SimpleEstate | Инвестиции

💜 Обвал на рынке жилья потянет за собой коммерческую недвижимость?

Разговоры о возможном падении рынка жилья снова становятся громче. Логика кажется простой: если квартиры начнут дешеветь, следом должна упасть и коммерческая недвижимость.
Но эти рынки работают по-разному.

🏚 У жилья действительно есть проблемы. В Москве продажи новостроек в первом полугодии 2026 года снизились на 29% год к году. Высокие ставки ограничивают ипотечный спрос, а объём непроданного жилья остаётся значительным.
При этом заметного номинального падения цен пока нет: стоимость готового жилья в Москве с начала года даже выросла примерно на 5%. Коррекция скорее происходит в реальном выражении.

🚚 А что происходит с торговой недвижимостью?
По нашей аналитике, во II квартале 2026 года средние показатели московских ГАБ с продуктовыми супермаркетами составляли:
— цена — 332 тыс. ₽/м²;
— аренда — 2 503 ₽/м² в месяц;
— ставка капитализации — 8,8%.
Для сравнения, в середине 2022 года цена составляла 234 тыс. ₽/м², а аренда — 1 662 ₽/м².
Получается, за четыре года стоимость объектов выросла на 42%, а аренда — на 51%.
И это ключевое отличие от жилья. Стоимость ГАБ определяется прежде всего денежным потоком, который генерирует объект: товарооборотом арендатора, размером аренды, индексацией и условиями договора.
Пока эта экономика остаётся устойчивой. В первом полугодии 2026 года оборот розничной торговли в России вырос на 5,4%, а выручка X5 во II квартале — на 9,9% год к году.

💜 Значит ли это, что ГАБ не может подешеветь? Конечно, нет.
Даже отличный объект можно купить слишком дорого. Поэтому мы смотрим не только на вывеску арендатора, но и на срок и условия договора, индексацию, товарооборот конкретного магазина, арендную нагрузку, финансовое состояние арендатора, локацию и потенциальную ликвидность объекта.

💜 Показательный пример: пустые торговые помещения до 300 м² в Москве сейчас в среднем стоят дороже аналогичных объектов с действующим арендатором. То есть иногда инвестор платит больше не за существующий денежный поток, а за ожидание будущего.
Поэтому возможное снижение цен на жильё само по себе не означает падения коммерческой недвижимости. Это разные рынки с разными факторами ценообразования.

💜 Для качественных ГАБ гораздо важнее другой вопрос: продолжит ли объект генерировать устойчивый и растущий арендный поток?
Пока именно этот фундаментальный показатель остаётся на стороне торговой недвижимости.

💜 Сейчас открыт заключительный раунд инвестиций в iCity, где мы завершили ремонт

🤩 17 сентября Никита Корниенко выступит на онлайн-форуме по инвестициям, недвижимости и капиталу «Тишина 2.0».

Тема выступления:

🤩 Почему частного инвестора все всегда обманывают?

🤩 На выступлении разберём, почему интересы частного инвестора и тех, кто продаёт ему инвестиционные продукты, далеко не всегда совпадают.

🤩 Поговорим о том, как самостоятельно оценивать инвестиционные предложения, на какие условия обращать внимание до вложения денег и как отличать реальную экономику проекта от красивой презентации.

🤩 В рамках форума также обсудят ситуацию на рынках жилой и коммерческой недвижимости, стратегии работы с капиталом в 2026–2027 годах, налоги и юридические вопросы.

📅 Форум пройдет 17 сентября 2026 года
🕚 11:00 МСК
🕚 Выступление Никиты Корниенко запланировано на 17:15
📍 Онлайн

Участие бесплатное.

👉 Зарегистрироваться

💜 Открытие счёта в СТАТУСе стало проще

Мы автоматизировали открытие лицевых счетов у реестродержателя СТАТУС для инвесторов SimpleEstate.

Раньше после сделки инвестору нужно было самостоятельно регистрироваться в СТАТУСе и вручную заполнять данные о себе и объекте по нашей инструкции.

💜 Теперь большая часть процесса проходит автоматически. Достаточно нажать кнопку открыть счет в своем личном кабинете.

После подачи заявки на первичном рынке или подписания документов на вторичном рынке открыть счёт можно прямо из личного кабинета SimpleEstate. Персональные данные и информация об объекте автоматически передаются в форму — инвестору остаётся пройти авторизацию через Госуслуги и отправить заявку.

После открытия счёта СТАТУС уведомит об этом по СМС.

💜 Продолжаем автоматизировать процессы на платформе, чтобы инвестирование в коммерческую недвижимость требовало от инвестора как можно меньше лишних действий.

