Юлия Токарева, партнёр CMWP:
«КРТ — это не про новые деньги от государства, а про более точную адресацию уже существующих инструментов».
Вот эта история — ровно то, что я третий год повторяю на консультациях.
Что сделали в CMWP. Взяли целевой ориентир — 38 м² жилья на человека к 2036 году — и наложили на реальные доходы населения по регионам. Получилась матрица «спрос × доход × маржа». И по ней вся страна легла на четыре типа. Не два (хорошо/плохо), а четыре — и это принципиально, потому что для каждого типа нужен свой набор решений.
Группа первая — регионы органического спроса, 20% субъектов. Краснодарский край, Московская область, Красноярский край, Татарстан. Здесь спрос, доходы и экономика проекта уже сходятся сами. Единственное, что тормозит, — инфраструктурные и регуляторные ограничения. Ускорили согласования, техприсоединение, расширили земельное предложение — получили результат. Деньги здесь не главный дефицит.
Группа вторая — регионы ценового сжатия, и это самая крупная группа, 41%. Тюменская, Свердловская, Ростовская области. Спрос есть, но экономика проекта под давлением: себестоимость, расселение, снос, перекладка сетей, плюс зрелый конкурентный рынок. Проект нужен рынку, но маржа девелопера может не срастись без субсидий, льготного финансирования, точечной поддержки инфраструктуры.
Группа третья — регионы демографического торможения, 18%. Воронежская, Белгородская, Липецкая области. Здесь может быть платёжеспособный спрос, но по нормативному расчёту дефицита жилья нет — 38 м² на человека уже фактически достигнуты или близки к этому. Значит, классическая модель КРТ «строим много жилья» здесь не всегда работает. Зато отлично заходит расселение аварийного фонда, редевелопмент промзон, рекреационные кластеры, нежилая застройка.
Группа четвёртая — регионы с барьером доходов, 21%. Дагестан, Чечня, Крым, Ставропольский край. Технически построить можно, спрос на бумаге есть, но покупательная способность населения не дотягивает до рыночной цены продукта. Здесь без льготной ипотеки, сельской ипотеки, жилищных сертификатов и субсидирования себестоимости через инфраструктуру КРТ просто не запустится по рынку.
Ещё раз, чтобы уложилось: 20% регионов нужно избавить от барьеров, 41% — докапитализировать маржу, 18% — переключить с жилья на другие функции КРТ, 21% — разогреть платёжеспособный спрос. Четыре разные задачи, а не одна большая программа поддержки на всех.
И вот здесь я бы связал это с другим исследованием CMWP, июльским, но уже со стороны девелоперов. Там спрашивали не про регион, а про барьеры при заходе в КРТ. Инфраструктурная нагрузка, расселение и компенсации — 38%+ упоминаний, это главный барьер. Неопределённость экономики проекта и сложности с окупаемостью — 29%+. Согласования, документация, работа с властью — 24%+. И отдельно — дефицит компетенций и потребность обучать региональные команды — тоже 24%.
Смотрите, как это связано. Регион даёт свою часть проблемы (спрос, доход, маржа), девелопер — свою (компетенции, процессы, терпение к срокам согласований). И когда обе стороны понимают, в какой они клетке этой матрицы, — работать становится в разы проще. Без схематозов, без иллюзий про «одна субсидия решит всё».
Что делать с этим завтра. Прежде чем заходить в регион — прогоните его через эту матрицу сами: какой спрос, какой доход, какая маржа получается по вашей финмодели. Это займёт полдня, а сэкономит вам полгода на неправильно выбранной площадке.
А вы уже прикидывали свой регион по этой логике — или пока выбираете площадку по старинке, «где земля дешевле»?