Госдума поддержала продажу памятников в одном лоте с компенсационным земельным участком

12 марта Государственная Дума приняла в первом чтении законопроект № 1093616-8, который предлагает принципиально новый механизм вовлечения в оборот объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии.

🔍 В чём суть?

Единый институт развития (ПАО «ДОМ.РФ») наделяется правом проводить торги, на которых в один лот объединяются:
• объект культурного наследия, требующий восстановления;
• коммерчески привлекательные активы: земельные участки под застройку (в том числе для жилищного строительства, КРТ).

⚖️ Ключевые условия для инвестора

Законопроект вводит жёсткие, но понятные правила игры:
• Льготная аренда: если памятник продаётся вместе с арендой земли под ним, арендная плата устанавливается 1 рубль в год на срок до 7 лет (пока выполняются условия по сохранению).
• Запрет на сделки: до завершения работ по сохранению нельзя продавать, дарить, передавать в залог (кроме целевых кредитов) ни сам памятник, ни предоставленные под застройку участки, ни построенные на них объекты (за рядом исключений).
• Обеспечение: средства участников долевого строительства на счетах эскроу «замораживаются» до окончания реставрации, либо альтернативный механизм — независимая гарантия.
• Существенные условия договора купли-продажи ОКН: охранное обязательство, разработка проекта, проведение работ, график с указанием сроков.
• Неустойка: за неисполнение — в размере стоимости работ по сохранению.

📊 Какие есть замечания к законопроекту?

Концепция поддержана всеми комитетами (по строительству и ЖКХ, по культуре, по вопросам собственности, по защите конкуренции), но с рядом замечаний:
• Риск удорожания жилья (Комитет по строительству): затраты на реставрацию могут быть переложены на стоимость «квадратов» — механизм сдерживания не прописан.
• Непрофильный актив: восстановленный памятник может стать обременением для застройщика, чей бизнес — жильё, а не управление наследием.
• Результат работ: неясно, что считать итогом сохранения — есть риск, что работы ограничатся консервацией, а не полноценным восстановлением.
• Укрупнение лотов (Комитет по защите конкуренции): состав лота определяет правительственная комиссия без явных ограничений — это создаёт риск дискриминации и сужения круга участников.

На мой взгляд, замечания комитетов во многом избыточны. Да, затраты на реставрацию будут закладываться в себестоимость жилья — это рыночная реальность. А опасения насчёт «непрофильного актива» и «неясного результата работ» преувеличены: охранное обязательство (существенное условие договора) чётко определяет перечень работ (как правило, полноценную реставрацию), а после восстановления объект можно передать в управление или продать. Объединение ОКН с ликвидными участками — не «ручное управление», а механизм для привлечения инвестиций в объекты, которые иначе рискуют никогда не найти инвестора.

📌 Что дальше?

Законопроект готовится ко второму чтению. Первое чтение пройдено — концепция одобрена. А внесение документа Правительством РФ даёт высокие шансы на его принятие.

Коллеги, как оцениваете механизм?