💜 Завершили ремонт офиса класса А в iCity

Наш офис в Москва-Сити готов. В новом видео показываем результат и подробно разбираем, какие решения использовали при ремонте пространства площадью 296 м².

Покажем основную рабочую зону, кабинеты и переговорные, кухню, серверную и инженерные системы. Отдельно поговорили с генеральным директором CRE Construction о реализации проекта и покажем решения, которые обычно остаются за кадром.

💜 Получилась полноценная экскурсия по готовому офису класса А.

📱 YouTube
🤩 RuTube
📱 VK Видео

🤩 Подписывайтесь на YouTube / RuTube / VK Видео каналы SimpleEstate, чтобы не пропустить новые ролики

🤩Инвестиции в офис класса А

🔎 Если вы хотите стать арендатором данного офиса:
Напишите нам на почту v.ryabov@simpleestate.ru
Либо позвоните +7 (495) 149-05-00

Офисов в Москве становится больше. Но качественные локации по-прежнему в дефиците

💜 Рынок офисной недвижимости Москвы переживает один из крупнейших периодов нового строительства за последние годы.
По данным NF GROUP, только за I полугодие 2026 года в эксплуатацию ввели 622,8 тыс. м² офисных площадей — примерно в 28 раз больше, чем за аналогичный период прошлого года. Причем около 86% нового предложения пришлось на класс А.

💜 Вместе с вводом новых объектов растет и предложение на рынке аренды. Сейчас арендаторам доступно около 1,1 млн м² офисов — на 60% больше, чем год назад.

💜 Это уже отражается на вакантности. С начала года доля свободных помещений в аренду выросла:
— в классе А — с 9,8% до 12,6%
— в классе B — с 3,6% до 4,8%
При этом арендные ставки пока продолжают расти. В классе А средняя запрашиваемая ставка увеличилась на 8,4% с начала года — до 35 571 ₽ за м² в год. В премиальных офисах рост составил 9,4% — до 78 490 ₽ за м² в год.

💜 Но особенно интересно посмотреть на рынок в разрезе конкретных локаций.
На фоне средней вакантности класса А в Москве на уровне 12,6%, в ММДЦ «Москва-Сити» свободно всего 3,9% площадей класса А.
Вместе с этим, средняя запрашиваемая ставка здесь составляет 82 443 ₽ за м² в год — это один из самых высоких показателей среди деловых районов Москвы.

💜 То есть даже на фоне рекордного объема нового строительства качественные офисы в сильных деловых локациях продолжают выделяться на общем рынке.
Недостаточно просто купить офис класса А. Большое значение имеют конкретный деловой район, объем конкурирующего предложения, вакантность и способность локации удерживать высокую арендную ставку.

💜 Именно в Москва-Сити находится наш офис в башне iCity.
Совсем недавно мы закончили ремонт объекта. Скоро покажем результат подробнее: мы уже сняли видео готового офиса после завершения ремонта.

💜 Сейчас открыт заключительный раунд инвестиций в iCity

📜 Источник

💜 O'KEY Group S.A. опубликовала операционные и финансовые результаты за 6 месяцев 2026 года. Это первая полугодовая отчётность группы после продажи сегмента гипермаркетов в ноябре 2025 года - теперь это фактически чистая сеть дискаунтеров «ДА!». Кстати, планируется редомициляция компании, регистрация в России с новым названием - МКПАО «ГРУППА ДА».

💜 Чистая розничная выручка сети «ДА!» выросла на 10,0% г/г, до ₽43,0 млрд, общая выручка группы - ₽43,3 млрд (+10,4% г/г). На конец июня сеть насчитывала 236 магазинов (+10 за год), торговая площадь - 158,9 тыс. кв. м (+4,2% г/г). Валовая прибыль составила ₽10,0 млрд (+13,8% г/г), чистая прибыль от деятельности - ₽1,2 млрд (+17,3% г/г).

💜 Сопоставимые продажи (LFL) прибавили 6,6%, но структура роста заслуживает внимания: LFL-средний чек вырос на 7,3%, а LFL-трафик напротив снизился на 0,6%. Выручка пока растёт за счёт роста цен, а не за счёт увеличения числа покупателей.

🤩LFL (like for like) - важный показатель, сравнивающий результаты деятельности розничной торговой сети в отчётном и базовом периодах по сопоставимым торговым точкам (без учёта открытия новых магазинов).

💜 Зачем это знать? «ДА!» - один из арендаторов в портфеле SimpleEstate, поэтому отчётность группы мы разбираем предметно. Ключевое для арендодателя: сеть прибыльна на операционном уровне, продолжает открывать магазины и наращивать торговые площади, а после продажи гипермаркетов дискаунтер стал единственным бизнесом группы - то есть получает весь управленческий и инвестиционный ресурс.

