Filatoff Inc.

⚡️Торги по продаже
недостроенного микрорайона «Кузнечики-2» под Подольском вновь не состоялись. Заявки подали две компании, связанные с воронежским девелопером «Развитие», но ни одна из них не сделала ценовое предложение. Ждем теперь повторный аукцион.

☝️Напомню, что лот включал в себя 40,6 га земли с 11 недостроенными домами на 213 800 кв. м и потенциалом на возведение еще 569 200 кв. м (включая 358 600 кв. м - жилья). По условиям аукциона покупатель мог поступить с объектами по своему усмотрению: завершить строительство или снести их под проект КРТ. Стартовая цена была снижена с 4,75 млрд руб. до 2,63 млрд руб.

👉 Еще одно интересное мероприятие. На следующей неделе в Москве и Питере пройдет международная выставка зарубежной, курортной и коммерческой недвижимости MIPIF. В программе:

📌 Зарубежная недвижимость:

Таиланд, ОАЭ, Кипр, Турция, Камбоджа, Испания, Мальдивы и ещё 17 стран. В деловой программе — оценка проектов, расчет доходности с учетом расходов и стратегия выхода из инвестиции.

📌 ВНЖ и гражданство:

золотая виза Греции, ПМЖ Кипра, гражданство Турции, программы стран Европы, Персидского залива и Латинской Америки. Спикеры объяснят требования к заявителю, необходимый объем инвестиций, сроки оформления и способы получения статуса через недвижимость.

📌 Курортная недвижимость России:

Алтай, Краснодарский край, Кавказские Минеральные Воды, Шерегеш и др. Отдельный блок о регионах с растущим турпотоком и дефицитом гостиничных номеров, а также об объектах с понятной моделью доходности.

📌 Коммерческая недвижимость:

стрит-ритейл, офисы, склады, номера в отелях. У представителей компаний можно уточнить стоимость входа, заявленную доходность и сроки окупаемости.

☝️Организаторы обещают бесплатные билеты в Санкт-Петербурге (22-23 сентября) и Москве (26–27 сентября). Но предупреждают, что количество мест ограничено.

⚡️ Судя по всему, MR Group целиком продал бизнес-центр Link (75 000 кв.м) на Рябиновой улице. По крайней мере, коллеги на это намекают. По моей информации, объект действительно сняли с экспозиции в связи с тем, что туда зашел инвестор (ну или конечный покупатель). Но кто это, пока не известно.

⚡️Входящий в ГК ПИК девелопер Forma с очередной попытки продал строящийся рядом с Белорусским вокзалом бизнес-центр «Фрейм» (69 700 кв. м). Покупатель - ЗПИФ «Вим Недвижимость» под управлением «Вим Сбережения». Это довольно неожиданно, хотя бы потому, что такие фонды, как правило, покупают готовые объекты, которые приносят стабильный денежный поток. Здесь же комплекс фактически пустой, вроде было несколько сделок по нему, но полностью его заполнить так и не удалось. Так что следим, получится ли это сделать уже новому владельцу.

☝️ Напомню, что изначально «Фрейм» хотели купить Central Properties и НТК Валерия Субботина, но сделка так и не состоялась как раз потому, что им не удалось договориться с потенциальным арендатором в лице Т-банка.

👉 Ну и отмечу, что на сегодняшний день это одна из крупнейших инвестиционных транзакций этого года. По крайней мере, в деньгах. Этот объект консультанты оценивают в 25-28 млрд руб. Тогда как похожий по размеру Sidney City (70 000 кв. м) в 15,5 млрд руб.

⚡️В числе компаний, которые президент России Владимир Путин передал во временное управление некой «Л.Е.В. менеджмент», помимо российской «дочки» Auchan, «Ле монлид» (экс-«Леруа Мерлен») и Nestle оказался и логистический оператор FM Logistic. Ему в России до 2022 г. принадлежали 22 склада на 816 000 кв. м. Часть из них он продал, в частности Central Properties. Остались у него еще какие-либо логистические объекты в нашей стране, мне неизвестно.

📊 Аналитический центр Stone проанализировал, как меняется московская витрина предложения бизнес-центров класса А на продажу блоками внутри МКАД. Вот что получилось:

📌 за шесть лет количество таких проектов выросло в 13 раз — с 5 в 2020 г. до 66 в сентябре 2026 г. Только с начала этого года на рынок вышло еще 15 бизнес-центров, однако треть из них пока не продемонстрировала спроса;

📌 на этом фоне Stone прогнозирует, что к 2028 г. средняя распроданность новых объектов к моменту ввода может снизиться в 1,5 раза — до 60–70%. Причем сильнее всего изменение заметно в проектах с отдаленным сроком готовности: в объектах с вводом в 2028 г. показатель уже снижается до 36%, тогда как в комплексах с готовностью в ближайшие два года в среднем реализовано до 70% площадей;

📌 при этом в введенных бизнес-центрах ситуация сейчас другая: среднерыночная реализация составляет 95% и выше. В Stone связывают это в том числе с тем, что эти проекты выходили на рынок раньше, когда объем конкурирующего предложения был значительно ниже.

