалеко от доходной недвижимости.

🪒После революции октября 1917 года всю собственность Колобовых, включая 40 доходных домов, большевики национализировали. В 1917-м их лесопильный бизнес преобразовали в Крестовский лесопильный завод, а доходные дома распилили на коммуналки. Братья имели возможность эмигрировать - они даже успели вывести часть денег в иностранные банки... но в итоге предпочли остаться в Петрограде.

🫵Уже в 1920-м Колобовых позвали обратно, чтобы те наладили производство, но с 1922 года их бывшие активы слили в трест «Петролес» имени тов. Калинина. Братьев выселили из собственного особняка в две комнаты коммуналки, созданной из квартиры в их же доходном доме. Там они и доживали свой век - Фёдор умер в ленинградской коммуналке в 1927 году.

🏗️Сама биржа пиломатериалов и распилочные цеха не сохранились: сегодня прибрежная зона Малой Невки - одна из самых дорогих локаций Петроградской стороны, застроенная жильём премиум-класса.

☝️Выводы для инвесторов:
🔹тезис «квартиру не отберут» не всегда работает
🔹концентрация большей части капитала в одном классе активов до добра не доводит

Налоги повышают? Покупайте недвижимость: цены вырастут на размер налогов - успейте купить по старой цене!

Налоги снижают?
Покупайте недвижимость: излишки денег пойдут куда? Правильно - в недвижимость!

Рубль ослабевает? Покупайте недвижимость: зарубежные стройматериалы, техника... всё подорожает, и недвижимость тоже.

Рубль укрепляется? Покупайте недвижимость: она же рублевый актив, если в долларах считать, то цена растет.

Ключевую ставку опустили?
Покупайте недвижимость: ипотека доступнее, спрос растет, цены взлетят!

Ключевую ставку подняли?
Покупайте недвижимость:  подняли потому что высокая инфляция, деньги обесценятся, а недвижимость - вечная ценность и защитный актив!

🙄 И ведь многие люди верят в это во всё!....