«Ремонт» не спас от налога: собственнику доначислили почти 236 млн рублей

Интересный кейс Уральского арбитражного округа - дело № А34-4947/2025.

ФГУП получило 13 крупных производственных корпусов, но не ставило их на счет 01 «Основные средства».

Аргументация: здания фактически еще не используются, внутри идет демонтаж оборудования, проектируется экотехнопарк, часть помещений ремонтируется, а некоторые корпуса в перспективе могут быть снесены. Следовательно, это пока не основные средства - и налог на имущество платить не нужно.

⚖️ФНС и три судебные инстанции с этим не согласились.

За 2021–2023 годы результат составил:
176,1 млн ₽ - налог;
17,6 млн ₽ - штраф;
41,8 млн ₽ - пени.
Итого - 235,5 млн ₽.

Но интереснее здесь не сумма, а логика суда.

1️⃣Для налога важно не то, используете ли вы здание, а могло ли оно использоваться

Суд исходил из фактического состояния объектов. Здания уже обладали самостоятельной экономической ценностью и потенциально могли приносить доход.

Ключевой вывод: отсутствие арендатора, продолжающийся ремонт или демонтаж старого оборудования сами по себе не мешают признать объект основным средством.

Для собственников коммерческой недвижимости это принципиальный момент. Можно годами держать здание на счете 08, объясняя это реконструкцией, ремонтом или подготовкой к эксплуатации. Но если объект фактически уже способен использоваться по назначению, налоговая может поставить вопрос: а почему он до сих пор не является основным средством?

2️⃣ «Мы собирались продать» тоже не универсальная защита

Само название счета в бухгалтерском учете не определяет налоговые последствия. Если физически существует полноценный объект капитального строительства, который можно эксплуатировать или сдавать в аренду, одного решения учитывать его как вложение или товар может оказаться недостаточно.

3️⃣ Рыночная оценка не позволяет задним числом уменьшить налог

Отдельный спор возник вокруг стоимости недвижимости. В бухгалтерском учете объекты находились по стоимости около 2,8 млрд. ₽, однако позднее заказанная оценка определила значительно меньшую величину - около 130 млн. ₽. Налогоплательщик попытался использовать новую оценку для уменьшения налоговой базы прошлых периодов.
Однако суд напомнил, что
ФСБУ 6/2020 не требует автоматически переоценивать основные средства до их текущей рыночной стоимости. Организация сама выбирает модель учета и закрепляет ее в учетной политике.
Если применяется учет по первоначальной стоимости, позднее появившийся отчет оценщика не переписывает прошлое - использовать его для пересчета налоговой базы за предыдущие годы нельзя.

🏢Что из этого важно собственнику БЦ, склада или торгового центра

Самая опасная мысль - считать, что пока объект не открыт, не заполнен арендаторами или находится «в ремонте», налога на имущество автоматически нет.

Это не так.

Если здание уже представляет собой законченный экономически самостоятельный объект и способно приносить экономическую выгоду, длительное нахождение на счете 08 само по себе не защищает от доначислений. И чем дольше объект находится в таком состоянии, тем больше риск: к самому налогу добавятся пени и штраф.