☝️ Впрочем, даже при дальнейшем рассеивании спроса качественные объекты в наиболее востребованных деловых локациях, по оценке аналитиков, могут сохранять распроданность на уровне 85–90% и выше.

#ходстроительства
Проект - «Родина Парк» в Можайском районе Москвы
Девелопер - группа «Родина»

🏗 Компания завершила монолит 17-этажного офисного здания класса А в составе кластера «Родина Парк». Следующий этап - кладка перегородок и устройство кровли.  

👉 Из презентации проекта следует, что бизнес-центр представляет собой скошенную призму с визуально разделенным фасадом. Общая площадь башни составит 24 000 кв. м, из которых 16 000 кв. м займут офисные помещения.

🤜 Лоты - от 76 кв. м до более чем 1500 кв. м. Высота потолков 3,8 м. Эти варианты, как сообшают в компании, позволяют разместить там классические кабинеты, зоны опенспейс или оба формата. Запланированы также террасы, фудхолл с кафе, ресторанами, барами и винотекой. Инфраструктура комплекса также включает собственный подземный паркинг.

⚡️Московский финансово-юридический университет выкупает у госкомпании «Дом.PФ» бывшее здание отделения сельскохозяйственных наук РАН на ул. Кржижановского на юго-западе Москвы. Связанная с этим вузом компания «Технопарк» стала победителем торгов по продаже этого объекта. Точнее лот включает 19 помещений на 5278 кв. м. Актив достанется учебному заведения по стартовой цене, которая составляла 514,4 млн руб.

⚡️В портфеле MR Group, похоже, появилось еще одно историческое здание. Связанная с этим девелопером компания «Кам-холдинг», как следует из выписки Росреестра, еще в марте выкупила жилой дом купца Александра Брычева на Русаковской улице в Сокольниках. Этот объект культурного наследия, построенный в 1891 г., также известен как дом экспедиции Калинкинского медо-пивоваренного товарищества.

👉 Что MR Group планирует делать с этим комплексом, пока не известно. Сейчас компания проводит инженерно-геодезические изыскания на данной площадке. Сам памятник имеет очень небольшую площадь - всего 406 кв. м. Но он занимает территорию на 0,8 га, на которой сейчас расположены ряд строений, которые не имеют статус ОКН, поэтому часть участка явно использовать под девелопмент - жилье или офис. Потенциал консультанты оценивают в 30 000 - 50 000 кв. м, впрочем, последим, что в итоге там согласуют.

⚡️Арбитражный суд Москвы признал банкротом компанию Finance Marekkon, которая в отчетности O1 Properties была указана как совладелец многофункционального комплекса «Большевик» (86 000 кв.м) на Ленинградском проспекте. Он также ввел в отношении нее процедуру конкурсного производства сроком на 6 месяцев.

🤜 Напомню, что заявителем по этому спору выступает Московский кредитный банк (МКБ). Общая сумма требований к Finance Marekkon уже составляет 8,8 млрд руб., так что велика вероятность, что дело дойдет до реализации имущества должника.

👉 Сколько площадей в «Большевике» находится в залоге у МКБ, точно неизвестно. Но порядка 36 000 кв.м. сейчас контролирует Сбербанк. Так что, видимо, речь идет об оставшейся части, то есть примерно о 50 000 кв. м.

☝️ «Большевик» ранее входил в портфель инвесткомпании O1 Properties. Но она еще в 2018 г. заявляла, что продала его фирме, вероятно, связанной с ее бывшим владельцем Борисом Минцем. Правда, позже объект перешел под контроль кипрской Riverstretch Trading & Investments (акционер O1 Properties).

💰 В программу льготного кредитования проектов по сохранению объектов культурного наследия (ОКН), оператором которой выступает госкомпания «Дом.РФ», внесены изменения. Как говорится в материалах Минкультуры, теперь льготная ставка до 6% годовых распространяется на проекты, предусматривающие создание гостиницы категории не менее «двух звезд», при этом требования по минимальной площади и номерному фонду были сняты. Кроме того, власти увеличили льготный период кредитования после получения акта приемки выполненных работ по сохранению ОКН - с 2 до 5 лет. С 1 октября этого года максимальная сумма льготного кредита составит 1 млрд руб. для объектов площадью не более 1 000 кв. м, 1,5 млрд руб. — для комплеков до 5000 кв. м и 2 млрд руб. — для более масштабных зданий.

