Почему локация определяет ценность недвижимости

В предыдущем посте я писал о недвижимости как инструменте сохранения капитала. Ее привлекательность складывается из арендного дохода и изменения стоимости самого объекта. Но здесь возникает следующий вопрос – что поддерживает эту стоимость и почему две квартиры одинаковой площади могут иметь совершенно разный инвестиционный потенциал?

Хороший повод продолжить эту тему дал материал Tengri Home, подготовленный совместно с BI Group. В нем разбирается, из чего складывается цена жилья и что покупатель получает вместе с квадратными метрами.

Начать стоит с земли. Экономика проекта формируется еще до выхода строителей на площадку: приобретение участка, инженерные изыскания, проектирование, прокладка и подключение магистральных сетей, финансирование. Эти расходы покупатель обычно не видит, хотя они влияют на конечную стоимость квартиры.

Даже одинаковый каркас не означает одинаковую стоимость проекта. Архитектура, фасады, высота потолков, окна, лифты, шумоизоляция, холлы, паркинг и технические решения определяют качество готового дома. Поэтому сравнение только по цене квадратного метра, даже внутри одного класса жилья, может оказаться поверхностным.

Для меня в продолжение темы сохранения капитала особенно важна локация. Квартиру можно отремонтировать, заменить мебель или технику, но перенести ее в другой район невозможно. Вместе с объектом собственник приобретает его транспортную доступность, окружение и близость к инфраструктуре.

По данным продаж BI Group в Астане за 2020–2026 годы, квартиры в 300 метрах от крупного парка в среднем стоят на 5–6% дороже сопоставимых квартир в километре от него. Для парков площадью от 5 га разница достигает 9%.

Эти цифры показывают, что качество окружающей среды имеет вполне измеримую ценность. Двор, озеленение и детские площадки формируют комфорт внутри комплекса, а дороги, школы, поликлиники, магазины и прогулочные зоны – удобство жизни во всем районе.

При этом было бы неправильно считать, что каждый отдельный объект инфраструктуры автоматически добавляет фиксированный процент к цене квартиры. Более высокая стоимость жилья рядом с поликлиникой или деловым центром может объясняться востребованностью района в целом. Покупатель оценивает сочетание условий.

Имеет значение и стадия развития территории. По мере появления дорог, социальных объектов, бизнеса и общественных пространств район может становиться привлекательнее. Для собственника это один из возможных источников роста стоимости актива. Но важно различать уже работающую инфраструктуру и обещания на перспективу, а также понимать, насколько эти ожидания уже заложены в цену покупки.

Отдельно стоит сказать о прибыли застройщика. Разница между предполагаемой стоимостью «коробки» и ценой продажи квартиры не равна его заработку. Из нее необходимо покрыть расходы на землю, проектирование, сети, благоустройство, финансирование, маркетинг и продажи. Представитель BI Group в статье оценивает среднюю прибыль девелопера примерно в 6–10% – это оценка компании, а не универсальный показатель для любого проекта.

Поэтому мой тезис из предыдущего поста напрямую связан с качеством выбора объекта. Способность недвижимости сохранять капитал зависит в том числе от того, насколько она будет нужна будущему арендатору или покупателю. Удобное расположение, качественный дом и развитая среда дают человеку причины выбрать именно эту квартиру.

Оценивая покупку на длительный срок, стоит задавать себе вопрос: что будет поддерживать спрос на этот объект через пять или десять лет? Ответ помогает понять, за что имеет смысл платить сегодня.

https://t.me/finmentorkz