Сегодня в СМИ появилась новость: налоговые органы начали массовые проверки ПИФов недвижимости — фокус на сделки 2022–2024 годов и использование фондов для снижения налоговой нагрузки.

Ровно об этом мы писали на протяжении нескольких лет (например тут или тут): после закрытия иностранных юрисдикций для агрессивного налогового планирования собственники коммерческой недвижимости массово переключились на ПИФы как на «внутрироссийский офшор» не понимая последствий.

🔭Мы решили проверить масштаб проблемы на данных.

Менее чем за час:
1️⃣восстановили цепочки переходов прав за 2025 год;
2️⃣ выделили переброс недвижимости в ПИФы, транзитные сделки и внутрипифовые перебросы;
3️⃣ оценили объём.

Что получилось❓

Перевод недвижимости в ПИФы от юрлиц и физлиц:
≈641 тыс. кв.м.
Здесь значительная часть — нормальная инвестиционная логика.

Внутрипифовые перебросы («ПИФ ➡️ ПИФ»):
≈174 тыс. кв.м.
Это уже слой перераспределения активов, что требует в отдельных случаях экономического обоснования.

Транзитные конструкции («продавец» ➡️ ПИФ ➡️ «покупатель»)
Критерии: стороны не ПИФы, владение фондом ≤ 1 года.
≈51,8 тыс. кв.м.

🏢Это не портфельная инвестиция — это транзит. Актив быстро проходит через фонд к новому собственнику; экономический смысл долгого владения минимален, налоговая логика — очевидна.

Типовые связки:
🏢 «организация → ПИФ → организация»
🏢 «организация → ПИФ → физлицо»

Средний период владения активом ПИФом в транзитных конструкциях — около 3 месяцев.

💵Масштаб в деньгах

С учётом цен на коммерческую недвижимость Москвы — это миллиарды рублей налоговой базы, выведенной из прямого налогообложения (только по Москве и только за 2025 год).

Сегодня у государства ещё нет повсеместно развернутой аналитики такого уровня, но это вопрос времени: то, что мы собрали за час — в ближайшей перспективе станет стандартной процедурой в каждом субъекте.

На этом фоне текущие проверки за 2022–2024 годы — лишь первый этап: сделки 2025-2026 годов с признаками налоговых правонарушений будут оставаться в зоне риска ещё много лет.