💜 Мы внимательно отслеживаем на рынке помещения с этим арендатором, стараясь не пропустить выгодное предложение.

🤗 Передали помещение «Магниту» в Домодедово!

🎉 Отличные новости по нашему объекту в ЖК "Домодедово Парк": мы подписали акт приёма-передачи помещения с арендатором "Магнит"!

🧮 Это значит, что помещение официально передано арендатору — «Магнит» заходит на ремонт и начинает подготовку магазина к открытию.

💜 Одновременно с передачей помещения мы подписали дополнительное соглашение к договору аренды с более выгодными условиями и сумели существенно улучшить экономику объекта в обмен на чуть более длинные арендные каникулы в первые 1,5 года действия договора.

💜 Увеличили процент от товарооборота с 5% до 6% 🔥
Для данного объекта это особенно важно: мы рассчитываем, что по мере роста оборота магазина арендная плата перейдёт с фиксированной ставки на процент от РТО. Это принесет нам на 20% больше арендной платы в долгосрочной перспективе!

💜 Закрепили безусловную индексацию
Раньше индексация предусматривалась по соглашению сторон — это значит арендатор должен согласиться на увеличение аренды, что арендаторы делают крайне редко.
Теперь в договоре закреплена безусловная индексация начиная с 36-го месяца аренды на 4% в год. То есть мы получили механизм гарантированного роста арендной платы на долгосрочном горизонте.

📝 Кроме того, в договор добавили положение, по которому при возникновении у арендодателя обязанности платить НДС арендная плата увеличивается на соответствующую сумму НДС. Раньше такого механизма не было. Данный пункт особенно актуален с учетом введения НДС на УСН.

💜 Взамен предоставили арендатору более плавный выход на максимальную арендную плату
Период пониженных ставок увеличился с 12 до 18 месяцев. Полная фиксированная арендная плата в размере 1 275 000 ₽ в месяц теперь начинает действовать с 19-го месяца вместо 13-го.
Совокупное снижение по фиксированной арендной плате за первые 18 месяцев составит около 2,9 млн ₽.

💜 Также скорректировали условие на случай отсутствия алкогольной лицензии: размер снижения арендной платы увеличен с 20% до 30%. Для Московской области этот вопрос сейчас особенно актуален, поэтому арендатор таким образом страхует свои риски. Мы, со своей стороны, рассчитываем получить лицензию и не применять это условие.

💜 Что в итоге?
Мы согласились недополучить около 2,9 млн ₽ на этапе запуска и раскрутки магазина, предоставили арендатору дополнительную страховку на случай проблем с алкогольной лицензией, но взамен получили увеличение арендной платы с товарооборота на 20%, безусловную индексацию аренды, а также увеличение аренды на НДС.

💜 SimpleEstate купит объект!

💜 Мы постоянно анализируем рынок коммерческой недвижимости и ищем новые объекты для портфеля SimpleEstate.
Сейчас нас в первую очередь интересует готовый арендный бизнес с действующим супермаркетом.

💜 Основные критерии:
— стоимость объекта 100–500 млн ₽, приоритетно до 218 млн ₽;
— цена — до 350 000 ₽/м²;
— действующий ГАБ, работающий от 5 лет;
— сформированный и заселённый район с высоким трафиком;
— помещение на первом этаже, пристройка или отдельно стоящее здание;
— якорный арендатор — супермаркет;
— долгосрочный договор аренды с привязкой к товарообороту и/или безусловной индексацией;
— окупаемость — до 10 лет.
— вся стоимость в договоре со 100% безналичной оплатой, без серых схем и ячеек

❗️Продажа от профессиональных участников рынка - "создателей ГАБ-ов" не интересна

🏗 Если у вас есть подходящий объект на продажу — присылайте предложение нашей команде на почту info@simpleestate.ru с заголовком «Объект на покупку»
Каждый объект рассмотрим и дадим обратную связь.

💜 Обновили главную страницу SimpleEstate

Мы закончили большую и крополитвую работу по обновлению главной страницы https://simpleestate.ru/

💜 Стало меньше сложных формулировок и больше наглядности:
• улучшили дизайн и навигацию;
• переработали структуру блоков;
• обновили калькулятор доходности;

Мы старались сделать сайт таким, чтобы человек, который впервые услышал о коммерческой недвижимости, смог быстро разобраться, как всё устроено.

💜 Будем рады вашей обратной связи.
Что понравилось больше всего?
А что, на ваш взгляд, можно было бы сделать еще удобнее или понятнее?
Все комментарии прочитаем и постараемся учесть в следующих обновлениях.

