Градостроительный регламент на территориях памятников и ансамблей: новые правила с 1 марта

1 марта 2026 года вступил в силу Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ. Документ прошёл относительно незаметно, но он меняет подход к регулированию деятельности в границах территорий памятников и ансамблей.

В чём суть?
Раньше градостроительные регламенты на территории памятников и ансамблей не распространялись. Всё, что можно и нельзя делать на таких участках, определялось напрямую пунктом 1 статьи 5.1 Федерального закона № 73-ФЗ.
Теперь подход изменился. 295-ФЗ внёс коррективы в Градостроительный кодекс и установил: градостроительные регламенты действуют в том числе на территориях памятников и ансамблей.

Что это значит на практике?
1. Прямое действие ПЗЗ. Теперь, планируя любые работы в границах территории памятника, нужно учитывать не только требования статьи 5.1, но и градостроительный регламент той зоны, в которую попадает участок.
2. Приоритет — за 73-ФЗ. Если регламент ПЗЗ разрешает то, что прямо запрещено статьей 5.1 (например, новое строительство), применяются нормы охранного законодательства. Это следует из принципа приоритета специального закона над общим.

А как же статья 5.1?
Она никем не отменена и продолжает действовать. Запрет на строительство, ограничения по хозяйственной деятельности — всё остаётся в силе. 295-ФЗ не снимает эти ограничения, а лишь добавляет ещё один слой регулирования.

Какой результат?
С одной стороны, хорошо, что памятники постепенно встраиваются в единую систему градостроительного регулирования. Это давно назревший шаг. С другой — у правоприменителей (особенно у органов местного самоуправления, разработчиков ПЗЗ и ПЗО) возникает множество вопросов.
Главный: как именно соотносить требования статьи 5.1 и параметры градостроительного регламента?
Если с видами разрешённого использования более-менее понятно (нельзя применять ВРИ, связанные с новым строительством, химической промышленностью и т.п.), то с предельными параметрами всё сложнее, поскольку параметры реставрации определяются по результатам историко-культурных исследований.
Допустим, в ПЗЗ для земельного участка, на котором расположен памятник, установлена предельная высота застройки 10 метров. Но сам памятник — архитектурная доминанта высотой 15 метров, и требуется его реставрация. Как должен поступить орган охраны, выдавая разрешение на проведение работ?
Очевидно, что в такой ситуации приоритет должен быть за охранным законодательством: параметры реставрации определяются на основании историко-культурных исследований. Но так ли гладко это будет реализовано на практике?