Как за один день понять, в КРТ вы или нет
Самое дешёвое действие во всей этой истории стоит 0 рублей и один вечер.
Разбираю что открывать и что там искать.
Начинаете с РГИС Подмосковья — региональной геоинформационной системы области, rgis.mosreg.ru. Это основной рабочий источник по МО. Находите участок по кадастровому номеру и смотрите слои: территориальная зона, функциональная зона генплана, зоны с особыми условиями использования, решение о КРТ.
Дальше ПЗЗ округа. Правила землепользования и застройки. Там ваша территориальная зона и градостроительный регламент к ней: что разрешено, какие предельные параметры, какие ограничения.
И третье — генплан. Функциональная зона. Она может не совпадать с территориальной, и вот это как раз определяет ваш сценарий на следующий год.
Теперь что искать конкретно. Смотреть надо не «есть или нет».
Зона КРТ часто устанавливается в границах СХ-2 — зоны сельскохозяйственного использования. Участок годами лежит как «сельхозка». Собственник считает, что до него дела нет. А по ПЗЗ он уже внутри территории комплексного развития.
Не ищите слово «КРТ» в своих документах. Ищите его в действующей редакции ПЗЗ округа.
Ещё два источника нужны для полноты. ФГИС ТП — федеральная система территориального планирования, fgistp.economy.gov.ru. Там лежат официальные генпланы и ПЗЗ округов, и это первое место, где надо проверять актуальную редакцию. ИСОГД округа — муниципальный архив градостроительных сведений, там есть то, чего нет в открытых картах.
И про редакцию отдельно. Нормативка по КРТ меняется два-три раза в год. Версия на сайте администрации часто не последняя, а решение вы принимаете именно по редакции. Мой клиент однажды проект считал по устаревшим ПЗЗ и потом переделывал мастер-план целиком.
Что делать с результатом. Исходов три.
Массив в зоне КРТ, генплан под жилую застройку. Хороший случай: идёте коротким путём — концепция, договор, документация по планировке.
Массив в зоне КРТ, генплан не под жильё. Добавляются изменения в генплан и ПЗЗ. Это плюс полгода минимум. Об этом завтра подробно.
Массив не в зоне КРТ, но больше трёх гектаров. Смотрите 1734-ПП: по площади он всё равно относится к КРТ. Проверяйте основания невключения.
Один вечер работы даёт вам главное — понимание, в какой вы точке. Дальше все решения принимаются из этой точки, а не из предположений.
И честно скажу, почему это не делают. Не потому что сложно — сложность здесь нулевая. А потому что результат может оказаться неудобным, а пока не посмотрел — можно жить как жил. Логику эту я понимаю (сам так делал с медосмотром).
Откройте РГИС и ПЗЗ, найдите свой массив, выпишите три строки: территориальная зона, функциональная зона генплана, решение о КРТ. Приходите с этими тремя строками — и разговор будет предметный 📎
Есть вопрос, пишите в личку @Porotckii_lab 🤝