👨‍🎓Еще один способ получить статус квалифицированного инвестора

📅 С 31 августа вступают в силу новые правила получения статуса квалифицированного инвестора.
Теперь специальный сертификат может стать самостоятельным основанием для получения статуса — без необходимости дополнительно подтверждать размер имущества, высокий доход, опыт работы или оборот сделок.

Фактически подход меняется: подтвердить квалификацию теперь можно не только финансовыми возможностями и опытом, но и знаниями о финансовом рынке.

💜 Для этого подойдут:
— MOEX Investor Certificate Московской биржи;
— «Квалифин» Национальной финансовой ассоциации;
— сертификат финансового аналитика НФА;
— аттестат инвестиционного советника НАУФОР.

💜 Новый порядок уже доступен на нашей платформе SimpleEstate.
Если у инвестора есть один из соответствующих сертификатов или аттестатов, его можно использовать для подтверждения статуса квалифицированного инвестора на нашей платформе.

🏦 Например, MOEX Investor Certificate можно получить после сдачи специального экзамена. Он проверяет знания финансовых инструментов, управления рисками, регулирования рынка, финансовой отчётности и других областей.

При этом остальные способы получения статуса квалифицированного инвестора сохраняются.

💜 Куда инвестировать деньги? Как выбрать лучший актив именно для вас

💜 Кажется, что главный вопрос инвестора — какой актив принесёт больше денег. Но на практике «лучшей инвестиции» для всех не существует.
Два человека могут вложить деньги в один и тот же инструмент, получить одинаковую доходность — и один останется доволен, а другой разочаруется.

💜 Почему? Потому что при выборе инвестиций важна не только потенциальная доходность.
В новом видео разбираем, как сравнивать разные классы активов и на какие параметры смотреть:
— риск и потенциальную доходность;
— ликвидность;
— инвестиционный горизонт;
— денежный поток и рост стоимости;
— предсказуемость результата;
— сколько времени требуют инвестиции;
— насколько вы можете контролировать происходящее.
А главное — как понять, какой набор этих характеристик подходит именно вам.

Смотрите новое видео на нашем YouTube-канале SimpleEstate.

📱 YouTube
🤩 RuTube
📱 VK Видео

🤩 Подписывайтесь на YouTube / RuTube / VK Видео каналы SimpleEstate, чтобы не пропустить новые ролики

📉 Россияне направили 1,1 трлн ₽ на брокерские счета

Банк России опубликовал обзор брокерского рынка за II квартал 2026 года. Одна из самых показательных цифр — 1,1 трлн рублей физлица внесли на брокерские счета всего за три месяца.

Это на 19% больше, чем в I квартале, и почти вдвое больше, чем годом ранее. Сам ЦБ связывает приток средств в том числе со снижением ставок по депозитам.

💜 При этом особенно интересно, кто несёт деньги на рынок. Основной прирост обеспечили инвесторы со счетами свыше 1 млн рублей. Число клиентов с капиталом от 1 до 100 млн рублей за квартал выросло на 3%, тогда как количество счетов от 10 тыс. до 1 млн рублей сократилось.
То есть по мере снижения доходности вкладов капитал постепенно начинает искать другие варианты размещения.

Пока основной выбор частных инвесторов — облигации. Их доля в портфелях выросла до 37%, а доля паёв — с 19% до 22%. Причём ЦБ отдельно отмечает продолжение покупок фондов недвижимости для неквалифицированных инвесторов.

💜 Это вполне закономерный процесс. Когда депозит даёт высокую ставку, инвестору нет необходимости искать более сложные инструменты. Но по мере снижения ставок снова возникает вопрос: куда разместить капитал на несколько лет, чтобы получать денежный поток и одновременно защищать его от инфляции?

💜 Коммерческая недвижимость это один из вариантов ответа на этот вопрос.
В отличие от депозита, здесь доход инвестора может складываться сразу из двух составляющих: арендных платежей и роста стоимости самого объекта. А долгосрочные договоры аренды с индексацией позволяют постепенно увеличивать денежный поток. Недавно мы писали пост на тему сравнения депозитов и коммерческой недвижимости.

💜 Свежая статистика ЦБ хорошо показывает: период, когда высокая ставка по вкладу была практически безальтернативным решением, постепенно заканчивается. И люди ищут альтернативу.

🤩Инвестиции в офис класса А

💜 По данным АКОРТ продажи готовой еды в федеральных продуктовых сетях по итогам 2025 года прибавили в среднем 30%, а продажи горячих напитков в крупных сетях за первое полугодие выросли более чем на 30-40%.

💜Пожалуй, всем посетителям супермаркетов становится заметен тренд - в магазинах появляются не только островки с кофемашинами, но уже и зоны посадки, напоминающие традиционные кафе. Особенно это касается крупных форматов, типа «Перекрестка».

