Посчитали запас нарезанных лотов в Подмосковье. Тот самый, из которого рынок продаёт сегодня.
Показываю расчёт и то, что из него следует.
134 тысячи лотов по нашей базе. 336 тысяч по рынку целиком — с поправкой на объекты, которых в базе нет. Ликвидных из них, то есть тех, которые реально продаются по адекватной цене, — 218 тысяч. Поглощение — около 20,6 тысячи лотов в год. Делим одно на другое: обеспеченность 9,9 года.
Звучит спокойно. Десять лет запаса — можно не торопиться.

Только это не десять лет запаса. Это десять лет истощения запаса, который больше не растет.
Почему? Считаем дальше. Пополнение этой нарезки: 8 000 новых лотов в год в 2026-м, 4 500 в 2028-м, 2 000 в 2030-м, 500 к 2033-му, 150 к 2036-му.

Почему падает. ❗️Новый массив вне КРТ теперь не нарезать — порог три гектара. А то, что в КРТ, выходит на рынок уже другим продуктом, с другой себестоимостью и через полтора года после покупки. То есть старая нарезка — это не склад, который пополняется. Это остаток.

Дальше по годам обеспеченность падает так: 9,9 года сейчас, 4,2 года к 2031-му, 2,1 года к 2036-му. Два года запаса — это состояние, в котором цену определяет не покупатель и не продавец. Её определяет дефицит.
И есть сценарий, где всё происходит быстрее. Мы в IPM считали контрольный вариант — «КРТ не заработал», доля системных проектов остаётся на нынешних трёх процентах все десять лет. В нём ликвидный запас обнуляется к 2036 году, при том что спрос по вводу растёт до 10,4 млн м².
Вот это, по-моему, самое важное во всей арифметике. Отказ от системной застройки не сохраняет старый рынок. Он его заканчивает быстрее.

❗️Продавать становится нечего, а нового не появляется.
Обеспеченность рынка — это цифра для аналитиков. Вам нужна своя.

Посчитайте не «сколько лет до конца рынка», а сколько лотов вы ещё можете вывести по старым правилам. Считается просто: всё, что уже размежёвано и стоит на кадастре с жилым видом использования. Всё остальное — это уже маршрут КРТ, полтора года и другая экономика.

У большинства ответ окажется неприятным. Старых лотов на год-два продаж, а следующая партия появится через полтора года после того, как вы начнёте.

То есть начинать заниматься землей в КРТ начинать надо было вчера.