☝️ Напомню, что еще два года назад президент России Владимир Путин поручил к 2030 г. привести в порядок не менее 1000 ОКН. По состоянию на 15 сентября «Дом.РФ» заключила 31 кредитный договор на 14,2 млрд руб. на финансирование работ по сохранению и приспособлению для современного использования 33 памятников в Санкт-Петербурге, Вологодской, Воронежской, Калужской, Костромской, Нижегородской, Новгородской, Псковской, Самарской, Тюменской и Ярославской областях, Пермском крае, Республике Карелия, Республике Татарстан, Республике Башкортостан.

⚡️ Индивидуальный предприниматель Алик Маркарян стал победителем торгов по продаже 49% АО «9-й таксомоторный парк», на балансе которго находится земельный участок на 2,5 га и офисно-складской комплекс на Харьковском проспекте в Западном Бирюлеве. Лот достанется ему по минимальной цене, которая составляла 213,7 млн руб. (при этом стартовая стоимость была на уровне 427,4 млн руб.). О самом покупателе особо ничего неизвестно, разве только то, что он специализируется на покупке и продаже недвижимости. Владелец оставшихся 51% акций организации тоже не раскрывается.

💰 Каждый десятый девелопер рискует уйти с рынка до конца года. Так считают эксперты Московского бизнес клуба, который 23 сентября проведет в Москве форум «Девелопмент будущего» (я являюсь его информационным партнером).

🫰 Выводы основаны на следующих цифрах и фактах. По итогам первого полугодия у 8 крупных игроков совокупная выручка снизилась на 12,1%. Четыре из восьми закончили период с убытком. ЛСР — 57,6 млрд руб., «Самолет» — 22,3 млрд руб., «Эталон» — 13,2 млрд руб., «Пионер» — 2,3 млрд руб. При этом выплаты топ-менеджменту выросли на 36,6%, а совокупные финансовые обязательства этих компаний достигли 4,1 трлн руб

💴 Но дело уже не только в дорогих деньгах. Изменился покупатель. Он считает рассрочку, сравнивает субсидирование, изучает застройщика и выбирает уже не просто квадратные метры, а среду и качество жизни. Хотя и в Москве продажи строящегося за полугодие снизились на 27%, сейчас для недвижимости, как считают организаторы мероприятия, появляется и новое окно возможностей. В июле объем срочных депозитов физлиц сократился на 151 млрд руб. а средняя ставка по краткосрочным рублёвым вкладам снизилась до 12,8%. И уже почти половина покупок жилья в Москве проходит без ипотеки — за собственные средства.

📌 Деньги и покупатель есть. Вопрос — кто из девелоперов сумеет забрать этот спрос. Как продавать в новых условиях? Какие рассрочки и банковские программы работают? Какая реклама приводит покупателей? Где ИИ уже помогает увеличивать эффективность? И какая модель девелопмента будет работать в 2027 г.? Все эти вопросы обсудят на форуме. Более 250 участников рынка. 25 спикеров. Девелоперы, банки, коммерческие директора и технологические компании. Реальные цифры, кейсы и решения.

Программа — здесь.

⚡️ У девелоперской группы «Град» Игоря Рубинера и Дениса Кротова, похоже, появился новый партнер. 11 сентября 51% долей в ООО «СЗ «Град Верейская», которому принадлежат права на проект жилого комплекса на 33 250 кв. м на Новоясеневском проспекте рядом со ст. м «Битцевский парк», получила фирма «Центр проект». Половиной долей в ней владеет сам «Град», а вот другими 50% - «Центр инвестиционных проектов». Последний, судя по данным «СПАРК-Интерфакс», вероятно, связан с девелопером Stone. Таким образом, компания контролирует около 25% вышеупомянутого проекта, остальное - у «Града» и структуры Сбербанка. Будет ли она увеличивать свою долю в застройщике, пока неизвестно.

☝️Ну и если это на самом деле Stone, то фиксируем пятый жилой проект в портфеле девелопера. Он уже строит комплексы «Стоун Блик» на Тульской, «Стоун Сокольники», «Стоун Райз» на Римской и «Стоун Грейн» на Калужской.

⚡️ Относительно крупная сделка на столичном рынке офисов. Компания «Бамтоннельстрой-мост» («БТС-мост») Руслана Байсарова арендовала у ГК «Ташир» 10 500 кв. м в бизнес-центре «Газойл плаза» на ул. Наметкина в Черемушках. Она планирует туда переехать или уже переехала из расположенного неподалеку офиса Principal Plaza. При этом, как утверждают консультанты, ставки в «Газойл плазе» примерно на 30% дешевле (где-то 35 000 - 38 000 руб. за 1 кв. м в год), что, возможно и стало причиной для смены штаб-квартиры. Кроме того, там больше парковочных мест.