📌 ۱۲۲ نقطه در تهران ایستگاه‌های «بلندمرتبه‌سازی» می‌شوند؛
آیا TODبه رفع ترافیک می‌انجامد یا‌ تحریک قیمت مسکن؟


🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ ۴۱ درصد از ایستگاه‌های فعلی و آتی شبکه متروی تهران، نامزد ساخت‌وسازهای جدید و بلندمرتبه شده‌اند.

2️⃣ این تعداد ایستگاه در ۱۲۲ نقطه از شهر قرار دارد بطوریکه،
مدیریت‌شهری با تعریف یک شعاع ۴۰۰ تا ۶۰۰ کیلومتری در اطراف این نقاط، می‌خواهد «تراکم‌ساختمانی» این پهنه‌های دایره‌ای شکل را افزایش دهد و «۳۰ تا ۵۰ درصد از الزام تامین پارکینگ» را از بین ببرد.

3️⃣ مدیران شهر تهران اسم این طرح را TOD گذاشته‌اند؛
طرح TOD اما یک الگوی جهانی تحت عنوان «توسعه شهر مبتنی بر حمل‌ونقل عمومی» است که مبادی سکونتی و مقاصد سفرهای درون‌شهری مثل مناطق اداری را با مترو بهم وصل می‌کند.

4️⃣ این طرح همچنین در شهرهای جهان، بارگذاری‌های آتی ساختمانی را حول ایستگاه‌های مترو شکل می‌دهد تا از سهم خودروهای شخصی در ترددها و همچنین اتلاف زمان شهروندان در رفت‌وآمدها کم شود.

5️⃣ اما در تهران به ۲ دلیل TOD با سبکی که تدوین شده نمی‌تواند «منشاء تحول ترافیکی» شود.

🔻 دلیل اول، توسعه موازی پهنه‌های سکونتی و شبکه مترو در ۳۰ سال گذشته در این کلان‌شهر است.

🔻 دو‌سوم محله‌های تهران دسترسی مناسب به ایستگاه حمل‌ونقل عمومی ندارند؛
در این صورت «ساخت‌وساز اطراف ایستگاه‌ها» کمکی به اتصال عمده شهروندان به مترو نمی‌کند.

🔻 طراحی ایستگاه‌های مترو طی سال‌های گذشته نه براساس پتانسیل جمعیتی محله‌ها که عمدتا بر پایه زمین‌هایی که شهرداری در اختیار داشته و‌ می‌توانسته روی آن ایستگاه بسازد، انجام شده است.
به همین خاطر خیلی از ایستگاه‌ها «تقاضای سفر» را پشتیبانی نمی‌کنند.

🔻 دلیل دوم «وزن‌دادن نامتعارف به تراکم ساختمانی» در TOD تهران است؛
تهران امکان توسعه ساختمانی گسترده را ندارد چون آب و برق و هوای پاک به قدری «ناتراز» شده که باید جمعیت‌پذیری طبق مقررات ۲ سال پیش شورای عالی شهرسازی کنترل شود.

6️⃣ الگوی TOD همچنین هشت معیار جهانی دار‌د از جمله افزایش مسیرهای امن پیاده، کاهش لاین و سطح خیابان‌های خودرویی و در نهایت تراکم‌ساختمانی‌ که امتیاز آن در کل طرح ۱۵‌ از ۱۰۰ است.

7️⃣ در تهران اما ستون فقرات TODرا «تراکم و‌ تغییر کاربری» شکل داده است.

8️⃣ فروش تراکم‌های جدید ساختمانی می‌تواند «بحران ناترازی آب را تشدید و سایر فاکتورهای مورد نیاز زندگی باکیفیت» را به وضعیت بدتر از الان حرکت دهد.

9️⃣ همچنین افزایش «طبقات مجاز به ساخت» در قالب TOD باعث «افزایش قیمت زمین و قیمت مسکن» خواهد شد.
تجربه برج‌باغ‌ها در دهه ۸۰ تا ۹۰ در تهران نشان داد، آن مجوزها باعث رشد ۲ تا ۵ درصدی قیمت زمین‌های مجاور و قیمت مسکن در محله شد.

🔟 به این ترتیب این طرح احتمال خیلی زیاد منافعش بسیار کمتر از مضرات آن خواهد بود.

1️⃣1️⃣ قرار است از اراضی ذخیره و قهوه‌ای و همچنین زمین‌های نظامی قابل بارگذاری در اطراف ایستگاه‌های مترو برای صدور مجوز بلندمرتبه‌سازی استفاده شود که اتفاقا این کار هم مشکل دارد و‌ به معنای پیش‌خور‌کردن منابع مورد نیاز نسل‌های آینده است.

◀️ مشکل فعلی ترافیک تهران، نیاز به انبوه ساخت‌وساز جدید ندارد.

◀️ درد شبکه حمل‌ونقل عمومی تهران دو‌ موضوع «کمبود ناوگان و خطوط در حال ساخت» است.

◀️ ضمن آنکه مترو‌ از طریق بازطراحی ایستگاه‌های ساخته‌نشده باید به مراکز سکونتی رسوخ کند.
نه اینکه انتظار داشته باشیم محله‌های سکونتی به سمت اطراف ایستگاه‌ها حرکت کنند.


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری #تهران #مترو

#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den