💜 Масштаб перестройки торговых залов хорошо виден по конкретным сетям. У «Пятерочки» более 85% объектов уже оснащены пекарнями и кофе-поинтами. «Магнит» за 2025 год увеличил число кофе-точек с 3 000 до 5 000. «Лента» по итогам первого квартала 2026 года открыла точки продажи горячего кофе во всех 270 гипермаркетах и начала запускать мини-кофейни в супермаркетах. «Дикси» за два года утроила среднесуточные продажи напитка - с 12-15 до 40 чашек.

💜 X5 отчиталась, что в 2025 году готовая еда дала 4,5% выручки, а к 2028 году долю планируется довести до 7%. Причина спроса структурная: по опросу ВЦИОМ, более 40% домохозяйств в России состоят из одного человека, и этот показатель удвоился за двадцать лет.

💜 Для собственников помещений супермаркетов это, безусловно, хорошие новости. Кофе-поинт, пекарня и зона готовой еды - это дополнительные электрические мощности, вентиляция, водоотведение и перепланировка торгового зала. Сеть вкладывает в конкретное помещение собственные деньги, и стоимость ее выхода из объекта растет. Чем дороже арендатору переехать, тем ниже риск ротации и тем охотнее он подписывает и продлевает договор аренды.

💜 Кофе и выпечка относятся к высокомаржинальным категориям с высокой частотой покупки: в «Пятерочке» напитки в 2025 году стали покупать на 86% чаще. Это повышает и трафик, и товарооборот на квадратный метр. В проектах, где арендная плата привязана к товарообороту, рост этих категорий транслируется в арендный поток автоматически, без переговоров об индексации.

💜 Отдельно отметим: кофе на вынос и свежая выпечка потребляется сразу в торговом зале и требует физического присутствия покупателя. Ровно поэтому сети и вкладываются в этот формат: он привязывает покупателя, создаёт лояльность. Для собственника стрит-ритейла это аргумент в пользу устойчивости физической точки.

💜 Мы в SimpleEstate обязательно учитываем технические параметры, которые позволяют арендаторам, ритейлерам продуктов питания, развивать форматы кофе навынос и готовой еды. Эти характеристики сегодня напрямую влияют на срок аренды и на устойчивость отношений с арендатором.

💜 Наш главный тезис в пользу инвестиций в помещения с арендаторами-супермаркетами звучит так: какие бы сложные времена ни были, люди не перестанут ходить в магазины.

💜 И это действительно так, ведь еда - базовая потребность любого организма. Однако в сложные времена люди начинают экономить и покупают меньше продуктов в супермаркетах, переходят на более дешёвые товары, охотятся за акциями и уходят в дискаунтеры. Всё это приводит к сокращению товарооборота, и как следствие - к падению реальных поступлений арендной платы, в случае супермаркетов вычисляющейся как % от РТО. Это логичная и понятная конструкция. Но данные говорят совсем другое.

💜 Более 10 лет назад, в тяжёлом для экономики страны 2015 году (шла адаптация к первым санкциям против России), около 70% респондентов «Индекса Иванова» (регулярное исследование потребительских настроений от СБЕРа) заявляли о переходе на более дешёвые товары, свыше 70% по опросам Nielsen говорили, что живут в режиме экономии.

💜 В 2015 году физический объём продаж продуктов питания упал на 8,9-9,2%, а вот денежный оборот вырос на 19,1%. Всё дело было в том, что кризис принёс с собой и высокую продовольственную инфляцию. Люди действительно сократили покупки в супермаркетах, стали покупать меньше товаров в штуках, но сэкономить они не смогли. А дальше произошло то, что и должно было: потребление постепенно восстановилось, а цены назад не вернулись.

💜 Привычка покупать товары по акциям, которую также можно воспринимать как сигнал об экономном поведении потребителей, при ближайшем рассмотрении оказывается не сигналом кризиса, а нормой рынка: доля промо в офлайн-FMCG уже много лет держится около 46%. То есть почти половину товаров супермаркетов потребители покупают со скидкой, и это происходило как в относительно благополучные, так и в сложные годы.

💜 При этом сложно отрицать, что формат дискаунтеров в России растёт значительными темпами. «Чижик» в 2025 году достиг ₽417,5 млрд выручки, прибавив 67,3% г/г. Однако дискаунтеры - молодой формат, заполняющий свою нишу, то есть рост и развитие формата - это в том числе эффект низкой базы и относительно низкая конкуренция в сегменте. При этом жёсткие дискаунтеры пока что занимают всего лишь 5,8% рынка продуктов питания, а исследовательское агентство INFOLine прогнозирует плавный рост их доли лишь до 7,7% к 2030 году, особо отмечая, что «Пятёрочка» и «Магнит» прекрасно научились проводить акции так, что цены на базовые позиции сравниваются с «Чижиками» и «Светофорами».

