Накуплю квартир и стану рантье! 🏢 Пять аргументов «против» и полтора «за»

Начнем сразу с (достаточно очевидных) недостатков⛔️

1️⃣ квартиры дорого стоят. А хорошие квартиры стоят очень дорого 💰И это, пожалуй, главный минус, из которого вытекают остальные. Если вы рассматриваете инвестиции в недвижимость, то, скорее всего уже обзавелись своим жильём. С точки зрения управления рисками иметь больше 50% чистых активов (всё имущество за вычетом долга) в одном инвестиционном продукте слишком рискованно. 90% рантье в России эту пропорцию соблюсти не смогут при всём желании. Эта диспропорция может являться серьёзным препятствием для достижения долгосрочных целей.

2️⃣ покупка квартиры - это вложение не в какой-то среднестатистический «рынок жилья», а в конкретные метры со всеми их плюсами и минусами. Помним пост про диверсификацию: квартира - это не весь фондовый рынок, а одна акция на этом рынке. Стали бы вы ставить всё своё состояние на ту же KO вместо S&P?

3️⃣ ликвидность жилья низкая. Даже если это однушка рядом с метро, не получится продать ее за одну неделю. Если вы заболели, у вас сломался холодильник или вы затопили соседей, вы не побежите продавать инвестиционное жильё. #Недвижимость - это долгосрочные #инвестиции со всеми из этого вытекающими.

4️⃣ низкая ликвидность - высокие транзакционные издержки. 2-4% в общей сложности на куплю/продажу - нормальное явление. Если инвестиция на небольшой срок, эти издержки могут существенно повлиять на конечную доходность.

5️⃣ затраты времени ⏱А время тоже деньги! Для кого-то затраты больше, для кого-то меньше, но сравнение со многими другими вариантами инвестиций будет определенно не в пользу квартиры.

А теперь поговорим, почему недвижимость в собственности - это не такая уж и плохая идея.

Аргументом является, как ни странно, ее доходность. Она равна сумме прироста стоимости и чистой арендной доходности.

Разберем прирост стоимости 📈Статистика цен на дома вдоль канала Херенграхт в Амстердаме берет свое начало в 1628 году и является самой долгосрочной из доступных. И что мы видим? Цены на недвижимость в реальном выражении за это время росли примерно на 0.1% годовых в год. На самом деле, это неплохо и говорит о том, что инвестиции в недвижимость долгосрочно являются приемлемой защитой от инфляции (а не от скачков валютных курсов!). Путь к этому результату, тем не менее, был тернист (к вопросу о потенциальном риске). Были периоды затяжных депрессий, которые сменялись бурным ростом.

Вторая часть уравнения - арендная доходность. Опущу здесь подробности расчетов, но по моим наблюдениям чистый доход от сдачи в крупных городах редко когда превышает 4% годовых (если кто знает в продаже квартиры, которые позволяют без труда получать двузначную доходность, не стесняйтесь делиться адресами! 🙌🏻). Казалось бы, хуже депозита, но, с учетом потенциально дорожающего жилья, должно получаться 4% реальной доходности, что будет уже выше. К тому же, когда речь идет про суммы 10 млн+, разница будет еще больше, так как сравнивать надо только с самыми надежными банками. Правда, с другими инструментами сравнение будет не в пользу недвижимости: американский рынок акций за последние 100 лет добавлял в среднем 7% в год за вычетом инфляции.

Еще один позитивный фактор ❇️
Низкие ставки практически всегда в какой-то момент приводят к опережающему удорожанию недвижимости. Статистика последних 10 лет в США и Европе это подтверждает.

В заключение, недвижимость как актив имеет все права на то, чтобы быть в портфеле инвестора 💼, но подойдет он не каждому. Нужно иметь существенные доходы и железную дисциплину для того, чтобы вместо улучшения своих жилищных условий профессионально в него инвестировать 😎

@finsay