Укрупнение рынка ИЖС — игроков станет меньше, и они станут сильнее
Слово «укрупнение» пугает. И обычно понимают его как «отрасль умирает».
Разбираю на цифрах, что оно означает на самом деле.
Объём никуда не уходит. Ввод в многоквартирном рынке за годы реформы держался в коридоре 42–52 млн м². Жильё продолжали строить в тех же количествах.
А вот игроков стало меньше. За десять лет с рынка ушло 3 867 брендов из 6 327. Минус 61 процент.
Те, кто остался, стали крупнее. Доля первой сотни застройщиков выросла с 36 % до 48 % — с 2015 по 2025 год. Доля первой тройки — с 5,5 % до 9,7 %, в 1,8 раза.
Застройщиков с портфелем свыше миллиона квадратных метров: 8 в январе 2023-го и 14 в сентябре 2024-го. Их доля рынка — с 18,24 % до 21,75 %.
Вот это и есть укрупнение. Тот же объём делят меньше компаний, и каждая из них сильнее, чем была.
Метры не исчезли — они переехали. От тех, кто не прошёл порог входа, к тем, кто прошёл.
Теперь почему это важно понять правильно. Если бы рынок просто сжимался, стратегия была бы одна — успеть выйти. Но рынок остаётся, а число участников падает: значит, задача другая — попасть в ту часть, куда перетекает объём.
И это вопрос компетенций, а не размера на входе. В первую сотню попадали не только те, у кого изначально были миллиарды. Попадали те, кто раньше других научился делать то, что требует новая рамка — модель под кредитный комитет, комплект без пустых строк, планирование темпа продаж.
Теперь загородка. Там то же самое идёт прямо сейчас, только быстрее.
Первый год работы эскроу в подряде ИЖС: из 3,7 тыс. подрядчиков в системе 70 % домов строят 30 % компаний.
Год. Не десять лет — год.
И 30 % одобренных ипотек на ИЖС не были выданы, потому что у подрядчика не оказалось проектного финансирования. Покупатель был, деньги банк одобрил, а сделка не состоялась из-за подрядчика.
Это прямая потеря выручки за несобранные документы.
По нашей модели операторов загородной застройки Подмосковья станет 165 → 61 к 2036 году в базовом сценарии. В форсированном — 45. В инерционном — 92.
Так что считайте не выживание, а долю. Вопрос не «останусь ли я на рынке», а растёт ли мой объём быстрее рынка.
Потому что можно остаться и при этом стать незначимым. По-моему, это больнее (умереть быстро проще, чем десять лет работать за долю процента).
Возьмите свою динамику роста за прошлый год и сравните её со средней по направлению. Растёте медленнее рынка — вы уже сжимаетесь, просто это не видно в абсолютных числах.
Есть вопрос, пишите в личку @Porotckii_lab 🤝