💜Что всё это значит для готового арендного бизнеса с супермаркетами в качестве арендаторов? Реальная арендная нагрузка продуктового якоря обычно укладывается в 5-10% его выручки: в нашем собственном портфеле это 5-8%. Именно здесь и проходит главная линия раздела. Объект с нормальной арендной нагрузкой, с сильным трафиком, правильной локацией и адекватной ставкой переживает любой кризис: чтобы аренда стала непосильной, оборот должен упасть в разы. Но всплеск инфляции, сопровождающий любой эталонный кризис, в этом случае сработает в пользу как арендатора, так и арендодателя (через привязку рентного дохода к ТО).

💜 А вот те магазины, где арендная нагрузка заметно выше нормы, сети в сложные времена спокойно закрывают.

💜 А значит, вопрос не в надёжности сектора и формата как такового, а в том, насколько тщательно отобран инвестором конкретный объект.

💜 Именно поэтому мы в SimpleEstate тратим столько времени на отбор объектов и продолжаем утверждать, что помещения, арендованные федеральными продуктовыми сетями, (при условии правильной локации и адекватной арендной нагрузки) являются одним из самых надёжных, проинфляционных и антикризисных активов на нашем рынке. Спрос на продукты малоэластичен, а арендный поток, привязанный к обороту, защищает доход инвестора.

💜 Исследовательская компания Infoline опубликовала рейтинг лидеров онлайн-продаж продуктов питания за II квартал 2026 года. Объем рынка e-grocery - ₽470 млрд: +23,9% год к году, но -2,5% к предыдущему кварталу. Доля онлайна в обороте продовольствия выросла с 5,2% до 5,9%.

💜 Топ-10 игроков сегмента выглядит так: X5 Digital - выручка за квартал ₽101,3 млрд, «Самокат» - ₽80,5 млрд, «Магнит» - ₽67,3 млрд, Ozon - ₽62,9 млрд, «ВкусВилл» - ₽60,8 млрд, «Яндекс Лавка» и «Маркет» - ₽56,6 млрд, Wildberries - ₽40 млрд, METRO - ₽23,4 млрд, «Лента» - ₽22,9 млрд, «Ашан» - ₽5,7 млрд.

💜 Квартал к кварталу оборот нарастили только двое из десяти участников исследования: «Самокат» (+3,9%) и «Магнит» (+3,1%). У лидера рынка X5 Digital -1,7%, у Wildberries и вовсе -14,9%.

💜 Показатели «Самоката» стоит прокомментировать отдельно. Сервис входит в экосистему Сбера и может финансировать экспансию за счет акционера, а не за счет операционной эффективности. Показателтно, что прибыль компания не раскрывает, но на рынке есть подозрения о том, что «Самокат» системно убыточен.

💜 Важный показатель - доля доставки в выручке конкретных сетей. Исследование Infoline даёт объемную картину. У X5 доля e-grocery ₽85,7 млрд, или 6,6% консолидированной выручки. По «Ленте» и «Магниту» оценка с помощью данных Infoline приводит к показателям около 5,7% и порядка 6% соответственно.

💜 Онлайн-торговля продуктами питания на базе физических магазинов, это главный ресурс для лидеров сегмента, кроме «Самоката».

💜 Развитие онлайн-доставки - самый частый аргумент против инвестиций в помещения продуктовых сетей.

💜Данные за II квартал показывают, что сегмент растет, но делает это медленно, упираясь в потолок аудитории в крупных городах и продолжает опираться на физическую инфраструктуру сетей, оффлайн-магазины.

💜 Мы в SimpleEstate продолжаем работать в сегменте недвижимости, занятой федеральными продуктовыми сетями: развитие онлайна пока что лишь увеличивает нагрузку на эти помещения, а не выводит их из оборота.

💜 Депозит под 15% или коммерческая недвижимость под 9% — что выгоднее?

На первый взгляд ответ очевиден. Зачем инвестировать в недвижимость с арендной доходностью около 9% годовых, если банк предлагает вклад под 15%?
Проблема в том, что такое сравнение некорректно.

💜 У депозита практически весь результат — процентная ставка. Если положить 1 млн ₽ под 15%, через год доход составит 150 тыс. ₽, а сам миллион останется миллионом.
При инфляции 10% покупательная способность этого капитала снижается. Упрощённо реальная доходность составит около 5%.

💜 С коммерческой недвижимостью ситуация другая.
Доход инвестора складывается сразу из двух составляющих:
— арендного потока;
— изменения стоимости самого объекта.
Возьмём те же 1 млн ₽ и арендную доходность 9%. За год объект принесёт около 90 тыс. ₽ аренды.
При этом арендные ставки могут индексироваться, а в некоторых объектах платежи привязаны к товарообороту арендатора. Вместе с ростом арендного потока со временем может увеличиваться и стоимость самого помещения.
Если в нашем условном примере объект за год подорожал на те же 10%, экономический результат составит:
90 тыс. ₽ аренды + 100 тыс. ₽ роста стоимости = 190 тыс. ₽, или 19%.

💜 Получается:
Депозит: 15% номинально → около 5% с поправкой на инфляцию.
Недвижимость: 9% аренды + 10% роста стоимости → 19% совокупного результата и около 9% с поправкой на инфляцию.
Конечно, рост недвижимости на уровень инфляции не гарантирован. У неё есть собственные риски: простой помещения, уход арендатора, снижение ставки, расходы на ремонт и проблемы с ликвидностью. Поэтому качество конкретного объекта имеет огромное значение.
Именно поэтому вопрос «что лучше — депозит или недвижимость?» не совсем правильный.

💜 Депозит — инструмент для ликвидного резерва и короткого горизонта. Коммерческая недвижимость — долгосрочный актив, где инвестор рассчитывает одновременно на денежный поток и сохранение стоимости капитала.
В сбалансированном портфеле эти инструменты могут не конкурировать, а дополнять друг друга.
Главное не сравнивать ставку по депозиту только с арендной доходностью недвижимости. Считать нужно весь экономический результат.

🤩Инвестиции в офис класса А

🎬 Видеообзор квартальных отчетов по объектам SimpleEstate за 2кв 2026 г.

Никита Корниенко, основатель SimpleEstate, разбирает операционные и финансовые результаты каждого объекта, анализирует доходность, рост стоимости и дивиденды готового арендного бизнеса в нашем портфеле.

Смотрите видео и задавайте дополнительные вопросы - здесь или в комментариях на площадках, мы обязательно ответим👇

📱 YouTube
🤩 RuTube
📱 VK Видео

🤩 Подписывайтесь на YouTube / RuTube / VK Видео каналы SimpleEstate, чтобы не пропустить новые ролики

📊 ГАБ или помещение в новостройке на котловане: что выбрать инвестору?

На первый взгляд покупка коммерческого помещения на ранней стадии строительства выглядит логично: цена входа должна быть ниже, выбор помещений шире, а после сдачи объекта можно найти арендатора и получить дополнительную доходность.
На практике всё сложнее.

💜 Главный риск — инвестор покупает не арендный поток, а гипотезу о нём.
Арендатора ещё нет, а значит, заранее неизвестно:
• когда он появится;
• какую ставку согласится платить;
• сколько месяцев помещение будет простаивать;
• насколько востребованной окажется конкретная локация после завершения строительства.
При этом ожидаемого дисконта за раннюю покупку может вообще не быть. Ликвидные помещения на первых этажах застройщики хорошо умеют оценивать и нередко продают их по цене, сопоставимой с уже готовыми объектами.

💜 Готовый арендный бизнес работает иначе.
Покупая объект с действующим арендатором, инвестор получает уже существующий денежный поток. Если это крупная федеральная сеть, в договоре могут быть предусмотрены индексация аренды или привязка платежей к товарообороту.
Кроме того, можно заранее оценить:
— фактическую арендную ставку;
— работу арендатора;
— трафик;
— экономику объекта;
— реальную доходность.
То есть неопределённостей становится значительно меньше.

💜 Есть и вопрос ликвидности.
Пустое коммерческое помещение после сдачи дома ещё необходимо кому-то сдать. А если инвестор решит выйти из сделки раньше, покупатель на вторичном рынке, скорее всего, потребует дисконт: ему тоже предстоит самостоятельно искать арендатора.
У готового объекта с действующим договором аренды покупатель понимает, какой денежный поток он приобретает.

💡 Значит ли это, что покупать на котловане всегда неправильно?
Нет. Для опытного инвестора, который умеет анализировать будущую локацию, готов несколько лет ждать и способен самостоятельно найти арендатора, ранний вход может дать более высокую доходность.
Но для большинства частных инвесторов готовый объект с надёжным арендатором означает меньше неопределённости и более прогнозируемый результат.

💜 Именно поэтому коллективная модель позволяет решить ещё одну проблему: качественный ГАБ с федеральной сетью обычно стоит десятки или сотни миллионов рублей. Через SimpleEstate инвестор может получить долю в таком объекте от 100 000 ₽, распределив капитал между несколькими объектами и арендаторами. Ознакомиться с предложением можно на нашем вторичном рынке - https://simpleestate.ru/secondary-market/

Иногда потенциально более высокая доходность требует значительно большего риска. А в недвижимости важно считать не только возможную прибыль, но и вероятность того, что первоначальный сценарий вообще реализуется.

💜 С середины июля удары БПЛА вывели из строя около 15% логистических мощностей Wildberries: порядка 800 тыс. м2 из 5,2 млн м2. 31 июля мишенью стал объект Ozon в Зеленодольске - к счастью, без ущерба.

💜Уже сейчас становится ясно, что мишенью БПЛА оказалась не просто компания Wildberries, а скорее целый подсектор рынка недвижимости: крупный логистический узел с высокой концентрацией товара.

💜 Этот факт сам по себе является огромным вызовом для всей индустрии складской недвижимости России и меняет подходы к оценкам логистических комплексов. Систематический риск, привязанный к типу и географии объекта, полностью не закрывается договорами страхования и влияет на уровень CapRate, применяемый к оценке складской недвижимости.

💜 У складской недвижимости есть ряд преимуществ: неразрывные длинные договоры аренды, стабильные индексируемые денежные потоки, солидные платежеспособные арендаторы. Однако теперь инвесторам приходится обращать внимание на локацию, страховое покрытие, наличие резервных мощностей и инженерную устойчивость объекта. Более того, в последние годы инструменты коллективных инвестиций в недвижимость, основывавшиеся на складах как на базовом активе, демонстрировали отличную доходность. Только выплаты промежуточного дохода по паям некоторых ЗПИФ со складской недвижимостью достигали 12% до налогов.

💜 Тем не менее у крупных объектов складского сегмента всегда были и собственные риски - просто на растущем рынке на них не обращали особого внимания:

💜 Концентрация арендатора. Один договор на 50-100 тыс. м2. Арендаторов, способных забрать такой объём одним лотом в стране критически мало.

💜 Моральное устаревание. Через 10-15 лет требования к инженерным системам и уровню автоматизации успевают смениться. Дальше необходим редевелопмент или придется выдавать дисконт при продаже.

💜 Влияние рыночных циклов. По данным NF Group, вакансия качественной складской недвижимости Московского региона в I квартале 2026 года - 6,0% с учётом субаренды против 1,3% годом ранее. Ставки аренды снижаются уже год. Прогноз ввода на 2026 год - 2,55 млн м2, рекорд за всю историю наблюдений.

🔹 Ликвидность. Круг покупателей на объект стоимостью более 1 млрд узок. Сейчас покупателей станет ещё меньше, а ставки капитализации начнут расслаиваться по географии, формату и площади.

💜 Любимые нами в SimpleEstate помещения с федеральными продуктовыми сетями устроены принципиально иначе: это 300-900 м2 на первом этаже жилого дома или в отдельно стоящем здании, с десятком сетей-арендаторов, конкурирующих за такие площади, аренда, привязанная к товарообороту и отличная ликвидность. Такое помещение морально не устаревает: спрос на него определяется плотностью застройки и количеством домохозяйств вокруг.

💜 Мы при этом совершенно не утверждаем, что у стрит-ритейла рисков нет. Они тоже есть: трафик локации, ротация сетей, зависимость от окружающей застройки. Но геополитические риски, с которыми столкнулся складской сегмент, несоизмеримы с вероятностью реализации аналогичных рисков в сегменте помещений супермаркетов.

💜 Склады - неплохой актив. Но портфель, целиком собранный из активов с одним риск-профилем, не является диверсифицированным - даже если внутри него десять разных объектов. Настоящая диверсификация - это активы, риски которых не идентичны и не пересекаются. Добавьте в портфель актив с другим риск-профилем: это лучшая реакция на разворачивающиеся события.

🤩Инвестиции в офис класса А

🤩 Индекс доходности объектов SimpleEstate за 2 кв. 2026 г.

🤩 Совокупный прирост капитала: +173%

🤩 Среднегодовая доходность с момента запуска платформы составляет 17,4% годовых

🤩 Если бы инвестор вложил ₽1 млн равномерно во все объекты SimpleEstate с момента запуска платформы и реинвестировал дивиденды, то сегодня его портфель достиг бы ₽2,73 млн.

🧠 При этом индекс отражает реальную среднюю доходность диверсифицированного портфеля. В нём учитываются все объекты - и те, что показали отличные результаты, и те, где доходность была ниже ожиданий. Мы не «отбираем лучшие кейсы» , а публикуем полную, прозрачную статистику.

📂 Подробные данные и показатели по каждому объекту - в новых квартальных отчётах за 2 кв. 2026 года